숨은 고수들의 돈 버는 기술

2008-04-23 | 작성자 윤재호 | 조회수 23,880 | 추천수 401
 

 두 사람만 모이면 남녀노소 불문하고 대화 주제가 부동산으로 바뀐 것은 얼마 전부터이다. 사실 2000년 초까지만 해도 내 집 마련이 아닌 수도권에 땅이라도 살라 치면 주변에서는  ‘투기’라 여기고, 높은 시세차익을 거뒀다면 불법투자가 아닐까 의심할 정도였으니 말이다. 이제 ‘대한민국은 부동산공화국이다’라는 말에 딴죽을 걸 사람은 거의 없다.


 오히려 조금 일찍 부동산에 관심을 갖지 않은 것을 후회하는 사회분위기로 반전된 느낌이다. 실제 몇 년 전부터 부동산의 가치가 크게 오르면서 성공투자 사례들이 무용담처럼 퍼지면서 언론은 물론 일반인들의 부동산 고수에 대해 관심이 높다. 어떤 사람들은 고수의 비법을 배우겠다며 책과 언론으로 유명한 고수들을 만나 자금을 믿고 맡겼다가 거금을 날리는  사례도 비일비재하다.


 간혹 부동산 거래현장과 급매 경매 입찰장에서 만나게 되는 실전고수들은 컨설팅 또는 중개업과 같은 동종업체 사람과 만나야할 때를 제외하곤 자기 일에 묵묵한 사람들이다. 언론과 방송 또는 지면을 통해 자기의 돈 버는 노하우와 경험을 공개하지 않는다. 많이 알려질수록 경쟁자만 늘어 투자의 위험만 늘어난다고 생각한다.


 필자와 알고 지내는 부동산업계 몇 안 되는 실전 고수들의 돈 버는 틈새 투자사례를 소개하려 한다. 물론 아파트와 같은 대중적인 종목으로 성공한 사례들은 너무도 많지만 아파트는 너무나 많이 알려져 있으므로 그것보다 틈새 종목 공략법을 소개하면 실전 투자시 도움이 되리라 믿는다.


 아래 소개하는 종목과 투자기술들은 고수들만의 리그일 수 있으므로 고수 따라 하기 식보다는 각자 개인노력과 기술에 따라 다른 투자처란 판단 하에 각자 주특기 종목을 만들어나가는 것이 중요하다.  어디든 최고의 어느 분야나 최고의 실전고수들이 있기 마련이다. 여러 분야 자산관리 포트폴리오 중 부동산 분야의 실전 고수들은 꽁꽁 숨어있고 감춰져 있다. 언론에 노출되는 것도 극도로 꺼린다. 당연히 투자설명회나 대중적인 강연회에서 숨은 투자기술을 공개할 이유가 없어서다.


■ 택지지구 용지로 자산불리기
- K씨는 40대 중반의 자영업자로 수년째 택지지구 안의 돈 되는 땅만 공략해 수 십 억 자산을 불린 숨은 고수이다. K씨는 공사에서 분양하는 단독주택용지와 근린시설용지의 공개매각 공고를 꾸준히 접한 다음 미분양이나 추첨물량만을 집중 공략한다. 경쟁자가 많은 서울이나 수도권보다 광역시와 지방 일대의 숨은 알짜매물을 고르고 3순위 일반 실수요자 매물을 주요 타깃으로 한다.


 거주자 우선공급 매물 같은 A급지 보다 C~D급지 같은 입찰 당시에는 다소 경쟁이 덜하지만 개발 후 가치가 오를 땅을 골라 1년 안팎에 승부수를 던진다. 또 민간택지 내 체비지 ․ 산업단지 같은 호재지역 내 저평가 지역이 주요 먹잇감이다. 사업지 내 조합사무실 직원들과 긴밀하게 연락하면서 분양과 지역정보를 먼저 취합한 후에 초기매물의 가격경쟁력을 활용한다.


■ 빈틈 채우고 화장해 되팔기 - 50대 후반의 S씨는 수도권 안의 부동산만 장기투자하는 고수다. 지방은 가격상승폭이 작고 발품을 많이 팔아야 한다면 주로 수도권 매물만 공략한다. 법을 전공한 법무사사무장 출신인 S씨는 부동산법률과 부동산투자를 적용해 투자당시  볼품없는 땅과 집에만 투자한다. 현황 상 길 없는 농지, 옆 필지와 비교해 모양이 반듯하지 땅, 허름한 주택을 값싸게 매입했다가 관련법을 적용해 용도를 바꾸거나 개보수, 합필과 분필을 통한 부동산가치 높이기 선수이다.


 최근에는 P시에 소재한 땅을 되팔아 엄청난 시세차익을 거둬들였다. 매입 전에는 남들이 봐도 볼품없는 경사진 농지를 주변 땅과 비슷하게 성토와 복토의 방법으로 만든 다음 인근 공장용지로 아예 바꾼 다음 실수요자에게 주변 지가보다 값싸게 매각한다. 특이한 것은 S씨 차 안에는 늘 지자체 건축조례 관련 책이 수북하다는 점이다. 건축과 부동산법률에 돈 되는 정보가 있다고 믿는 고수이다.


■ 자투리 땅에 건물지어 되팔기 - 30대 후반 미혼인 K씨는 전업 부동산투자자다. 정식으로 부동산에 대한 공부를 한 사람을 아니지만 대학에서 건축설계를 전공해 자투리 개발에 관한 한 최고 경지의 고수다. 감각과 경험이 풍부해 건물을 짓다만 남은 땅이나 빈 공터를 보면 즉시 개발가능성과 매각 후 이익 등을 쉽게 결정해 낸다. K씨는 개발지 가까운 곳에 위치한 중소 규모 자투리를 활용해 상가나 주택으로 개발한 후 되파는 전략이다.


