공동입찰로 ‘경매’ 부동산 싸게 사려면

2013-02-14 | 작성자 윤재호 | 조회수 9,354 | 추천수 143


  짝짓기 입찰 = 절세, 소액 투자 가능

부동산은 대부분 비싸기 때문에 소액투자가 어려운 단점이 있다. 특히 경매는 한꺼번에 거액의 잔금을 마련해야 하는 부담이 있다. 이런 이유로 소액투자자는 마음에 드는 물건이 있어도 섣불리 경매에 투자하기가 쉽지 않다.

하지만 보유자금이 적은 소액 경매투자자도 공동입찰을 활용하면 얼마든지 경매 재테크가 가능하다. 특히 민사집행법이 개정돼 공동입찰을 할 경우 집행관의 사전허가나 입찰자 상호간의 관계 기재와 같은 입찰 제한이 사라져 얼마든지 공동입찰이 가능해졌다.

경매 공동입찰은 여러 명이 각자의 지분만큼 잔금을 납부하고 지분 비율로 소유권 등기를 하게 된다. 여러 사람이 자금을 모아 고가의 땅이나 근린생활시설, 대형 상가와 같이 수익형 부동산에 투자하면 요즘 같은 불경기에 더 많은 수익을 올릴 수 있다.

낙찰가율이 크게 떨어지는 요즘 입찰장에는 친인척이나 직장 동료, 동창생 등이 아파트나 빌라·상가 경매에 공동 입찰하는 사례가 늘고 있다. 금융권의 돈줄 죄기로 은행에서 돈을 빌리기가 쉽지 않고 부동산 거래 침체가 지속되면서 지갑도 얇아지자 여러 명이 소액의 종자돈을 모아 싸면서도 알짜 경매 물건을 잡으려는 실속 투자자들이 많아진 것이다.

서울 송파구에 사는 자영업자 임모(43)씨는 지난 해 말 대학동창 2명과 함께 연면적 286㎡(86평)짜리 근린주택을 2억5000만원에 낙찰했다. 최초 감정가(4억6000여 만 원)에서 세 차례 유찰을 거쳐 거의 절반인 2억3460만원(최저 입찰가)에 경매로 나온 물건이었다. 개인별 투자 금액은 8300여 만 원이었다.

혼자서는 엄두도 못 냈는데 여럿이 돈을 모으니 투자하기도 쉬운 게 공동입찰의 장점이다. 공동 투자가 늘고 있는 것은 자금 사정이 넉넉지 않아 혼자 부동산 투자에 나서기가 어렵기 때문이다.

실물경기 침체로 경매 물건이 쏟아지면서 값싸고 좋은 물건을 건질 수 있는 기회도 많아졌지만 얇아진 지갑 때문에 나 홀로 투자도 쉽지 않다 보니 공동 투자로 방향을 돌리는 경우가 많다.

공동 입찰은 여럿이 함께 투자하다 보니 혼자선 어려운 고가의 경매 물건을 낙찰할 수 있다는 게 가장 큰 장점이다. 낙찰 받은 부동산을 공동 명의로 등기할 경우 보유세와 양도세 등 세금을 아낄 수도 있다. 공동 투자 땐 양도 차익이 분산돼 절세효과를 극대화할 수 있다.

공동으로 경매에 입찰할 때는 따져야 할 것도 많다. 무엇보다 뜻이 잘 맞는 투자자를 찾는 것이 중요하다. 가급적 친지나 친구 등 특별한 관계에 있는 사람과 공동 투자를 하되, 투자자는 5명 이내가 좋다. 짝수 투자자보다 홀수 투자자가 모이는 게 유리하다. 투자자가 많을수록 의사 결정을 하기가 쉽고 홀수 투자자가 많으면 의사결정이 쉽기 때문이다.

낙찰 후 소유권 등기는 대표자 개인 이름보다는 공동 명의로 하는 것이 바람직하다. 대표자가 다른 투자자 몰래 부동산을 팔수도 있기 때문이다. 인감도장은 본인이 직접 관리해야 한다.

친인척이나 지인끼리 공동 투자를 하더라도 등기부상의 지분 내용이나 권리ㆍ의무를 확실히 해둬야 분쟁의 소지를 미리 막을 수 있다. 가족이라도 수익금 정산 방법과 관리비 문제, 매도 시기 등 기본 사항을 공증하는 게 안전하다.

간접 공동투자 방법을 통한 투자를 진행할 시 리스크를 최대한 줄일 수 있으며, 법원경매에 대한 지식이 낮은 투자자의 경우에도 투자가 가능한 장점이 있다. 그러나 낙찰 받은 경매물건을 계약된 기간 내에 매도하지 못할 경우도 예상할 수 있으므로, 계약서를 꼼꼼히 살펴 투자를 진행하는 것이 바람직하다.

입찰 하고자 하는 부동산에 특별매각조건이 있는 경우 공동입찰자 모두가 법원에서 요구하는 조건을 충족해야 한다. 예를 들어 시골 농지 입찰의 경우 공동입찰자 모두가 농지취득자격증명을 발급 받아야만 법원으로부터 낙찰허가를 받을 수가 있다.

경매부동산을 공동으로 투자하려면 입찰 전 당사자끼리 충분한 합의를 통해 각자의 투자 지분과 향후 부동산 이용 및 처분에 대한 구체적인 계획을 미리 정해야 한다. 또 합의된 내용들은 서면 상으로 별도의 기록을 남겨 만약에 있을지 모를 분쟁을 미연에 대비해야 한다.

값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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