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수도권 값싼 토지 경매 노려볼까?

2014-10-07 | 작성자 윤재호 | 조회수 16,302 | 추천수 170

   수도권 토지경매 시장 특징

부동산 경기가 약반등을 보이면서 경매시장에서 주거시설 입찰자 수는 줄어든 반면 수도권 토지 물량은 꾸준히 증가해 토지 투자자들로부터 인기를 끌고 있다. 정부가 지속적으로 토지거래허가구역을 대폭 해제한 데다 경매 투자자들이 ‘집 보다는 땅’이 투자대상으로 유리하다는 판단 하에 투자에 나서고 있다.

수도권 토지 경매는 소액으로도 맞춤 투자가 가능하다. 주택은 투자금이 최소 1억 원을 넘지만 토지는 3~4000만 원짜리도 경매시장에 자주 나온다. 땅에 대해 장기적인 비전을 갖고 여유자금으로 투자한다면 경매는 매입가격을 낮춰 우량한 토지 물건을 잡을 수 있다.

경매를 통해 토지를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않고 시세 대비 20~30% 이상 저렴한 가격에 매입할 수 있다. 수도권, 개발 가능한 토지를 값싸게 낙찰 받아 주말 주택이나 전원주택지 등 장기 투자용도로 매입해 두는 것도 유망한 여유자금 운용법이다.

수도권 토지는 개발과 관련한 갖가지 호재가 산재하고 대선과 지방선거, 부동산 시장의 등락 등 다양한 변수에 영향을 받는다. 내년은 수도권 땅 값 상승에 또 한 번 큰 바람이 불 것으로 예상되는 만큼 미리 경매시장을 통해 값싼 매물을 잡아두는 것도 좋은 투자방법이다.

  돈 되는 토지 경매는?

지금 경매에 부쳐지는 토지 물건은 토지 값이 약세를 보이던 올 초에 경매 신청된 것으로 감정가가 시세를 반영한 탓에 저렴하고 투자 우량한 경매물건이 많이 공급되고 있다. 따라서 앞으로 입찰 대기 중인 물건과 함께 다양한 물건을 검색해 보는 것이 중요하다.

9월말 기준 수도권 농지 경매 낙찰가율은 통상 71%로 시세 대비 30% 가량 저가에 낙찰된다. 입찰 경쟁률은 2.4대 1로 아파트 등 주거시설에 비해 낙찰 받을 확률이 높다. 농지와 임야 공히 각 한 달에 400~500건이 입찰에 부쳐진다. 임야의 경우 농지에 비해 20% 이상 저가에 낙찰돼 낙찰가율이 50%대에 불과하다. 집을 바로 지을 수 있는 대지 또한 낙찰가율은 68%, 입찰 경쟁률은 3.2대 1에 불과해 저가 낙찰된다.

수도권 경매 토지를 노릴 때는 규제 완화지역 내 개발이 진행되는 토지를 고르는 게 유리하다. 수도권 규제 완화로 도시용지 비율을 2020년까지 6%에서 9%까지 확대하는 계획인 만큼 호재지역을 찾는 게 중요하다. 그린벨트, 군사시설보호구역 해제와 준공업지역 용도변경, 농지, 산지 개발규제 완화, 농업보호구역 또는 농업진흥구역 개발가능 토지에 관심을 갖는 것이 유리하다.

토지의 향후 정확한 개발 정보는 현장답사에서 시·군청 등 지자체를 방문하는 것이 필수다. 지적과, 농지과, 토지관리과 등 구입하고자 하는 땅과 관련된 부서에 들러 지역의 개발 사항, 토지 이용의 범위나 규제개발정보는 정확한 개발 정보 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

돈 되는 토지를 경매로 잡으려면 지역편견을 버리는 게 좋다. ‘토지 투자’ 하면 누구나 수도권 인기지역인 양평, 용인, 가평, 파주 등을 꼽는다. 하지만 지역편견 버리고 교통과 입지여건이 더 좋은 곳을 찾다보면 실제가치보다 저렴한 값으로 토지를 장만할 수 있다.

토지는 현장과 지적 공부 상의 차이가 많다. 따라서 현장방문이 필수다. 지적부 상에는 도로가 있는데 실제로는 도로가 없거나, 지적부상에는 맹지(도로가 없는 토지)이지만 실제로 도로가 있는 경우도 있다. 서류상으로만 확인하지 말고 반드시 현장에서 확인해야 한다.

경매 투자 전 해당 토지에 대한 분석은 필수이다. 예를 들어 토지를 전원주택으로 지어 출ㆍ퇴근하려면 직장과의 거리를 체크하고 집중 호우시 침수피해는 없는지, 상수도보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 하는 식이다.

돈 되는 수도권 토지는 택지지구 인근 토지가 유망하다. 도시지역 내 토지는 구획정리가 돼 있지만 지방 토지는 현장과 지적공부 간 차이가 많다. 따라서 현장방문이 필수다. 서류상으로만 확인하지 말고 반드시 현장에서 확인해야 한다.

낙찰가가 저렴한 잡종지는 개발용도가 다양해 눈여겨볼만하다. 잡종지는 특별히 정해진 용도가 없지만 일정 기간이 지나면 택지용으로 다시 변경돼 주택이나 근린생활시설 등으로 건축이 가능하다. 거래 제한이 많은 농지와 달리 면적에 상관없이 매매가 자유로운 게 특징이다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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