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성공투자 비결은 남다른 ‘현장답사’

2008-04-01 | 작성자 윤재호 | 조회수 28,017 | 추천수 429
   사전답사는 필수


 부동산을 살 때 가장 중요하게 여겨야 할 것은 무엇일까? 많은 투자자들은 “사전 투자정보가 중요하다”거나, “시세보다 무조건 싸면 된다”라고 생각한다. 또 다른 사람들은 “양심적인 중개업자를 만나는 게 가장 중요하다”라고 생각한다. 


 그러나 부동산 투자 시 가장 중요하게 여겨야 할 것은 바로 발 빠른 현장답사이다. 주택, 상가, 토지 등 모든 종목의 부동산은 현장답사를 통해서만 투자성과 수익성이 확인된다고 해도 과언이 아니다. 현장을 확인해보면 부동산을 알선해 준 중개업자가 양심적인지 그렇지 않은지도 금방 파악할 수 있게 된다. 투자자 눈높이로 현장을 확인한 상태에서만이 투자성을 판단할 수 있기 때문이다. 


 간혹 적은 돈으로 부동산투자를 고려하는 사람일수록 현장답사 없이 투자를 결심하는 경우를 종종 본다. 자신감이 없다보니 중개업자의 말에 이끌리는 경우다. 특히 개발호재 지역 내 부동산, 지방의 아파트나 토지의 경우 현장 답사 없이 무허가 중개업자의 감언이설에 속아 덜컥 사두고 보자는 식으로 투자한 경우 거의 실패확률이 배가된다. 


 사실 요즈음은 인터넷이다 동영상 매물이다 해서 현장을 가보지 않고도 충분히 매물을 확인할 수 있는 길이 열려 있다. 어떤 사이트에 들어가면 해당 매물을 찾아 나서는 곳부터 현장 내부 화면까지 살아 있는 현장을 속속들이 보여줘 혀를 내두르게 한다. 


 그러나 아무리 실감나는 화면이라도 투자자 본인이 발품을 파는 ‘현장답사’만큼 중요한 것은 없다. 현장을 찾아가서 입지여건, 상권, 투자가치 등을 모두 내 눈과 귀로 직접 확인하는 게 최고다. 일단 중개업자를 찾아 매물을 추천 받은 다음 무조건 현장답사에 나서는 게 투자성공의 지름길이다. 


 하지만 중개업자들은 어느 정도 확신에 찬 투자자에게만 현장답사를 시켜주는 게 원칙이다. 살지 말지 망설이는 모든 고객에게 시간을 내서 직접 현장을 보여주지 않는다. 따라서 투자자는 중개업자에게 투자의지가 확고하다는 점을 인식시켜야 한다. 


 투자의지가 확고하다는 점을 인식시키는 방법으로 싼값에 나온 좋은 부동산이라면 언제라도 현금동원이 가능하다는 점을 부각시키면 좋다. 중개업자는 여러 고객을 상대하기 때문에 지나가는 고객인 양 의뢰하면 확실한 고객이란 인식을 심어주지 못한다. 


 중개업자들은 명확하게 물건의뢰를 접수해야 비로소 확실한 부동산 정보와 매도물건 확보에 전력을 기울여준다. 확실한 고객이라야 안심하고 현장을 보여주고 현재의 임대가 수준과 입주현황 등 현장에서 확인할 수 있는 모든 정보를 제공해 준다.


 마음에 들면 2~3차 현장답사에 나서라


 중개업자로부터 일단 물건에 대한 충분한 브리핑을 받아본 다음 의문 나는 점이 있으면 반드시 직접 확인해두어야 한다. 그 다음 중개업자와 현장을 확인할 때는 도로 상태와 지하철, 버스 정류장 등 교통현황을 눈여겨보고, 지역 내 향후 개발 예정시설이나 정보 등을 확인해 두는 게 좋다. 


 상가나 상가주택 등 상업용 부동산을 고를 때는 특히 상권 내 경쟁시설 조사를 통해 영업상태, 층별 업종 구성, 이용현황 등을 확인해두어야 한다. 분양상가인 경우 주변 유사시설의 매매가, 임대가, 권리금 형성 여부 등도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 마음에 드는 부동산이라고 판단될 때는 투자자 혼자만 2~3차의 답사과정을 별도로 거쳐야 한다. 2차 답사 때는 친지나 친척 등을 대동하여 직접 세입자를 만나서 생활의 불편 여부나 건물의 장단점을, 상가인 경우에는 영업상태와 유동인구 숫자 등을 확인해 둘 필요가 있다.


 3차 답사 때는 업계 전문가를 대동해 투자성과 장기적 개발 가능성을 컨설팅 받거나 부동산포털 사이트 등에서 상담을 받아보고 투자를 결정하는 게 좋다. 일반적으로 현지 중개업소 직원보다 투자물건 분석에 감각적 능력이 있는 베테랑 업자들은 우량물건 선정에 남보다 유능하다. 


 따라서 투자자는 건물의 물리적 하자 여부와 권리 상 이상 유무까지 꼼꼼히 챙긴 다음, 마지막으로 투자를 결정할 때 베테랑 업자들의 말에 귀를 기울인다면 실패할 확률을 최대한으로 줄일 수 있다. 기본을 지키는 부동산투자만이 소중한 내 재산을 지키고 알토란으로 불릴 수 있음을 명심해야 한다.


- 핵심 포인트 -
 부동산 투자를 임장(臨場) 활동이라고 한다. 어떤 부동산이든 현장을 확인하는 과정을 거쳐야 하는데, 현장에서 파악하는 일이 투자의 전부라고 봐도 무방하다. 소액 초보 투자자라면 특히 투자의 위험을 줄이기 위해서는 투자 대상 부동산에 수차례 걸쳐 방문해 이모저모를 꼼꼼히 확인해야 한다.


 알아보고자 하는 사항이나 의문사항을 체크하고 중개업자가 알려줬던 이야기도 맞는 말인지 꼼꼼히 짚어서 다시 현장을 통해 확인해 두는 게 좋다. 그리고 최종적으로 2명 이상의 업계 전문가를 대동해 투자성과 장기 개발 가능성을 자문 받는 게 바람직하다. 한 명의 전문가보다 2명 이상의 전문가로부터 투자자문을 받으면 객관적인 정보를 얻을 수 있어 투자가능성을 판단하는 데 도움이 된다. 

                                      윤재호 · 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr) 투자자문센터장

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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