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다가구주택 경매로 월세 수익 올려볼까?

2013-07-24 | 작성자 윤재호 | 조회수 10,583 | 추천수 181


  저가매입 후 안정적 임대수익 ‘적당’

경매를 통해 다가구주택을 낙찰 받으면 시세 보다 20~30% 싸게 낙찰 받을 수 있다. 다가구주택은 임대 전용 소형 주택으로 ‘내 집 마련’과 동시에 노후 대비 ‘임대 수익’을 올릴 수 있는 불황기 실속 있는 수익형 부동산이다.

경매 다가구주택은 권리관계가 조금 복잡한 게 일반적이다. 한 주택에 원룸 또는 투룸 세입자가 여럿 임대해 살고 있고 전입한 날짜가 제각각이다보니 일반인들은 세입자 분석이 어려울 것으로 생각해 쉽게 입찰하지 않아 낙찰가율이 낮다.

실질금리가 마이너스 시대, 마땅한 수익형 부동산을 찾기 어려운 시점에 비교적 소액 투자금을 들여 원·투룸 다가구주택을 낙찰 받으려는 수요가 늘고 있다. 저가로 매입한 주택을 월세 위주로 세를 주면 연 8~12%의 안정적 임대수익을 얻을 수 있어 인기를 끌고 있다.

다가구주택은 오피스텔과 달리 집주인이 함께 거주하며 세를 주기 때문에 주거와 임대를 동시에 구현할 수 있다. 또 호수별로 구분등기가 돼 있는 다세대주택과 달리 '단독주택'으로 인정되기 때문에 1가구 1주택자가 9억 이하 주택을 2년간 보유하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

다가구주택은 1개의 주택에 여러 가구가 거주하도록 지은 임대전용 주택을 말한다. 가구별로 별도의 방, 부엌, 화장실을 구비하며 구분소유 및 분양은 불가하다. 주택 연면적은 660㎡(199평) 이하이고, 3층 이하로 19세대 이하의 범위 내에서 거주할 수 있으며, 난방시설은 가구별로 설치돼 있다.

한 달에 전국적으로 500여건의 다가구주택이 경매에 부쳐지며 소형 임대주택 수요 증가 탓에 공급 물량은 감소 추세에 있다. 낙찰가율은 서울 · 수도권 78~82%, 지방은 85%를 보이고 있으며 특히 지방의 낙찰가율이 꾸준한 상승세를 보이고 있다.

입찰 경쟁률은 약 4~5대 1 정도로 일반 단독주택 경쟁률 2~3대 1보다 높아 경쟁률이 높은 편이다. 서울의 평균 감정가는 5~7억 선으로 그동안 땅값이 높아지면서 덩달아 다가구주택의 감정가가 덩달아 올라가고 있다. 수도권의 경우 3~4억 원이어서 수도권에 소액 투자용 다가구주택이 몰려있는 상태이다.

소형 임대용 다가구주택의 인기가 높아 강남․서초․송파 일대 감정가 10억 원대 주택은 평균 입찰 경쟁률이 10대1을 넘고 낙찰가율이 90%를 넘는 일이 비일비재하다. 부동산 거래 침체에도 불구하고 월세 나오는 주택 선호도가 높아지고 있다.

다가구 임대사업은 지역선택이 중요하다. 역세권 등 교통여건이 좋고 대학가 등 대학생ㆍ직장인들이 선호하는 지역이 유리하다. 유동인구가 많은 관공서나 업무빌딩 인근에 위치한 다가구주택 경매물건에 투자하는 게 유리하다

강남․송파․서초지역 등 인기지역 중소형 다가구주택은 인기가 높아 별 실익이 없다. 입찰 경쟁률이 높으면 낙찰가율이 높아 경매로 사더라도 큰 차익을 거두지 못하는 경우가 보통이다. 되도록 인기지역을 피해 낙찰 받는 게 훨씬 실속 있다.

