경매 투자의 타이밍을 잘 잡는 법

2014-10-15 | 작성자 윤재호 | 조회수 12,701 | 추천수 183

모름지기 경매에서는 경쟁을 피해 싸게 낙찰 받는 게 상책이다. 그러려면 투자자들이 덜 몰리는 때를 골라 입찰해야 싸게 낙찰 받을 수 있다. 경매도 부동산 투자의 수단이기 때문에 다른 투자자들이 입찰장을 찾지 않거나 부동산 가치가 저평가된 것을 알아채지 못한 상태에서 낙찰 받는다면 높은 차익을 거둘 수 있는 것은 당연하다. 1년 중에 경매로 취득하면 좋은 시기를 알아낸다면 더 싸고 좋은 부동산을 낙찰 받아 수익을 높일 수 있다.

몇 년 전 부산 등 광역시에 아파트 매매시장이 되살아나면서 덩달아 경매시장도 낙찰가 급등현상이 나타났다. 아파트와 주택이 감정가를 웃돌아 낙찰되는 100% 물건이 절반을 넘어서는 바람에 한 물건에 수 십 명이 몰려 낙찰가율이 150%까지 치솟았다. 낙찰을 위한 낙찰로 변해 결국에는 선의의 실수요자들이 끝물에 고가 낙찰의 손해를 입었다. 경쟁이 심할수록 추격매수로 인해 투자 적기를 놓쳐 비싸게 낙찰 받을 가능성이 높다.

경매 투자에서 적절한 타이밍을 잡으려면 임장을 통해 부동산 시장 전체를 살펴야 한다. 부동산 투자는 타이밍 게임이기 때문에 장기적으로는 부동산의 전체적인 흐름과 정책을 파악하고 단기적으로는 시세, 매매 및 임대가 추이를 읽어야만 저가 매입의 타이밍을 잘 잡을 수 있다. 입찰의 적기를 제대로 잡기 위해서 투자자나 실수요자들이 어떻게 경매 시장에 접근해야 할지 미리 준비하는 것이 바람직하다.

  부동산 정책 전환기에 저가 낙찰

정부가 각종 부동산 규제를 강화하는 시점에는 경매시장의 돈 흐름이 바뀐다. 유찰이 잦아져 최저가가 크게 낮아진 상태의 저렴한 우량 물건이 대거 공급돼 저가에 낙찰된다. 거래 제한과 세금 규제로 팔아도 남는 게 없다고 계산되면 낙찰가율이 떨어지는 과정을 겪는다. 실제 종부세 급매물과 일시적 1가구2주택, 조건부처분 대출 매물 등으로 시중에 값싼 매물이 나오던 시점에 경매시장으로 투자자들의 발길이 줄어들면서 낙찰가율이 하락했다.

입찰장을 찾는 실수요자가 많을수록 경매 낙찰가는 높아진다. 실수요자는 일정한 차익이 실현되면 가격을 높이 써서라도 낙찰 받으려는 성향이 있다. 예전에는 투자자들의 경매 참여 빈도가 높았지만 요즘은 실수요자들의 경매 참여가 대세다. 경기 침체로 수익성이 보장되지 않는 데다 경매 대중화가 실현돼 큰 자본소득을 얻기가 힘들어지자 투자자가 줄었다. 요즘 경쟁률은 하락하는 대신 낙찰가율은 꾸준히 상승세를 타는 추세다.

요즘처럼 낙찰가율이 크게 뛰는 시점에는 잠시 경매 입찰을 자제하는 것이 바람직하다. 경매 아파트 낙찰가율이 90%를 넘어서고 입찰 경쟁률이 10대 1을 넘어서는 때라면 과열경쟁이 이루어져 경매를 통해 낙찰 받아도 시세차익이 거의 없다. 경매나 공매보다 차라리 급매물을 고르는 것이 훨씬 유리하다. 급매는 부동산 거래가 활황이더라도 꾸준히 공급된다. 오히려 경매보다 싸게 매입할 수 있는 것이 급매 시장이다.

부동산 수요가 줄어드는 가격 하락기에 낙찰가율은 지속적으로 떨어진다. 주택 매매시장 회복 기대감이 살아나지 않는 가운데 전세금이 다시 상승할 여지가 높아지면서 경매에 부쳐지는 주택이 대거 공급된다. 전세보증금을 반환 받지 못하면 깡통주택이 늘어나 세입자들이 살던 집의 경매 신청이 큰 폭으로 늘어난다. 이때에 대형 주택의 거래가 줄어들면서 경매에 부쳐지는 물량이 늘어나 낙찰가율이 완만한 하향세를 나타낸다.

