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경매 '틈새' 활용해 내 집 마련 성공 사례

2014-07-15 | 작성자 윤재호 | 조회수 14,344 | 추천수 187

부동산 경기 침체가 이어지고 전셋값이 급등하자 내 집 마련을 위해 경매시장을 노크하는 사람들이 꾸준하게 늘어나고 있다. 더 이상 경매 투자는 전문가의 전유물이 아닌, 누구나 도전해볼만한 대중적인 부동산재테크 수단으로 자리잡아가고 있다. 무엇보다 경매의 가장 큰 장점은 부동산을 급매보다 최소 20%에게 많게는 절반 값까지 값싸게 구입할 수 있는 데 있다. 이러한 장점을 잘 활용해 내 집 마련의 출구로 활용한 경매 틈새의 활용 방안과 함께 실제 사례와 전략을 만나보자.

  #1. 도심 주상복합으로 내 집 장만

자영업을 하는 P씨(45세)는 대가족과 살고 있는 가장으로서 값싸게 내 집 마련을 위해 경매시장에서 면적이 큰 아파트를 찾고 있었다. 근무지와 가까운 동작구 일대에서 경매로 나온 중대형 아파트에 3회나 입찰했지만 번번이 고배를 마셨다. 그동안 대단지 아파트만 찾았기 때문에 값싸게 낙찰 받지 못했던 것. 낙찰 사례를 유심히 확인해보니 경매에 나온 주상복합아파트가 감정가의 50~60%에 낙찰되는 것을 확인하고 이번에는 주상복합 아파트 경매물건을 살펴봤다.

드디어 찾고 있던 주상복합아파트가 경매에 나왔다. 동작구 사당동에 위치한 S주상복합아파트 154㎡(실면적 46평, 방4 욕실2)짜리. 7층 중 3층 대형아파트가 감정가 6억9000만원에 입찰에 부쳐졌다가 2회 유찰돼 최저매각가가 4억4160만원까지 떨어진 아파트였다. 입찰에 참여해 2명의 경쟁자를 물리치고 5억220만원(낙찰가율 72%)에 낙찰 받았다. 채무자가 직접 거주하고 있어 한 달 만에 아파트를 인도받고 두 달 만에 입주했다. P씨는 급매가 대비 2억 원 이상 값싸게 내 집을 마련한 셈이다.

  #2. 신도시 대형아파트로 갈아타기 성공

서울 강남에서 맞벌이 의사로 일하고 있는 K씨(38세)와 Y씨(37세) 부부는 분당의 중형아파트에 살고 있는데 새로 부모님을 모시며 자녀양육을 위해 대형아파트를 새로 찾고 있었다. 지속적으로 분당 지역 아파트 가격이 많이 떨어지자 경매를 통해 대형아파트를 사려고 결정했다. 경매투자 경험이 없어 경매컨설턴트에게 의뢰하기로 하고 마땅한 아파트 경매물건을 찾던 중 성남지원에서 입찰에 부쳐진 성남시 분당구 서현동에 위치한 H아파트 193㎡를 입찰하기로 결정했다.

감정가는 14억 원인데 2회 유찰돼 최저 매각가 8억9600만원까지 떨어진 아파트였다. K씨 부부는 공동명의로 입찰해 단독으로 9억1000만원에 낙찰 받았다. 아파트에는 세입자 없이 채무자가 거주하고 있어 명도도 수월했다. 소유권을 넘겨받고 한 달 반 만에 아파트를 넘겨받아 올 3월말 가족과 함께 입주를 마쳤다.

  #3. 노원 소형아파트로 내 집 장만 사례

종로에서 운송회사 대리로 근무하는 J씨(35세)는 내 집 마련을 위해 경매 학원을 다니는 등 값싸게 사는 경매투자를 위해 공부하고 있었다. 지난 해 말 전세로 살고 있는 집 근처에 마음에 드는 아파트가 경매에 부쳐졌다. 북부지원 경매계에서 입찰에 부친 노원구 월계동 Y아파트 방 3개짜리 59㎡(25평형)가 감정가 2억5000만원에서 2회 유찰해 최저 매각가 1억6000만원까지 떨어진 상태.