 매입가격이 비싸더라도 최고 입지와 상권만 고집한다. 그런 다음 주변 상권의 특성을 감안해 미니 상가나 업무시설로 지은 다음 구분 시설로 잘라서 분양하거나 되판다. 매입가격이 비싼 만큼 분양가가 비싸고 초기분양률은 늘 실패한다. 그러나 지역이 개발되거나 상권성숙이 이루어지는 수개월 시점에는 어김없이 100% 분양에 성공한다. 상권을 미리 예측하고 목 좋은 곳만 고르기 때문에 비싸더라도 수요자들은 몰린다는 이치를 꿰뚫고 있는 상가의 고수 전문가이다. 현재 100억 원 대의 자산가이다. 


■ 수용될 지역 골라 보상받기 - S씨는 한 때 잘나가는 무역업체 사장이었다. 그러나 외환위기 때 부도를 내고 지방으로 이주하면서 보상토지에 눈을 떴다. 살고 있던 지방의 주택이 택지지구로 편입되면서 거액의 보상비를 챙긴 이후로 개발지역 보상토지와 농어촌주택만 집중 공략해 차익을 챙기게 됐단다. S씨는 택지지구로 편입될 토지나 주택, 임야를 급매물로 사서 인내심을 갖고 기다린 다음 개발계획이 가시화돼 보상시점에 수용보상금을 받는 방법이 주특기다.


 투자초기에는 수용보상가를 예측하지 못해 투자금보다 적게 보상금이 나와 손해를 입기도 했지만 사전에 철저한 보상가 분석과 택지지구 투자경험이 붙으면서 투자금액 대비 배 이상의 고수익을 올릴 때도 있다. S씨는 위험성이 상존한다며 거금을 묶기보다 공유지분이나 두 명이 공동투자하는 분산투자를 철칙으로 여긴다. 차익에 따른 양도세를 제외하고 1년에 수천만원의 수익을 꾸준히 거두는 잘 알려지지 않은 숨은 고수이다.


■ 지하 매물만 골라 되팔기 - H씨는 지하매물 전문(?) 투자자다. 그를 잘 아는 사람들은 우스갯소리로 그를 ‘지하의 달인’이라 부른다. 아케이드상가 · 택지지구 내 근린상가 · 다세대와 연립의 저평가된 지하매물을 고른다. 지하 매물은 환금성과 유동성이 결여된 데다 초급매물이 많고 감정가 대비 30~40% 저렴한 경매와 공매물건만을 매집해 큰 돈을 벌어들였다.


 H씨가 고르는 지하매물 중 최근 사례로는 공매에 부쳐진 도심 집적상가 내 지하 상가지분 165㎡를 감정가의 60%선에 낙찰 받았다. 그런데 그 상가는 얼마 전 대형유통회사가 지하상가 전체에 투자하면서 지분소유권자들을 정리하면서 감정가 수준에 매입하는 물건이었다. H씨는 불과 몇 개월 만에 30%의 차익을 거둔 셈이다. 이외에도 미리 재개발 · 재건축 추진상황을 파악해 헐값으로 인수한 다음 그 차익을 거두는 데 고수의 경지에 도달했다. 10여년만에 소액투자로 수십억의 자산가의 반열에 오른 틈새투자의 최고수이다.


■ 경매 특수물건 공략하기 - 초등학교 교사 출신의 45세 주부 J씨는 부동산 고수들만이 모인다는 경매시장, 그 중에서 최고난도의 특수 경매물건만을 전문적으로 투자해 5년 동안 수도권에 건물 두 채를 매입한 숨은 실력자다. J씨는 주로 유치권있는 경매물건을 감정가의 절반 값 이하에 낙찰 받은 다음 일정 임대수익을 올린 다음 되파는 방법으로 부자의 반열에 올랐다.


 법정지상권 · 분묘기지권 · 제시 외 물건 · 공유지분 등 경매선수들도 함부로 뛰어들지 못하는 고난도 물건을 취급한다. 투자 초기에는 주로 법률자문을 받았지만 5년 전부터는 직접 실전경험과 함께 소송방법과 해결방안을 터득해 권리자와 협의하는 방식으로 문제를 해결해 엄청난 자산을 벌어들인다. J씨는 종자돈 5000만원으로 시작해 현재 수도권에 50억이 넘는 신축건물을 소유하고 있다. 


 이외에도 농어촌주택 전문, 신설 도로개통지를 알아내 선점하는 전문가, 입주권과 분양권의 분야의 고수, 그리고 산지와 묘지 일대 토지를 헐값에 매입했다 개발 차익을 챙기는 임야투자자까지 전설처럼 부동산을 활용하는 숨은 고수들은 많다. 그러나 그들은 누구나 할 수 있지만 누구나 성공하기는 어려운 투자기술로 개인자산을 일군 우리 시대 틈새시장 공략가들이다.


 숨은 고수들은 무리를 쫓다 행운을 얻는 것이 아니고 무리 반대편에서 외롭게 공부하고 투자지식을 쌓아 체계적으로 공부한 투자자라는 것을 지금 와서 깨닫는다. 운과 요행을 바라지 않고 투자의 전문지식을 쌓아 노력하고, 그 결과는 하늘에 맡긴다. 그리고 기다릴 줄 아는 인내심도 갖고 있다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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