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Q&A로 알아보는 법원경매 투자

2012-10-08 | 작성자 윤재호 | 조회수 31,649 | 추천수 238


부동산 경기 침체가 지속되면서 법원 경매진행 물건수 대비 낙찰가율이 하락하고 있다. 부동산 가격 하락으로 유찰 사례가 많아진데다 새로 경매시장에 유입되는 물건도 늘어난 까닭이다.

법원 경매는 부동산 경기가 나쁠수록 공급물량이 쏟아진다. 올 상반기 빚을 갚지 못해 법원 경매로 넘어간 수도권 부동산이 지난해보다 24% 늘어났다. 특히 서민 주택인 다세대·연립주택은 작년보다 50% 이상 급증해 부동산 경기 침체에 큰 타격을 입고 있다.

내 집 마련 실수요자들은 경매로 주택을 사면 얼마나 싸게 살 수 있는지에 관심이 높다. 경매에서 얼마나 저가에 낙찰됐는지의 기준은 낙찰가율이다. 감정가 대비 낙찰되는 가격 비율이 크게 낮아졌다.

전국의 전체 낙찰가율은 올 상반기 67.4%로 지난 2010년(67.7%), 2011년(70.3%)에 비해 낮았다. 응찰자가 없어 유찰이 많이 돼 싼 가격에 낙찰을 많이 받아갔다는 의미다. 부동산 거래가 드물다보니 경매 시장에서 낙찰된 가격이 최근의 부동산 시세가 되고 있는 셈이다.

경매에 부쳐지는 물량이 늘고 낙찰가율이 하락하면서 경매 투자에 관심을 갖는 실수요자들이 늘고 있다. 경매 투자에 대한 궁금한 내용을 뽑아 소개한다.

경매 주택 낙찰 후 입주하는 기간은 얼마나 걸리나?

통상 잔금을 납부한 후 1~3달 이내에 명도를 마치는 게 일반적이다. 대체로 협의인도를 통해 점유자를 내 보내지만 명도를 거부하면 인도명령을 신청해 강제집행의 절차를 밟기도 한다.

경매 투자에 자신이 없으면 전문가에게 맡길 수 있나?

매수신청대리인 자격을 갖춘 공인중개사나 법무사, 변호사에게 경매 컨설팅을 의뢰해 경매 부동산을 매수할 수 있다. 통상 매수신청대리 수수료는 감정가의 1% 또는 최저매각가의 1.5% 이하 범위 안에서 협의로 결정할 수 있다.

입찰가격은 어떻게 정하는가?

거래되는 부동산 시세 대비 15~20% 저렴한 금액으로 낙찰 받아야 경매 투자의 장점이 배가된다. 감정가에서 1회 유찰하면 20~30%씩 가격이 저감되는 데 입찰가는 최저매각가 이상의 가격을 써내야 최고가매수인으로 결정된다.

경매에 부쳐지는 입찰정보는 어디에서 얻나?

대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)와 각 법원 민사신청과에서 경매물건이 입찰 1주일 전에 공개된다. 이외에도 굿옥션과 태인 등 사설 경매정보업체에서 입찰매물 정보를 얻을 수 있다.

전부 내 돈을 가져야만 경매에 참여할 수 있나?

경매는 최고가매수인으로 결정된 후 30~45일 이내에 잔금을 전액 납부해야 한다. 하지만 자금이 부족할 경우 금융권의 경락잔금납부 제도를 이용하여 대금을 납부하면 된다. 이 제도를 이용하려면 입찰 전 미리 은행에서 확인해 두는 것이 좋다.

세입자가 집을 비워주지 않으면 어떻게 하나?

협의에 의해 집을 인도 받는 게 원칙이다. 하지만 집을 비워주지 않을 경우 법원에 부동산인도명령 신청을 통해 점유자를 내보낼 수 있다. 법원의 인도명령 신청은 매각대금을 낸 후 6개월 이내에 할 수 있다.

단독주택 경매에 참가하려면 어떤 사항을 확인해야 하나?

낙찰 후 인수해야 할 권리 여부를 따지는 등기부 권리분석 외에도 시세와 가격분석 등 물건분석 과정을 거쳐야 한다. 입찰 전 임차인을 만나 대항력 여부를 따지고 권리분석 외에 대지권 미등기나 토지 상 하자 여부, 건축허가와 제한 사항 등도 따져봐야 할 내용이다.

값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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