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매각 불허되는 경매의 다양한 사례들

2008-04-21 | 작성자 윤재호 | 조회수 21,648 | 추천수 465
 

 다양성이 공존하고 있는 경매시장


 경매 고수들은 역설적인 얘기로 “법원경매는 실패하지 않아야 성공할 수 있다”라고 한다. 수많은 언론지상과 책자, 그리고 인터넷 매체를 통해 많은 성공사례가 소개되고 있지만 이 시간에도 잘 알려지지 않았을 뿐 수많은 실패사례가 공존하고 있는 것이다.


 특히 주의해야 할 법원 경매물건으로는 학교법인(장학재단) 기본재산 강제경매에 대해서는 매각이 불허되는 경우가 종종 있으므로 특별한 주의가 요망된다. 학교법인 또는 장학재단 기본재산의 강제경매는, 매각(입찰)일에 최고가매수신고인으로 선정되었다 하더라도 경매신청 채권자가 매각결정기일 전까지 관할 주무관청의 허가서를 해당법원(경매계)에 제출해야만 매각허가결정이 된다. 


 이러한 물건은 법원경매에서 자주는 아니지만 종종 등장하는 것이 현실인데, 이 허가서를 받아낸다는 것은 사실상 불가능하기 때문에 응찰자는 각별한 주의가 필요하다. 하지만 학교법인 또는 장학재단의 기본재산일지라도 저당권실행을 위한 임의경매일 경우, 저당권 설정 당시 이미 관할청의 허가를 받았다면 추가로 경매 매각에 대한 허가를 받을 필요가 없다는 대법원 판례가 있다.


 현행 사립학교법에서 규정하고 있는 학교법인 또는 장학재단의 기본재산 처분 시 허가 관할청이라 함은 전문대 이상의 경우는 교육인적자원부 장관이고 초, 중, 고교는 관할 교육감(광역시 또는 도 단위)이다.


 학교법인의 기본재산은 크게 농지, 임야, 건물 등의 수익용재산과 교사, 교지, 등의 순수 학교재산으로 나뉜다. 이는 법인정관에 명시돼 있으며 대표적인 기본재산인 교지, 교사(강당), 체육장, 실습 또는 연구시설 등은 법인이 스스로 매도하거나 담보로 제공 할 수 없도록 되어있다. 사립학교법 시행령 제5조에 의하면 ①부동산 ②정관에 의한 기본재산 ③이사회의 결의로 기본재산에 편입된 재산 ④학교법인에 속하는 회계의 매년도 세제잉여금 중 적립금을 말한다.


 경매개시 결정에 대한 취소, 기각 결정


 법원경매 경력이 꽤 돼 친구들로부터 경매박사로 불리던 이모(46.경기도 안양시)씨는 최근 평택시 소재 답 2000평을 낙찰 받는 과정에서 생각지도 못한 난감한 상황에 처했다.


 이 씨는 매각(입찰)일에 7명과의 치열한 경합 끝에 간신히 최고가매수신고인으로 선정 된 후, 즉시 관할 면사무소로부터 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출하고 느긋하게 매각허가결정을 기다리다 뜻밖에 매각이 불허가 됐다는 사실을 알게 되었다.


 해당 사건의 경매 신청기록에 따르면 원래 이 땅은 채무자인 **학원이 채권자로부터 학교 운영 자금조로 자금을 차용하고 경영난으로 변제하지 못해 강제경매에 부쳐졌다. 하지만 경매신청 채권자는 매각결정기일까지 관할 주무관청의 허가서를 법원 경매계에 제출하지 못했다. 결국, 이 사건은 매각불허가 결정과 함께 강제경매개시결정에 대해 취소, 기각결정이 내려졌다. 경매 부동산은 이처럼 곳곳에 복병이 도사리고 있어 전문가와의 사전 상담을 통해 충분한 물건분석 후 응찰하는 것이 정신적, 물질적, 시간적 피해를 미연에 방지하는 길이다.


 장학재단 법인의 경매는 주무관청의 허가를 받아야


 얼마 전 수원지법의 한 경매계에서 진행된 강제경매 사건이 매각기일에 최고가매수신고인이 선정되고 난 후 매각불허가결정이 내려지기를 수차례 반복된 경우가 있었다.


 이 물건은 채무자 겸 소유자 ○○장학회 소유의 부동산으로 수원시 권선구에 소재한 3층 규모 근린시설이다. 장학재단 법인의 기본재산을 강제경매 할 때는 ‘사립학교법’ 및 ‘공공법인의 설립 운영 등에 관한 법률’에 따라 입찰일에 최고가 매수 신고가 있다 해도 경매신청 채권자가 매각결정기일 전까지 주무 관할청의 허가서를 해당 재판부(경매계)에 제출해야만 매각허가결정이 된다.


 이를 모르는 일반 응찰자들이 입찰에 참여 했다가 번번이 헛고생만 한 것이다. 그 동안 경매신청 채권자와 이해관계인 6명이 매각불허가 결정에 대한 항고와 재항고를 거듭했으나 모두 이유 없다고 기각된 바 있다.


 항고인은 재항고이유서에서 「항고 외 김○○은 자신의 재산을 아들에게 증여하면서 그 증여세 등을 포탈하기 위해 장학사업을 한다는 명목으로 이 사건 부동산을 출연, 재단법인 ○○장학회를 설립했다. 위 장학회는 설립 초기부터 출연 부동산의 임대수입을 장학금 등 공익사업에 사용치 않고 이사장 개인 용도로 유용하여 관할 세무서로부터 증여세 추징 처분을 받았다.

 위 세금에 충당하기 위해 위 장학회 소유의 대부분 부동산이 공매처분 되어 남은 부동산은 본건 부동산뿐이며, 설립 당시의 임원들도 본 장학회와 관련이 없는 사람들로 위 장학회는 실체가 없고 현재 해산 절차를 밟고 있으므로, 위 장학회는 기본재산인 이 사건 부동산을 낙찰 받아 소유권을 취득하기 위해 주무관청의 허가는 필요 없다」고 주장했다.


 이에 대해 항고심 재판부는 「이 사건 부동산이 ○○장학회 기본 재산에 속하는 것이 명백하고 무릇 재단법인의 기본 재산 처분은 기부행위(정관)의 변경에 해당되므로 그 처분에는 주무관청의 허가가 있어야 하고, 그 허가는 재단법인이 그 의사에 의하여 기본 재산을 양도하는 경우뿐만 아니라 강제경매 절차에 의해 양도되는 경우에도 필요하다」면서 항고인들의 주장이 사실이라 하더라도 아직 해산되지 않은 본 장학회 기본 재산의 처분에는 주무관청의 허가가 필요하다며 항고를 모두 기각했다.


 이는 법원경매가 매각허가 조건으로 주무관청의 허가서가 필요해 사실상 법원경매를 통한 매각이 불가능한 부동산일지라도 법원이 경매접수 자체를 거부할 수 없고, 따라서 실제 입찰(매각)에 부쳐져 최고가매수신고인이 선정된 후 매각결정기일에 이르러서야 허가서 미제출로 매각불허가 결정이 되는 제도상의 맹점 때문이다.

 

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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