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경매의 ‘숨은 함정’을 피해 입찰하라

2012-12-22 | 작성자 윤재호 | 조회수 10,668 | 추천수 171


경매의 대중화 열기에도 불구하고 법원경매 시장에는 여전히 안심하고 참여할 수 없는 것이 사실이다. 경매제도가 계속 보완되고 수정되고 있지만 경매 자체의 불안정성으로 인해 전문가들도 예측하지 못하는 여러 하자와 함정들이 곳곳에 도사리고 있기 때문이다.

우선 법원 경매의 함정을 제대로 파악하려면 관련 법규에 대해 상식 이상의 공부를 어느 정도 해두어야 한다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법, 민사집행법 중 중요한 경매 관련법은 충분히 숙지해야 한다. 만약 이를 자칫 소홀히 해 싼 값에만 매력을 느끼고 낙찰 받았다간 경매 함정에 빠질 가능성이 높다. 함정에 빠지면 ‘수익의 극대화’를 노리다 커다란 재산적 손실이 뒤따를 수 있다.

권리관계를 철저히 분석해야 = 법원 경매 투자의 핵심은 권리관계 파악이라고 해도 과언이 아니다. 최초저당권 설정일 보다 뒤진 전입신고 일자가 늦은 세입자라면 낙찰자가 물어주지 않아도 되는 간단한 권리관계 파악뿐만 아니라 지상권․유치권․전세권 등 다양한 법률관계의 분석까지 철저하고도 꼼꼼한 분석이 필수다.

특히 주택임대차 보호법상 세입자의 대항력 유무와 배당요구, 확정일자 날인 여부 등은 경매 참여에 있어 매우 중요한 문제다. 대체로 경매시장에서 수회 유찰된 물건은 반드시 권리 상 함정이 도사리고 있다는 문제의식을 가지고 경매에 참여하고 그래도 의문이 있다면 전문가에게 확인과정을 거쳐야 한다. 또 권리관계 파악을 위해선 서류상 하자 파악은 물론 직접 현장을 찾아 그 내용을 파악해야만 정확히 조사할 수 있는 경우도 많다.

피상적 상식으로 입찰 참여 금물 = 일반 투자자들은 몇 번의 경험과 상식으로 혼자 입찰에 참여하는 경우가 많다. 특히 권리관계가 좀처럼 쉽지 않은 상가나 건물까지 주택 정도의 간단한 조사능력이면 해결될 거란 생각으로 무턱대고 입찰하는 경우다.

그러나 상업시설과 특수물건 등은 철저한 사전조사에도 불구하고 전문가도 함정에 빠지는 경우가 흔하다. 특히 외관상 큰 흠이 없을 듯한 물건 중에도 공유지분 등기, 유치권, 법정지상권 때문에 애써 낙찰 받은 부동산을 포기해야 하는 수도 있다.

또 일부 대지와 섞여 있는 일부 토지에 농지가 포함된 경우에 외부인이 낙찰 받을 경우 농취증이 필요할 수 있다. 이런 경우 일반 투자자들은 해법을 몰라 한계에 부딪히게 된다. 따라서 경매에 입찰하려면 상식 수준을 넘은 후 일정 실력이 된 후 아니면 되도록 경매매수신청대리인 자격이 있는 공인중개사나 경매전문 컨설턴트에게 의뢰하는 게 훨씬 유리하다.

낙찰 후 부대비용 감안해야 = 경매는 예상치 못한 비용이 더 들어가는 것을 감안해야 한다. 간혹 경매 아파트 입찰시 감정가를 넘어서는 일이 있는 건 부대비용을 감안하지 않고 입찰해서이다. 단순히 감정가만 파악해 시세보다 낮다고 높은 가격에 낙찰을 받기 일쑤다.

그러나 경매 낙찰 후 예상치 못한 추가비용이 들어야 하는 경우가 많다. 아파트 낙찰시 세입자 이사비와 체납관리비, 강제집행에 따른 명도소송비와 짐 보관비까지 충분한 부대비용을 감안해 되도록 싼 값에 낙찰 받아야 남는 장사다. 이런 추가비용을 감안하지 않고 비싼 값에 낙찰 받으면 오히려 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 발생할 수도 있다.

현장 확인은 필수다 = 부동산 성공 투자는 임장활동(臨場活動)의 산물이다. 특히 법원경매 물건이라면 현장 확인이 반드시 필요하다. 현장에서 확인해야 돈 되는 정보 그 자체다. 정확한 시세파악은 물론 권리관계상 나타나지 않은 여러 가지 하자까지를 현장에서 확인할 수 있다.

또 법정지상권, 분묘기지권, 유치권도 모두 현장에서 확인하는 중요한 절차다. 특히 토지나 주택의 경계파악이나 지적확인도 경매 물건에 직접 가보지 않는다면 함정에 빠져들 요인을 만들 수 있다. 되도록 2차례 이상 방문해 보고 투자를 결정해야 한다.

세입자 대위변제 등 조심해야 = 저금리 경제환경이나 부동산가격 조정기 또는 경기 변동기에는 채무자(전 집주인)의 변제 가능성과 세입자의 대위변제 가능성에 유의해야 한다. 아무리 경매시장에 나와 입찰에 부쳐진 부동산이라도 중간에 돈을 갚아 버리면 경매 자체가 취하되거나 권리관계가 바꿔 예상치 못한 낭패를 당해 닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격이 될 수 있다. 되도록 권리관계 분석 시 변제 가능성을 따져 보고 입찰하고 채무금액이 시세에 비해 크게 적다면 입찰을 포기하는 게 훨씬 유리할 수 있다.

입찰장에서 사소한 실수를 주의해야 = 아무리 마음에 드는 부동산을 싸게 낙찰 받아 최고가 매수인으로 결정 됐더라도 입찰 서류의 기재를 잘못했거나 입찰 보증금 부족, 대리 입찰시 인감증명서를 첨부하지 않는 등으로 확인되면 집행관이 바로 입찰자격을 박탈한다.

경매 입찰장에서는 하루에도 몇 번씩 이러한 사소한 실수로 ‘다 따 논 자격’을 눈물을 머금고 포기해야 하는 경우가 발생한다. 입찰장의 사소한 실수를 줄이기 위해선 입찰 전 충분히 사전경험을 쌓아 두어야 한다.

구체적 자금계획을 세워야 = 경매는 입찰 당일 총 금액의 10%(재경매 물건 20%)를, 낙찰허가 결정 35~40일 이내에 나머지 잔금을 납부해야 한다. 그러나 가끔 구체적인 자금계획을 세우지 않은 채 낙찰 받았다 잔금 납부일을 지나 경매물건을 포기해야 하는 일이 생긴다. 한 경매계 당 2~3건 정도가 그런 물건이어서 흔한 일 중 하나다.

이는 구체적인 자금계획 없이 입찰했다 입찰보증금을 날려 버리는 사례다. 금융권을 통해 경락잔금 대출제도를 이용할 계획으로 낙찰 받는다면 경매 입찰 전 대출 가능성 여부를 미리 확인하고 입찰을 결정해야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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