J씨는 입찰 전 권리분석을 통해 아파트 소유자가 직접 점유하고 있어 명도가 손쉽고 또 2회 이상 유찰해 최저가에서 3000만 원 정도 더 써내 낙찰 받으면 7000여 만 원의 시세차익을 기대할 수 있을 것으로 판단해 입찰에 참여하기로 결정했다. 입찰 당일 6명이 입찰에 참여했다. 1억9179만원을 써내 감정가의 76%에 낙찰 받는 기쁨을 얻었다. 잔금을 납부하고 바로 소유권을 넘겨받고 약 보름여 만에 낙찰 받은 아파트에 입주했다.

  #4. 저가 다세대 낙찰 받아 내 집 마련

강동구 소재 제약회사 영업사원으로 일하는 P씨(48세)는 올 초 모아둔 돈과 약간의 대출을 합쳐 경매로 나온 다세대주택을 낙찰 받아 내 집 마련에 성공한 사례. 아파트는 가격이 비싸고 경매로 낙찰 받기 어려울 것으로 판단해 경매 다세대로 일찍 눈을 돌려 물건을 검색하고 있었다. 마침 전셋집에서 멀지 않고 2004년에 완공돼 비교적 내외관이 깨끗한 상태의 다세대주택 경매물건을 발견했다. 강동구 성내동 소재 다세대 53㎡(23평형)이 감정가 1억9000만원에서 2회 유찰해 최저매각가 1억2160만원에 경매에 나왔다.

더 유찰될 수도 있다고 생각했지만 그동안 경험 상 소형 다세대주택은 입찰경쟁률이 치열하리라 판단해 이번 차에 입찰하기로 결정했다. 입찰 당일 무려 15명의 경쟁자들이 모여 1억4688만원을 써 낙찰가율 77%로 P씨에게 드디어 낙찰의 영광을 안았다. 낙찰 잔금을 납부하고 바로 명도에 들어가 두 달 만에 세입자를 내보낸 P씨는 잔금납부 후 3달여 만에 입주해 내 집 마련에 성공했다.

  #5. 다가구로 내 집 마련과 임대수익을 동시에

노원구에서 식당을 운영하는 J씨(51세)는 내 집 마련과 동시에 노후대비 임대수익을 노릴 다가구주택 경매물건에 관심이 많았다. 지난해부터 경매정보지를 구독하며 다가구주택 경매물건을 찾던 중 식당과 멀지 않고 가격도 저렴한 다가구주택을 발견했다. 서울북부지원에서 경매에 부쳐진 중랑구 면목동 소재 대지 84㎡ 건물 163㎡ 지하1층~지상2층짜리 소형 다가구주택이었다.

권리분석을 통해 세입자가 3세대 거주하고 있으나 낙찰 후 배당금액에서 모두 배당받아가는 안전한 경매물건이었다. 입찰에 참여하기로 결정하고 세입자들을 모두 만나본 결과 명도에도 이상이 없었다. 다가구주택은 명도에 애를 먹는다는 말에 미리 조사를 완벽하게 마치고 자신 있게 입찰을 결정했다. 감정가 2억4739만원에서 1회 유찰해 최저가가 1억9791만원까지 떨어진 주택이었다.

드디어 입찰에 참여, 4명이 입찰경쟁을 벌여 2억1880만원을 써낸 J씨가 최종 낙찰됐다. 낙찰가율 88%, 잔금납부 후 명도과정에서 다소 저항이 있었으나 얼마간의 위로비 조로 이사비를 챙겨줘 시간을 끌지 않고 바로 명도를 마칠 수 있었다. 2층은 J씨 가족이 거주하고 나머지 지하와 1층 각 3개짜리 주택들은 전세로 돌려 새로운 입주자를 맞았다. 어느 정도 자금을 모아 세입자들의 전세금을 돌려주고 나서는 전부 월세주택으로 바꿀 계획이다.

