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경매의 비주류 투자처를 찾아라

2012-06-05 | 작성자 윤재호 | 조회수 27,953 | 추천수 241


  ‘특수권리’ 골라 저가에 매입

모든 투자에는 주류와 비주류 투자방식이 있기 마련이다. 부동산의 주류(主流) 투자는 청약통장을 활용 저가주택 마련과 함께 급매매와 재개발, 분양권 등이 있고 비주류 투자는 경매와 공매, 교환, 대물변제 등 남들이 섣불리 투자하지 않는 투자처로 나뉜다.

실전 고수와 전문가들만 투자에 참여한다는 비주류 투자인 경매에서도 또 다른 ‘샛길’ 투자처가 존재한다. 즉 남들이 투자를 꺼리는 투자수단을 연구하고 공부해 반 값 이하로 싸게 부동산을 사들이는 방법이다.

경매 투자자들 누구나 알고 있는 간단하고 쉬운 권리관계가 있는 물건이라면 조금만 공부하다보면 낙찰 받는 일이 어렵지 않다. 남들보다 가격만 높이 써내면 얼마든지 낙찰 받는다. 이렇듯 겉과 속이 반듯한(?) 경매물건은 입찰자가 많이 몰려드니 남는 게 별로 없고, 요즘같이 경쟁률이 치열할 때 웬만큼 괜찮은 경매물건이라면 경쟁자 때문에 낙찰받기가 어렵다.

그러나 물건을 검색하다보면 권리 상 복잡해 보이거나 생채기가 있는 특수권리가 숨어있는 경매물건은 아무나 경매에 참여하지 않아 유찰이 잦고 낙찰가율도 반값 이하로 떨어지는 경우가 허다하다.

입찰자들의 투자심리가 괜히 문제 있는 경매물건을 싼 맛에 덤벼들었다가 까딱 잘못해 인수할 권리를 만나 돈을 물어주거나, 입찰보증금을 한방에 날릴 수 있다고 지레 겁을 먹기 마련이다.

당연히 특수권리가 있는 물건은 조심해야 한다. 실제 많은 수의 입찰자들이 권리분석을 소홀히 해 보증금을 몰수당하거나 인수할 권리를 만나 손해를 입는 치명타를 입기도 한다. 그러나 그러한 특수권리 내용을 미리 알아내 작은 생채기(?)이고 그걸 해결해 내 값싸게 낙찰 받을 수 있다면 최고의 수익률을 올릴 수 있음은 물론이다.

고수들은 ‘썩은 사과’를 일부러 골라 겉만 썩었는지 아니면 안까지 같이 썩어 못 먹는 사과인지부터 확인한 다음 세밀하게 조사해 해결방안을 찾아낸 다음 입찰해 큰 수익을 얻어낸다.

여기서 샛길 투자란 ‘유치권, 법정지상권, 예고등기, 분묘기지권, 공유 지분’ 등 경매에서 다른 경쟁자들이 함부로 쳐다보지 않는 특수권리 물건을 말한다. 고수들은 예리한 권리와 물건분석을 통해 하자치유 가능성이 있고 채권자와 합의 가능성이 높은 물건을 골라 저가에 입찰한다.

까다롭고 난해한 물건이기 때문에 초보자가 덤비기에는 무리가 있다. 그러나 몇 가지 함정을 피해 그 해결책을 강구한다면 그리 어려운 것도 아니다. 다만 충분히 그 법률 적용을 이해할 수 있어야만 투자가 가능하다는 문제가 따른다.

사실 경매투자 과정에서 매우 판단하기 어려운 이슈 중 하나가 특수권리가 있는 물건을 골라 입찰하는 것이다. 고수와 경매 컨설턴트들도 사실 법적인 효과에 대해 이해가 미흡한 게 사실이다.

이는 경매관련 법의 기초와 해석능력이 얕은 상태에서 자칫 실수해 경제적 손실을 입거나 소송에 휘말리는 경우도 있다. 심지어 경매컨설팅을 전문으로 하는 사람들마저 얕은 경매지식으로 입찰했다가 보증금을 날리는 경우를 많이 만난다.

특수권리를 주장하는 채권자들이 교묘하게 가짜 권리를 주장해 물고 늘어지기 식으로 낙찰자를 괴롭히기도 하고 항고를 거듭하며 속을 썩이는 경우가 많다. 물론 합법적인 채권을 바탕으로 권리를 주장하는 사람도 많지만 법을 악용해 부동산의 소유자나 세입자와 짜고 엉터리 권리를 주장하는 채권자들도 더 많은 게 사실이다. 가짜 권리를 주장해 경매과정에서 수회 유찰시킨 후 직접 낙찰 받거나 합의를 유도해 거액을 챙기기도 한다.

경매고수들은 그러한 수법을 잘 안다. 그리고 민사법적 기초지식과 적용 판례, 그리고 경매의 함정에 대한 법률지식을 총동원해 확실한 근거를 갖고 확신에 찬 입찰을 한다. 내가 아는 고수는 그 경지가 어느 법률가보다 더 정통해 스스로 놀랄 때도 많다. 고수의 숨은 노력과 경륜이 반 값 이하의 낙찰가로 보답하는 것이다.

경매는 ‘하이리스크 하이리턴’ 투자게임이다. 고난이도의 경매 물건일수록 크게 남는 장사이다. 공개된 경매시장에서 남들보다 더 값싸고 우량한 물건을 사려면 경매물건의 함정을 잘 연구해야 한다.

특수권리 물건에 투자해 성공을 거두려면 얕은 테크닉과 주워들은 성공사례만으로 해결해내기는 쉽지 않다. 최소한 특수권리에 대한 충분한 이해와 발로 뛰는 현장답사는 물론 충분한 내공을 닦은 연후에나 가능한 투자방법임에 명심해야 한다.

갑부모(값싸게 부동산 사는 모임) http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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