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현장에서 돈 되는 투자정보 얻으려면

2013-10-23 | 작성자 윤재호 | 조회수 8,789 | 추천수 163

  중개업소, 지자체에서 정보 얻는다

부동산 투자에 있어 성공투자의 비결은 현장답사이다. 무늬만 전문가들은 탁상머리에서 귀동냥으로 개발정보를 찾아내지만 실전 전문가들은 약간의 호재만 발견하면 시간을 내 우선 현장부터 달려간다. 지역탐문과 함께 지역정보를 얻을만한 곳을 찾아 많은 시간을 할애한다. 지난 개발정보나 귀동냥 정보는 사실 과장됐거나 잘못된 정보가 더 많다는 것을 실전 전문가들은 잘 알고 있다.

그중 실전에서 가장 유용한 방법으로는 중개업소 탐문이다. 가장 많은 시간을 할애해 지역정보와 개발정보, 시장흐름을 얻기 위해 찾아가는 곳이 현지 공인중개사 사무소인 셈이다. 부동산중개업자는 그 지역 부동산전문가다. 반드시 현장답사 시 몇 군데 중개업자로부터 그 지역사정에 대해 자문을 구하는 과정은 필수코스이다. 개발사업이나 분양사업을 할 때 충분한 정보를 얻어내고 또 도움을 많이 받는 곳이기 때문이다.

지역 공인중개사로부터 지역정보를 얻을 때는 솔직한 질문으로 답을 유도하는 것이 좋다. 이 지역 일대 부동산에 관심이 있어 왔는데 자문을 구하고 싶다고 이야기하면 얼마든지 도움을 준다. 다만 신분을 밝히고 직업과 명함, 연락처를 알려주는 성의를 보여준다면 나름대로 투자가망 고객 또는 서로에게 도움이 된다고 생각해 우수정보를 쉽게 얻을 수 있다.

실전 투자 상담을 해주는 컨설팅사나 펀드, 개발회사, 외국계투자회사 들도 직원 교육에 있어 필수 교육과정 중 하나가 부동산중개업소 방문 시 질의내용일 정도이다. 현장 경험을 많이 한 전문가일수록 현장조사가 필요해 부동산업소를 방문해 의견을 물을 때는 기념품을 들고 가거나, 점심식사를 대접하며 이러저러한 잡다한 얘기를 하며 시간을 보내는 경우가 많다. 약간의 성의표시가 의외의 지역 내 자세한 정보를 얻는 데 큰 도움이 되는 경우가 허다하기 때문이다.

중개업소에는 예외 없이 그 지역 일대의 자세한 지번도가 붙어있는데 그 앞에서 지역특성에 대해 허심탄회하게 질문해보자. 손님이 적은 요즘에 중개업자는 고객을 위해 그동안의 경험을 바탕으로 자세하게 브리핑해줄 가능성이 높다. 주변 블록별 지역의 지가 또는 집값의 형성도와 최근 거래가를 물어보면 지역시장을 파악하는 데 큰 도움이 된다.

또 해당지역 내 부동산거래동향과 함께 분양률과 청약률, 공실률 등 기본통계에 대해 물어보자. 중개업소에는 최근 또는 지난 분양 또는 임대 팸플릿을 가지고 있다. 양해를 구해 구할 수 있다면 분양가에서부터 시설의 특성, 현재의 부동산 가치와 매물 수급 정도를 알아낼 수 있다. 유사개발 사례조사에는 건물의 분양시기와 분양 전용률을 확인해보자. 만약 초기분양률이 높다면 이 지역의 부동산수요는 넉넉하다는 얘기이다. 그러나 그 반대라면 향후 당분간 수요는 정체상태라고 봐도 무방하다.

현장조사를 할 때 달랑 현장 근처 몇 군데만 보고 답사를 끝내기 보다는 해당 시군구 또는 읍면동 자치센터를 방문해 지역개발 또는 토지 담당자를 한번 찾아가보자. 공무원 중에는 민원인들에 대해 사무적으로 대하는 경우도 많지만 친절하거나 의식(?)있는 공무원을 만나면 의외의 수확을 거둘 수 있다. 그 지역사정에 정통한 공무원이 알려주는 정보는 알짜일 가능성이 크다.

다만 공무원을 만날 때 무턱대고 부동산투자를 위해 방문했다고 한다면 도움을 받기 어렵다. 나름대로 도움을 받기 위해 말하기 전략(?)이 필요하다. “지역 내 부동산을 가지고 있는데 향후 전망을 알아보고 싶다”거나, “현지 거주민인데 부동산 활용방안을 찾고 있다”고 이야기하면 도움이 되는 정보를 얻기 쉽다.

얼마 전 지방의 모 지자체에 부동산활용방안을 조사하기 위해 방문했는데 친절한 담당공무원이 그 지역 일대의 개발예정시설(건축허가대장 등)에 대해 열람시켜주며 향후 개발계획과 잠재력에 대해 자세히 알려줘 크게 도움 된 적이 있다. 관공서에 들른 김에 해당 부동산의 각종 공부(도시계획확인서와 건축물 및 토지대장)등을 떼보고 의문 나는 점은 즉시 공무원에게 확인해보는 것이 좋다.

또 지자체 자료실을 들러 도시기본계획이나 군(구)정보고, 통계연보, 행정통계자료 등 자료를 얻어두면 큰 도움이 된다. 일반적으로 자료반출이 어렵지 않지만 안 된다고 한다면 자료 복사신청을 해도 된다. 주로 주택과와 건축과(건축지도계 건축행정계)에서 자료를 얻을 수 있다면 좋다. 상가 투자 시에는 상공회의소의 산업관련 자료 및 통계자료를 얻고, 소방서의 시설별 층별 현황(방호과 예방계) 자료를 얻는다면 유용한 업종조사가 된다.

마지막 현장답사를 마친 후에는 지역정보지나 매물정보지를 종류별로 수집해 매물란에 나온 유사 매물의 시세형성 및 호가와 급매가 수준 등을 파악하자. 최소한 3군데 이상 중개업소에서 거래시세를 알아낸 후 객관적인 가격 형성대를 구해봐야 한다. 최근의 거래사례도 파악해 두는 것이 좋다.

어느 지역 부동산에 관심이 있고 자세히 알고 싶다면 현장 답사 전 자세한 지도나 지번도를 구입하자. 인터넷 포털사이트의 지도검색도 유용하지만 종이지도는 여전히 유용한 투자 가이드이다. 재미있는 것은 투자자들은 수 억 원하는 부동산을 투자하면서 의외로 지도 사는 데 인색하다. 실제 5000분의 1 지적약도에는 개별 부동산의 지번이 나온다. 1차적으로 해당 부동산의 입지와 상권 분석을 쉽게 할 수 있다. 길을 찾아가기 쉽고 어떤 입지와 상권에 속하는 지 미리 파악이 가능하다.

 값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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