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지역조합아파트 투자가치 있나?

2014-04-02 | 작성자 윤재호 | 조회수 10,160 | 추천수 201

서울시 광진구에 있는 A아파트에서 10년째 전세로 거주해온 임모(42)씨. 전세 계약이 만료될 때마다 집주인이 전세보증금을 올리는 바람에 한숨을 쉴 수밖에 없었다. 그러던 중 우연히 길거리 플래카드에서 조합원아파트 모집 공고를 보고 눈이 번쩍 뜨였다. 임씨는 재개발사업보다 빠르게 사업을 추진하고 무엇보다 주변 아파트단지에 비해 저렴한 가격에 아파트를 분양을 받을 수 있다는 말에 조합 가입을 서두르기로 결심했다.

부동산 시장에 착한 분양가가 화두가 되면서 지역주택조합 아파트가 주목받고 있다. 조합 아파트는 20가구 이상의 지역 내 무주택자나 서민들이 주택조합을 결성한 다음 직접 토지를 사들이고 시공사를 선정해 저렴하게 내 집을 마련한다는 취지에서 출발한다. 지역 내 무주택자나 소형주택 소유자들이 살 집을 짓기 위해 구성한 주택조합이다. 조합은 땅을 매입한 뒤 조합원에게 우선 주택을 공급하고 나머지 주택을 일반에 분양하는 방식이다.

현재 전국에서 지역주택 조합원을 모집하고 있는 조합은 20여 곳에 총 1만5000여 가구로 추산된다. 서울에서는 현대엠코가 용답동에서, 서희건설이 상도동, 신구건설이 자양동에서 지역주택조합을 건설하기 위해 조합원을 모집 중이다. 수도권에서는 대우건설이 안양시에서 조합 모델하우스를 열고 분양에 나서고 있다. 또 우림건설이 광주와 오산에서 조합원을 모집하고 있다. 지방에서는 서희건설이 강원 강릉과 울산 울주군에서 각각 분양하고 있다.

  분양가는 일반 아파트보다 10~20% 저렴

지역주택조합 아파트의 매력은 분양가가 저렴하다는 것이다. 주변의 일반분양 아파트에 비해 분양가가 10~20% 저렴한 게 큰 장점이다. 조합 아파트의 분양가가 싼 이유는 시행사 없이 조합이 자체 사업을 시행하는 구조 때문이다. 조합원들이 사업 주체가 돼 토지를 매입해 시공사를 통해 짓기 때문에 시행사의 중간 이윤을 분양가에 붙일 필요가 없다. 시행사가 은행에서 PF 대출을 받아 토지 매입비 등을 충당하는 일반 주택사업과는 다른 구조다.

조합원이 되면 청약통장 없이도 아파트를 저렴하게 분양 받을 수 있어 싼 분양가를 원하는 내 집 마련 실수요자들에게 인기가 높다. 조합원은 동․호수 지정 혜택이 있으며 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택을 우선 배정 받을 수 있다. 특히 지역주택조합 아파트는 서로 같은 뜻을 갖은 조합원들을 모집해서 진행되기 때문에 상대적으로 사업 추진 절차가 간소하고 사업구역 규모가 작아 사업 추진 비용자체가 적게 든다.

일반 재개발·재건축사업보다 제도적 환경이 뒷받침되고 있다는 점도 장점이다. 2013년 6월 지역조합원 거주 자격을 완화하는 주택법 개정안이 통과되면서 조합아파트 사업이 크게 활성화될 전망이다. 종전의 조합원 자격 요건이 동일 시·군 거주자에서 시·도 광역생활권으로 확대됐다. 조합원이 되려면 조합 설립인가 신청일 이전 6개월간 동일 시·도에 거주하면 되고 입주일까지 무주택이면 조합원이 될 수 있다.

재개발·재건축보다 사업추진 속도가 빠르다는 점도 매력이다. 재개발 방식과는 다르게 추진위원회 승인과 안전진단통과, 관리처분인가 등의 과정이 생략돼 조합 아파트는 추진 절차도 간소하고 사업 진척 속도가 빠르다. 조합 아파트는 재개발 사업에 비해 이주비, 공사비 등에서 시공사에 끌려 다닐 염려가 적어 주변 시가보다 저렴한 가격에 분양 받을 수 있다는 장점이 있다.

  사업 진행과 토지 확보 여부 살펴야

지역주택조합 아파트는 장점도 많지만 투자 위험도 상존한다. 재개발․재건축 사업에 비해 비리가 개입될 여지가 많은데다 환금성이 떨어지는 게 일반적이다. 사업 안전성이 확보되지 않아 사업이 지연되거나 계약금 사고가 발생할 여지가 높다. 사업승인 과정에 차질이 빚어져 늦어지면 추가 부담금을 피할 수 없다. 재개발․재건축의 경우 사업이 무산돼도 본인 소유의 주택을 확보하지만 주택조합은 돈만 모아 추진하므로 투자금을 송두리째 날릴 수 있다.

지역주택조합 추진 바람이 일면서 법망을 교묘하게 피해 조합을 설립하는 바람에 다수의 조합원들이 피해를 입기도 한다. 일부 조합은 지역 주민들이 자발적으로 결성하기보다 부동산개발 업체들이 자금 확보를 위해 조합원이나 투자자를 전략적으로 끌어들이는 경우가 있다. 특히 유명 신탁사를 내세워 자금관리의 안전성을 강조하며 조합원을 모집하지만 과장 광고이거나 조합비를 보관하는 역할에 그치는 경우가 많다.

지역주택조합 아파트 투자 시에는 조합설립인가를 접수했거나 인가가 난 사업지를 노리는 것이 투자의 안전성을 높이는 방법이다. 조합설립인가 접수 요건은 주택 건설 예정 세대수 50% 이상의 조합원이 모집됐고, 사업부지의 토지사용 승낙서가 80%가 완료돼야 한다. 특히 이미 총 가구수 50% 이상의 조합원이 모집 완료된 곳은 향후 미분양에 대한 우려도 적어 투자가치가 상대적으로 높다.

조합 아파트 투자 시 챙겨야 할 부분도 많다. 사업진행 절차와 인허가 사항을 확인하고 토지 소유권 확보가 완료됐는지 여부를 확인해야 한다. 투자 시점의 조합원 모집 세대수와 해당 사업부지의 토지사용승낙서를 따져봐야 한다. 조합원이 제대로 모집이 되지 않았거나 토지 확보가 미진한 상태라면 사업기간이 길어질 수 있다. 그에 따른 금융비용 부담은 조합원이 고스란히 떠안거나 사업자체가 무산돼 투자금을 고스란히 날릴 수도 있다.

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부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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