저렴한 대물 부동산 투자 전략

2012-08-21 | 작성자 윤재호 | 조회수 35,202 | 추천수 254


  하도급 책임자 연결, ‘알짜’ 매입

건설경기 침체의 직격탄을 맞은 건설업체들이 공사대금이나 채무를 아파트나 오피스텔 등 부동산 물건으로 대신 갚는 경우가 많아 부동산 시장에 ‘대물변제’ 급매물이 대거 늘어나고 있다.

부동산 실수요자로서는 분양가보다 현저하게 저렴한 값에 부동산을 구입할 수 있는 기회이기 때문에 잘 골라 적기에 매입할 경우 시세보다 높은 차익을 얻음과 동시에 높은 임대수익을 얻을 수 있어 일거양득의 짭짤한 이익을 얻을 수 있다.

저가매물 정보에 정통하지 않은 일반인들은 대물 부동산의 매물 리스트를 확보하기 쉽지 않다. 시행, 시공사 협력업체들만 한정된 매물 정보를 교환해 실수요자들의 접근이 어려운 탓이다.

따라서 미분양 주변의 여러 중개업소에서 발품을 팔수록 우량 물건을 잡을 기회가 높아진다. 미분양분 일부나 회사보유분, 특별 분양하는 매물 중에서 초기 분양단계의 매물 중에 대물변제 매물이 은밀하게 흘러나온다.

매물을 다수 확보한 대행업체를 통할 경우 분양가의 70~80%선에서 매입이 가능하지만 컨설팅사나 떳다방을 통할 경우 중개수수료에 이문을 붙여 매각하기 때문에 저렴하지 않다.

직접 미분양 인근 중개업소를 찾아 탐문하거나 분양한 지 오래됐지만 준공이 임박한 단지에서 저렴한 매물을 찾아보는 게 유리하다. 물건 특성상 최초 분양자와 형평성을 고려해 비공개적으로 거래되기 때문에 현지 중개사와 친분을 쌓아 놓는 것도 한 방법이다.

경매 가격 이하로 발 빠른 매물 정보를 얻으려면 평소 두루 인적 네트워크를 갖춰 놓는 게 좋다. 직접 하도급업체 담당자를 알아놓거나 현장 인근의 중개사무소, 공사 책임자와 연결해 놓으면 알짜 매물을 접할 수 있다.

현장 책임자나 하도급업체를 모르더라도 사업지 주변 중개업소 대표와 꾸준히 교류하면 매물리스트를 확보할 수 있습니다. 값싼 매물 리스트는 사업지 인근 중개사무소에서 미등기 전매 급매물 형태로 알선하는 경우도 많다.

대물부동산을 고를 때는 대물로 나온 이유를 따져보는 게 좋다. 혹시 분양가가 주변보다 비싼 게 주원인이라면 할인 값에 매물을 구입해도 실익이 없기 때문이다. 따라서 주변 시세와 비교해 분양가가 비싸거나 비슷하다면 피하는 게 바람직하다.

대물 부동산에 투자할 때는 임차인이 있는 상태의 매물을 고르거나 임대가 용이한 부동산을 고르는 게 좋다. 임차인이 있거나 수요가 많으면 해당 지역 내 수요가 있다는 의미이기도 하다. 또 현재 분양 중인 물건보다는 완공돼 등기가 가능한 물건 위주로 골라야 투자 위험을 줄일 수 있다.

대물변제 매물로 나온 부동산은 가격 경쟁력이 있는 만큼 꼼꼼히 따져보고 계약해야 한다. 오랫동안 미분양 물량으로 남아 있거나 시행·시공사 간의 분쟁이 끝나지 않은 물건 등도 공공연하게 매물로 나온다.

나름대로 이유가 있기 때문에 할인율만 보지 말고 주변 시세 비교 후에 매입을 결정해야 한다. 특히 무허가 중개업소나 중간 브로커를 통해 개별 매각하는 물건의 경우 할인 폭이 적기 때문에 정상 시세대로 매입하는 경우가 있어 잘 따져 봐야 한다.

값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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