  실속 따져 틈새 노리면 ‘저가’ 낙찰

실수요자가 더 값싸게 낙찰 받으려면 다소 비인기지역과 틈새물건을 공략하는 게 중요하다. 싸게 낙찰 받는 방법 중 하나는 우선 투자자들로부터 관심이 높은 아파트 즉 강남 ․ 서초, 버블세븐 등 인기지역이나 대단지, 한강변, 중소형 아파트, 입지여건이 뛰어난 아파트는 낙찰가율이 높아 실익이 없는 경우가 많다.

그러나 수도권 비인기지역을 고르면 평균 낙찰가율보다 5~10% 정도 값싸게 낙찰 받는다. 인기지역은 75~80%대에 낙찰되지만 비인기지역은 70~75%선에 낙찰되기 때문이다. 단지수가 적거나, 수도권 일대는 2회 유찰 후 최저매각가 수준에서 낙찰돼 감정가의 절반 가까운 금액에 낙찰 받을 수 있다.

주상복합 아파트도 싼값에 경매로 잡을 수 있는 틈새종목이다. 대개 주상복합 아파트는 예전에 지어진 것이 많아 전용률이 낮고 주거환경이 다소 떨어지는 만큼 수요자들이 많지 않다. 일반아파트 경매물건보다 10~20% 정도 낮은 값에 낙찰된다. 아파트 대체종목도 내 집 마련용으로 적당하다. 연립 다세대 물건 중 제법 단지수를 갖췄거나 아파트 밀집지역과 가까운 곳에 위치한 경우 거래되는 최근의 거래시세 대비 30% 이상 저가에 낙찰 받을 수 있다.

연립과 다세대주택 경매물건은 뉴타운 재개발 여파로 몸값이 높았으나 지금은 유찰횟수도 잦고 낙찰가율도 70~75% 안팎이다. 1~2억 원의 비교적 적은 금액 대에서 중형 평수의 내 집 장만이 가능하다. 투자대상 지역이 뉴타운·재개발지역에 포함되어 있다면 싸게 낙찰 받아 전세금을 받고 세를 줬다가 나중에 개발이 완료된 시점에는 아파트 입주권을 받을 수도 있다.

아파트 경매에서 가장 중요하게 따져야 할 것 중 하나가 입찰 ‘기준가격’을 정하는 것이다. 최근 거래되고 있는 지역 내 아파트의 평균값을 정해 15~20% 정도 남을 때만 입찰해야 한다. 최근 매매사례를 눈여겨보고 내가 쓰고자 하는 가격이 정확한지 크로스체크를 한 후 가격을 보수적으로 잡은 다음 입찰해야 한다.

자금계획도 철저히 세워야 한다. 특히 강남권은 주택담보 대출시 DTI 규제가 남아있다. 값싸게 강남 아파트를 낙찰 받았지만 강남권의 대출규제를 체크하지 않고 입찰했다 잔금을 못내 다시 경매에 부쳐지는 불상사도 생긴다. 입찰 전 자금융통 여부를 반드시 체크하고 경락잔금대출이 가능한지를 사전에 파악해둬야 한다. 만약 대금납부 전까지 잔금을 납부하지 않으면 입찰보증금을 포기해야 하는 경우도 있다.

같은 단지라도 동․향․층에 따라 수 천 만원의 가격차이가 나는 게 보통이다. 입찰 전 급매물 시세와 적정 거래시세를 몇 군데 중개업소에 들러 시세확인을 해 두는 게 좋다. 특별한 이유 없이 수회 유찰된 아파트는 각별히 주의해 입찰해야 한다. 초보자가 보기엔 별 문제없어 보여도 서류상으로 나타나지 않는 결정적 하자가 있을 수 있으므로 전문가의 도움을 받아보는 세심한 주의가 필요하다.

철저하게 현재 거래되는 시세를 파악한 후 가격을 써내야 한다. 정확한 시세파악은 최근 거래된 급매물을 기준으로 삼고 최근 1개월 안에 낙찰된 저가 경매물건을 기준 삼으면 초보자도 어렵지 않게 낙찰가를 산정해 낼 수 있다. 또 경매물건인 만큼 권리관계가 깨끗한 물건을 고르고 다소 다리품을 팔더라도 여러 물건을 물색한 후 투자자의 여건에 맞은 지역 내 물건을 집중적으로 노리는 게 좋다.

 값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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