주택 값이 오르지 않은 비인기 지역이라도 임대주택 수요는 얼마든지 있기 마련이다. 대학가 ․ 역세권 ․ 관공서나 공단주변 등은 대체로 월세 비율이 높아 높은 임대료가 책정되며 이런 지역 소형 물건을 노리면 시가 대비 싸게 낙찰 받아 투자성이 높다.

전세 보다 월세 비율이 높은 지역이 유리하다. 지하철역 주변이나 유흥가, 업무빌딩, 소형 아파트 밀집지역은 전세 보다 월세 비율이 높아 임대주택 사업용으로 적당하다. 또 중형 보다 소형이 훨씬 유리하다. 10~20평대 소형 주택이나 원룸은 부담이 적은데다 임대 놓기가 용이해 유리하다.

  입찰 전 세입자분석 필수

감정서와 건축물대장을 발급받아 내부구조도를 보고 투자목적과 용도에 맞는지 살펴야 한다. 또 토지대장과 지적도를 확인해 토지의 이용제한 여부도 체크해야 한다. 토지의 모양이 반듯한 정방형의 대지는 신축에 유리하고, 동남향 주택은 주거환경이 쾌적하다.

대지 안에 타인 소유의 건물이나 제시 외 주택 등이 있는지 확인하고 주변 주거 입지를 통해 주거의 쾌적성 여부 및 향후 발전 가능성을 확인하라. 경매에 부쳐진 주택 안에 다른 사람이 지은 건물이 있으면 추후 소송을 통해 철거해야할 수 있다.

사람이 많이 모여 사는 다가구주택의 특성 상 임대차 관계가 복잡하다. 정확한 세입자관계 분석을 하려면 직접 탐문과 함께 ‘전입세대 열람신청’을 직접 발급받아 확인하고 법원의 기록인 ‘점유관계조사서’ 및 대법원 ‘경매정보 사이트’로 크로스체크를 해야 한다.

입찰 전 인근 중개업소를 방문해 최근의 거래사례 및 매매가 추이, 지가수준을 탐문해야 한다. 부동산의 시세, 거래가, 호가, 매도가, 최근 거래가를 미리 파악하고 급매물은 인터넷으로 확인해 봐야 한다.

다가구주택 경매 물건은 여러 임차인이 거주하는 탓에 임대차 관계가 복잡한 게 보통이다. 입찰 전 세입자관계의 철저한 조사와 함께 보증금 인수 여부, 대항력 등을 고려해 입찰전략을 짜야 한다.

여러 세입자가 거주하기 때문에 명도(집 비우기)에 신경 써야 한다. 타 경매물건에 비해 이해관계가 얽혀 있어 잔금 지급 후 소유권등기를 넘겨받은 후에도 주택을 넘겨받는 것이 장기화되기 쉽다. 넉넉한 시간을 갖고 세입자 명도 한다는 마음으로 입찰해야 한다.

법원 매각서류나 임차인 조사서에 나타난 세입자들의 임대보증금, 월세 현황만 믿고 임대수익을 판단하면 낭패를 당할 수 있다. 경매 직전 채무자와 가짜 임차인들이 짜고 임대가를 높게 책정해 놓은 작전용 주택도 더러 있다. 임대수익은 중개업자로부터 임대시세와 수요를 알아본 후에 따져봐야 한다.

임대 목적이라면 임대가능성에 대해 미리 검토해야 한다. 노후 다가구는 전세나 월세 임대가 쉽지 않고 개보수 비용만 추가되는 경우가 있다. 임대수요가 많은 곳은 전철역, 공단 또는 대학가 주변을 골라야 한다. 소형주택 임대수요가 많은 곳은 부동산 경기를 덜 탄다.

서울 수도권 다가구는 감정가의 90%를 넘지 않도록 하는 것이 좋다. 아파트에 비해 환금성이 떨어지기 때문에 보수적으로 입찰가를 써 내야 한다. 또 환금성을 감안할 때 시세차익을 노리고 접근하기 보다는 실제 입주나 안정적인 임대료 수입 등을 노리는 것이 좋다.

 값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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