지역별 경매 물건의 수급량도 경쟁률을 예측하는 지표이다. 예를 들어 수도권의 한 자치구에 경매로 공급되는 아파트 물량이 갑자기 늘어나면 입찰자들의 수요가 감소하고 낙찰가율도 하락하는 현상이 나타난다. 따라서 경매 입찰에 참여하기 전 지역 검색을 통해 연도·월별로 경매의 공급량과 함께 경쟁률을 체크해보면 적정한 입찰 타이밍을 선정하는 데 도움이 된다. 유찰이 잦은 물건보다 감정가가 저평가된 물건을 고르는 게 관건이다.

   계절적 변수도 관심 가져야

경매 투자에서 계절적 변수도 무시할 수 없다. 입찰경쟁률이 떨어지고 낙찰가율이 저조한 시기는 11월에서 1월 사이이다. 경매 시장의 전통적인 비수기인 탓이다. 이 시기는 우량 매물이 많아 저가 낙찰이 잦다. 지금은 이사철의 의미가 거의 없어지긴 했지만 그래도 봄·가을 방학 중에 경매 수요가 몰려 낙찰가율이 높아지는 계절이다. 이때는 이사를 많이 하게 되므로 학군이 좋은 곳이거나 지하철 주변의 주거시설은 입찰경쟁률이 치열하다.

날씨와 경매 낙찰가율도 상당한 인과관계가 있다. 극한·극서기, 장마철과 폭우·폭설이 있던 다음날에 입찰이 진행되는 경매물건은 입찰자들이 줄어 낙찰가율이 평균 10% 정도 하락한다. 또 추석과 설날과 같은 명절이 시작돼 인구 이동이 시작되는 날을 전후해 입찰 법정은 한가하다. 그리고 휴가철 연휴, 봄 가을 행락기, 올림픽과 월드컵 주요경기 전후 일에도 입찰경쟁률이 저조한 편이어서 경매 입찰을 고려할 만한 적기(?)이다.

계절적 비수기 때 경매 물건을 골라야 하는 종목이 있다. 바로 전원형 부동산이다. 땅과 농가시설·단독주택의 경우 겨울에 물건을 고르는 게 정석이다. 농지나 임야, 시골주택의 경우 여름에는 수목과 풀이 우거져 있어 경사도나 묘지 유무, 경계선, 형태 파악이 어려워 실수로 고가에 낙찰받기 쉽다. 낙엽이 떨어져 땅의 형태를 온전하게 살필 수 있는 겨울에 물건을 보고 투자를 결정해야 제대로 부동산의 하자를 확인할 수 있다. 

입찰 예정지역 내 최근에 낙찰된 물건의 입찰경쟁률을 살펴보면 투자 적정 시기인지 가늠할 수 있다. 감정가의 90~100%선에서 낙찰되는 물량이 늘어나고 평범한 물건에 10명 이상이 입찰경쟁을 벌인다면 사람들이 몰리는 시기이다. 그러나 2회 이상 유찰매물이 늘거나 1~2명만이 입찰경쟁을 벌여 최저가 수준에 낙찰된다면 경매의 가격 거품이 빠지고 있음을 의미한다. 이때 ‘되면 좋고 안 되면 말고’식으로 꾸준하게 입찰하면 된다.

고가 낙찰이 늘고 있는 지역은 투자자들이 대거 몰리는 경매장이다. 전세값이 올라 소형으로 내 집 마련하는 사람들이 인산인해를 이룬다. 또 신도시 택지지구나 지역 개발로 인해 토지 활용도가 높은 곳은 돈이 많이 풀려 있다. 토지 보상이 이루어지는 곳은 경매·공매처럼 대체수요가 늘어 고가 낙찰이 속출한다. 특히 중소형 아파트나 토지, 소형 상가처럼 수요가 많은 부동산은 경매 투자에 나서도 별로 남는 장사가 아닐 가능성이 크다.

경매 투자에 좋은 시기를 정하려면 입찰자가 꾸준히 경매시장의 추이를 살펴야 한다. 요즘 같은 부동산 침체기에는 단기적인 투자수익을 기대하기보다는 개발 재료가 확실한 지역 내 알짜 종목에 멀리보고 투자하는 것이 안전한 경매 투자법이다. 이상적인 입찰 타이밍은 부동산 경기가 회복 조짐을 보이는 초기단계 즉 부동산 침체기를 벗어나는 시점에 가격 저렴한 경매물건으로 저가 사냥에 나서는 것이 가장 좋은 방법이다.

 값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페).
http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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