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2013년 법원경매 시장 전망

2012-12-31 | 작성자 윤재호 | 조회수 9,536 | 추천수 152


  수도권 중소형 주택 경매 ‘활기’

서울·수도권 주택 경매시장은 경매 물량 증가와 낙찰가율 하락으로 구입 부담이 줄고 매매가 대비 전세가격 비율이 올라 2013년 기상도는 대체로 ‘맑음’이다. 주택시장의 소비심리지수의 상승과 경매 건수 감소, 한국은행의 기준금리 인하 조치, 낙찰가율 상승세, 글로벌 주택시장의 회복세 등으로 주택 경매시장은 실수요자들이 입찰에 가세하면서 입찰 경쟁률과 함께 낙찰가율의 완만한 상승세가 점쳐진다.

부동산 침체가 이어지며 경매에 부쳐지는 주택이 중대형에서 소형으로까지 확산돼 실수요자들의 입찰이 늘어날 전망이다. 특히 수도권 경매시장에 전세금 수준의 2억 원 이하 저가 주택 경매물량이 급증하면서 실수요자와 투자자들이 동시에 몰려 과열 경쟁을 기록하는 물건들이 증가할 것이다. 2012년 1~9월 수도권 소재 감정가 2억 원 이하의 주택 경매물건은 1만6000여건으로 2011년 같은 기간에 비해 30% 늘어난 5225건이었다.

거래시장에서 푸대접을 받았던 대형 아파트와 고가 경매주택의 경우 저가 낙찰이 늘고 낙찰가율의 하향세가 두드러질 전망이다. 대형 주택의 처분조건부 대출, 대출한도 축소 등의 규제로 인해 대출 연장과 이자 납부를 제대로 못하는 채무자들의 부동산이 경매시장으로 대거 유입될 가능성이 높다. 경매시장에 대거 공급될 것으로 보이지만 투자자들의 반응은 냉랭해 경매 주요 지표인 낙찰률, 낙찰가율, 경쟁률의 트리플 동반 하락이 예상된다.

주택 경매시장의 서울·수도권과 광역시와 지방의 낙찰가율 양극화 현상도 두드러질 전망이다. 특히 중대형 물량이 풍부한 경기·인천지역과 신도시의 경우 주택담보대출 부실의 발생 가능성이 높아 경매시장의 침체가 이어질 전망이다. 하지만 5대 광역시와 지방 중소도시는 신규 입주율과 경매물량 감소가 예상돼 개발호재가 있는 세종시를 포함한 지방 혁신도시 주택 경매시장과 더불어 투자자들의 관심이 몰려들 가능성이 높다.

  상가 등 수익형 ‘몸값’ 상승

전반적인 경기 침체로 인한 저금리 가능성이 높아 상가와 오피스텔, 근린시설 등 임대수익형 경매 부동산으로 경매 투자자들이 몰릴 것으로 예상된다. 부동산 시장이 살아날 모멘텀이 없는 상태에서 2012년과 비슷한 상황으로 수익형 경매물건의 인기 상승 가능성이 짙다. 경매 상가의 경우 상업용 부동산의 연체율(1.44%)이 주택대출 연체율(0.93%)을 추월해 경매로 나오는 상가매물이 늘어 수익형 경매의 대표종목으로 부각될 여지가 높다.

경매시장에 오피스텔·오피스 물건이 늘면서 응찰자들이 몰리는 양상이 재연될 것으로 보인다. 2012년 하반기 이후 매월 서울·수도권 오피스텔 경매 물건은 200여건씩 꾸준히 경매시장으로 유입돼 투자자들의 관심 종목으로 떠오르고 있다. 물량은 점차 늘고 낙찰률은 증가해 낙찰가율 70%대의 저가 낙찰 사례가 눈에 띄게 늘고 있다. 평균 오피스텔과 오피스 경매물건의 입찰 경쟁률은 4대 1 수준이다.

몇 년간 경매시장 인기종목으로 떠올랐던 오피스텔은 고가낙찰에 주의해야 한다. 도심 오피스텔은 중대형에 비해 낙찰가율이 감정가를 넘어 낙찰돼 고가낙찰 논란에 휩싸인다. 도심 오피스텔의 경우 싸게 살수록 임대수익률이 높은데다 물량 부족 현상으로 인기가 높다보니 감정가보다 높게 낙찰 받는 오류를 범하기도 한다. 오피스텔은 시세 변동이 작아 시세차익을 노리기보다는 철저하게 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 물건을 찾아야 한다.

공장과 주유소, 숙박시설 등 테마 임대종목은 경매에 부쳐지는 매물이 풍부해 2013년 한층 인기를 끌 전망이다. 장기적인 경기침체와 내수경기 부진으로 영세 자영업자들이 빚을 감당하지 못하고 부도, 파산하면서 중소형 테마부동산 물건의 경매시장으로 대거 유입되는 매물이 매년 증가세에 있다. 경매에 나오는 주유소 등 테마형 부동산은 2~3회 유찰돼 낙찰가율 70% 이하에 결정돼 저가에 낙찰되는 대표적인 수익형 틈새부동산으로 꼽힌다.

값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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