저가 매입 가능한 우량매물 노려라

2012-11-21 | 작성자 윤재호 | 조회수 31,525 | 추천수 183


  3매(급매·경매·공매) 부동산 관심을

불황의 골이 깊어지면서 값싸게 공급되는 부동산들이 꾸준히 늘고 있다. 장기 미분양 등으로 분양가 대비 반값 수준의 주택이 공급되고 있다. 반값에 낙찰되는 경매, 40% 할인 미분양·대물변제 매물이 공공연하게 공급되고 있다.

불황의 장기화가 중대형은 물론, 소형 주택까지 할인분양 현상을 낳고 있다. 2013년은 자금마련 부담이 적은 부동산 위주로 거래가 이루어질 것으로 예상되는 만큼 실수요자들이 관심을 가질 저가 틈새투자처를 소개한다.

불황 속에 실수요자들이 움직이는 시장이 급매물이다. 불황을 즐기는(?) 투자자들은 고점 대비 20% 이상 가격이 급락한 매물을 주워 담는 ‘이삭줍기’에 나설 것으로 보인다. 실수요자들은 저렴한 위주로 매물을 선정하기 때문이다.

올 연말까지로 예정된 세제 혜택이 끝나면 2013년은 올해보다 더 심각한 거래침체가 이어질 수 있다. 거래가 줄면 급매물 공급이 늘어나 저가 매물 쇼핑을 자극할 것으로 보인다. 급매를 노리는 투자자들은 입지가 좋고 향후 경기 호전 시 잠재가치가 큰 부동산을 선호한다.

부동산 침체가 이어지며 경매에 부쳐지는 주택이 중대형에서 소형으로까지 확산돼 실수요자들의 입찰이 늘어날 전망이다. 특히 수도권 경매시장에 전세금 수준의 2억 원 이하 저가 주택 경매물량이 급증할 것으로 보인다.

경매와 공매시장에는 내 집 마련용으로 전세자금 금액대를 보유한 실수요자와 투자자들이 몰려 과열 경쟁을 기록하는 물건들이 늘어날 전망이다. 소형과 달리 대형 주택의 경우 60~70%대 저가 낙찰이 늘고 낙찰가율의 하향세가 두드러져 경매 지표인 낙찰률, 낙찰가율, 경쟁률의 트리플 동반 하락이 예상된다.

압류재산 등 공매로 처분되는 부동산이 예년보다 많이 대기하고 있어 공매를 통한 저가매입의 기회가 늘어날 전망이다. 경기침체 여파로 체납세금의 상환이 어려워져 세무서와 지방자치단체가 매각을 의뢰한 매물이다.

특히 압류재산의 강제매각 물건이 속속 공매시장의 주요 물건으로 나오고 있다. 캠코 공매도 경매처럼 세입자 유무, 보증금 규모 등 상세한 물건정보를 제공하는 업무가 추가돼 공매 수요자들의 관심이 증폭되고 있다.

  보금자리주택·특별공급 주목

무주택 서민들이 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있는 기회인 보금자리주택에도 관심을 가져볼만하다. 강남권에 입지한 보금자리지구에서 2013년 상반기까지 순차적으로 2700여 가구가 추가 공급될 예정이다.

보금자리주택은 입지 여건이 뛰어나고 분양가가 주변 시세의 절반 정도로 저렴하게 공급되기 때문에 높은 경쟁률을 기록하는 등 꾸준히 인기가 있다. 2013년에는 올해보다 19% 물량이 증가한 15만호가 더 공급될 예정이다.

처음 내 집을 마련하려는 수요자는 청약통장을 활용해 공공에서 저가에 공급하는 특별공급 분양매물에 관심을 갖는 것이 유리하다. 보금자리주택과 기관추천 방식의 특별공급은 청약 기회가 많고 특별공급 대상만으로 경쟁하기 때문에 경쟁률이 낮고 재청약 기회가 주어진다.

생애최초 특별공급 대상이면서 3자녀 특별공급, 신혼부부 특별공급에 해당되는 경우와 같이 여러 종류의 특별공급에 해당돼 청약 경쟁률을 고려하여 선택적으로 청약할 수 있다.

내 집 마련의 대안으로 자리 잡고 있는 것이 ‘분양전환 임대아파트’이다. 시세보다 싼 보증금으로 임대 기간 동안 거주하다가 해당 아파트를 주변 분양가보다 싼 가격에 분양 받을 수 있다.

5~10년 장기간 전세로 거주하다 내 집으로 분양 전환할 수 있어 초기 비용부담을 줄이고 투자 리스크도 줄일 수 있다. 의무 임대기간의 절반인 2년6개월이 지난 시점부터 분양전환이 가능하다. 저렴한 보증금과 함께 취득세 등 절세효과도 있어 가격 경쟁력이 있다.

값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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