경매에서 더 값싸게 낙찰 받는 노하우

2013-03-27 | 작성자 윤재호 | 조회수 8,725 | 추천수 161

  ‘반값’ 낙찰 용이한 종목 노려라

유찰이 잦은 종목을 고르면 반값의 초저가 낙찰이 가능하다. 3회 이상 유찰이 잦은 종목은 입찰자들이 기피하는 종목들이 많다. 즉 대형아파트나 근린, 공장, 토지, 테마형 부동산 등이다. 이들 종목은 유찰이 잦아 감정가의 반값까지 떨어진 매물이 많다.

중대형 아파트는 부동산 시장이 소형 아파트를 선호하는 실수요자 중심으로 재편되면서 경매로 낙찰 받아도 되팔기 어려워 수차례 유찰해 반값 낙찰되는 '굴욕'을 겪는 일이 부쩍 늘고 있다.

근린상가 경매는 입찰 물건의 절반에 가까운 매물이 감정가의 절반 이하의 가격에 낙찰되는 게 대부분이다. 경기 침체와 함께 공급이 많은 지역 내 근린상가는 경매 물량이 풍부한데다 입찰경쟁이 낮아 감정가의 반값 이하에 낙찰되는 건수가 꾸준히 증가하고 있다.

특히 상가 영업환경이 떨어지는 수도권 중심상가와 택지지구 내 근린상가, 역세권 테마상가의 경우 낙찰가율 30% 이하의 초저가 낙찰사례도 종종 있다.

반값 낙찰을 위해서는 입찰 전 치밀한 투자전략이 필요하다. 유찰 횟수를 따져 반값 낙찰이 가능한 지역과 물건을 미리 골라야 하는 건 기본이다. 반값 경매를 위해서는 유찰이 많이 된 매물을 골라야 한다.

최소 3회 이상 유찰해 감정가의 50% 대 매물을 골라야 한다. 여러 번 유찰된 물건은 경매 투자자들로부터 관심이 집중돼 50% 대에 낙찰받기 쉽지 않지만 꾸준히 입찰하면 반값 낙찰이 가능한 게 3회 유찰 물건이다.

유찰 시 저감률이 높은 지역 물건을 고르는 것도 한 방법이다. 통상 1회 유찰 시 20%씩 가격이 깎이는 것이 통례이다. 하지만 1회 유찰 저감률이 30%씩 되는 법원의 매물은 두 번만 유찰해도 반값으로 경매가 시작된다.

저감률은 법원마다 자율적으로 정하게 되어 있어 2회 유찰 상태에서 낙찰 받으면 반값부터 입찰이 시작된다. 수도권의 경우 인천·부천·고양지원, 지방의 경우 대전·대구·제주법원 등의 1회 유찰 시 저감률이 30%이다.

경매 물량이 늘고 입찰경쟁이 높지 않은 지역은 반값 낙찰이 가능한 물량이 넉넉한 편이다. 역세권 개발계획이 취소된 곳이나 부동산의 수요가 한정적이지만 공급이 풍부한 지역의 경우 낙찰가율은 50~60% 대로 저조하다.

특히 거래규제가 많은 곳, 미분양 물량이 많아 할인 분양하는 수도권, 대형주택 공급이 많은 중소도시, 고가 낙찰이 많았던 지역은 반값 경매물량이 풍부해 투자자들이 적극적으로 공략할만하다.

반값 경매물건 사냥에 나설 때 철저한 권리분석은 기본이다. 3회 유찰해 외견 상 싼 가격만 보고 낙찰 받았다가 계약금만 날리는 일이 자주 생긴다. 선순위 임차인의 보증금을 확인하지 않고 응찰해 입찰보증금을 날리거나 유치권 등 권리분석의 함정에 빠지는 경우는 가장 흔한 실수다.

유찰이 잦으면 권리관계에 문제가 있을 수 있는 만큼 법원에 비치된 매각서류를 꼼꼼히 읽어 임차인의 대항력, 유치권 등을 정확히 파악해야 손해를 피할 수 있다

정확한 시세파악도 중요한 체크포인트다. 경매의 특성 상 감정가가 공시되지만 감정가는 기준가격에 불과하다. 부동산가격 하락기에는 감정가의 반값이 아닌 일반 거래가격의 50%여야만 진정한 반값에 부동산을 매입하는 것이다.

감정가와 현재 시세 사이에 큰 차이가 나는 경우가 많기 때문에 입찰 전 물건소재지의 중개업소 몇 군데를 들러 정확하게 파악한 시세를 기준으로 적정 낙찰가를 산출해야 한다.

값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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