급매물 부동산 잘 사는 법

2008-04-11 | 작성자 윤재호 | 조회수 28,742 | 추천수 467
 

  급매물은 파는 사람이 자금압박 때문에 나오는 값싼 부동산을 말한다. 통상적인 거래시장에 내놓았을 때 내놓은 가격보다 5~10% 싸게 나온 매물이다. 급매물은 아파트나 상가 등 종목을 가리지 호불경기에도 꾸준하게 공급된다.


  환금성이 떨어지는 토지나 전원주택, 대형매물의 경우 20~30% 싸게 나오는 부동산도 종종 있다. 경매나 공매보다 더 싸게 잡을 수 있는 급매물도 눈에 띈다. 공부해야 하는 골치 아픈 경매투자보다 훨씬 안전하고 싸게 매입할 수 있는 기회 많은 투자대상인 셈이다.


  급매물일수록 은밀하게 유통된다. 이유는 파는 사람이 소문내서 팔고 싶지 않아서이다. 얼마나 자금압박을 받았으면 대놓고 값싸게 팔까하는 소문 때문에 조용히 시장에 나온다.  안면 있고 비밀(?)을 지킬 수 있는 믿는 중개업자에게만 조심스레 의뢰한다. 따라서 지면에 공개되는 광고나 인터넷매물은 무늬만 급매물이거나 고객유인용이기 때문에 초보투자자만 현혹하는 불량매물일 가능성이 크다.   


  오래된 중개업소에 ‘급매물’ 많다 


  한 지역에서 10년 이상 중개업을 한 업소에는 급매물이 많다. 다년간 많은 고객을 상대하다보니 팔고사고를 반복해 매도자를 많이 알고 있어서이다. 파는 사람의 성향과 자금사정을 잘 알기 때문에 급매물로 처리하기 쉽다. 파는 가격을 매수자에 맞춰 협상하는 데 유리하다.


  급매로 나온 이유는 다양하다. ‘세금회피형’, ‘자금압박형’, ‘상속증여형’, ‘현지사정 모르쇠형’, ‘개인사정형’으로 나뉜다. 대체로 상속증여형과 현지사정 모르쇠, 개인사정형이 급매물로 사면 매우 싸다. 상속형은 부모님으로부터 물려받은 부동산인데 보유하려는 마음보다 등기 후 즉시 현금화시키려는 피상속자나 이해관계자들이 많아 값싸게 팔기 때문에 급매시장에서 인기가 높다. 통상 시세 대비 20~30% 싼 것은 물론 대형 아파트나 토지의 경우 경매 이하가격에 내놓은 경우도 있다. 파는 사람은 빨리 현금화할 수 있고 사는 사람은 값싸게 사서 둘 다 이익이다. 이런 매물을 잘 잡으면 절반 값인 떨이로 매입할 수 있다.


  현지사정 모르쇠형이 내놓은 부동산도 A급 급매물이다. 해외이민 또는 외지 사람이 투자목적으로 사둔 중소도시 대형 주택이나 토지에서 이런 매물이 대부분을 차지한다. 양도세와 기타 비용을 공제하고 어느 정도의 시세차익만 구현하면 굳이 제값 받지 않아도 된다는 후한(?) 마음에 현지중개업소에 급하게 나온다. 특히 장기 해외출장이나 이민 때문에 국내에 거주하지 않는 투자자가 사둔 부동산은 현지 부동산 시세동향에 둔하기 때문에 한 중개업소에 매도권리를 넘기며 의뢰해 더 값싸게 잡을 수 있다. 


  아파트의 경우 수도권 입주물량이 많은 곳과 입주 2년이 지난 단지에서 급매물이 풍부하다. 경기도 하남 광주 오산 남양주 의정부 김포 등 수도권 곳곳에서 투자를 목적으로 매입했던 아파트급매물이 꾸준하게 공급된다. 여유계층이 투자목적으로 매입한 경우 양도세 중과 회피와 공급물량 과다에 따른 부담으로 시세대비 10% 이상 싼 급매물과 분양가 원가 수준의 매물이 꾸준히 공급된다.


  이런 매물을 잡으려면 인적 네트워크를 활용하는 것이 중요하다. 관심지역 내 중개업소 몇 군데에 현재의 자금사정을 이야기하며 값싼 매물이라면 언제든 현금동원이 가능하다는 점을 부각시킬 필요가 있다. 달랑 연락처만 남겨놓고 오기보다는 명함을 주고받으며 개인적인 친분을 쌓아두는 것이 유리하다.

  가끔 시간적 여유가 있을 때 업소를 방문해 식사라도 산다면 중개업자는 확실한 고객으로 분류해 매수자 입장의 값싼 매물 찾기에 전력을 기울인다. 또 주변사람이나 친지에게 매입의사를 전해놓으면 훨씬 저가에 매입할 급매물의 정보를 쉽게 얻어낼 가능성이 높아진다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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gmdtn01 2008-04-11
좋은글 잘 보았습니다.고맙습니다.
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