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38%에 낙찰된 상가 경매 사례

2012-06-01 | 작성자 윤재호 | 조회수 28,104 | 추천수 273


  반값에 낙찰되는 상가경매 노려라

지난 달 말 안산지원에서 낙찰됐던 한 상가 경매의 낙찰가율이 38%에 불과하다. 필자의 입찰 컨설팅을 거쳐 직접 경매의 이해관계자가 낙찰 받은 사건이다. 1층 1,534m²(전용 464평)의 감정가는 36억 원이었으나 5회 유찰 후 11억7964만 원에 최저매각가가 정해져 당일 입찰이 진행됐다.

입찰 당일 B씨가 13억5110만 원에 최종 낙찰을 받았는데 입찰경쟁이 3대 1이었다. 낙찰자 B씨는 최초 경매가 진행되는 날부터 시작해 입찰하는 날에는 무조건 경매입찰장을 찾아 누가 낙찰을 받아 가는지 조마조마하게 기다리는 ‘을’의 지위였다.

필자의 컨설팅 하에 A고객이 입찰하려고 3회 유찰 후 현장을 조사하던 중 임차 이해관계자인 B씨를 만났다. 당시 B씨는 입찰에 참여할 여유자금이 없어 입찰을 포기하고 A와 필자에게 임차인으로 계속 영업하게 해달라고 사정했다. 나름대로 3년째 영업이 잘되는 상가인데다 B씨의 남편은 영업장의 프로선수였다. 지역 프로연맹 회장직을 겸하고 있는 상태였다.

마음이 약해진 입찰 예정 투자자와 필자는 입찰을 포기하고 입찰 권한을 B에게 넘겨줬다. 입찰 보증금은 이미 준비가 됐지만 나머지 잔금의 50% 정도는 은행의 대출을 안고 낙찰 받는 계획이었다. 현재 매달 영업이익이 2000만원에 달하기 때문에 대출 이자 갚는 데는 큰 지장이 없는 상태라고 했다.

입찰 예정자에게 입찰 양해를 구하게 된 이유는 전 가족이 매달린 영업장을 다른 사람에게 경매로 빼앗긴 다면 이들의 처지가 안타까웠기 때문이다. 이들은 3년 전 입주해 영업하면서 거의 공실로 되어있던 시설을 되살려낸 상권 활성화의 주역이었다. 나름대로 지명도 있는 지역 유지이기에 최선을 다해 상가를 살리고자 노력 하는 모습이 안타까웠기 때문이다.

입찰 당일 입찰가를 쓰는 데 B씨는 우왕좌왕했다. 마침 입찰 보증금을 준비가 됐지만 가진 돈이 적다보니 최선(?)을 다해 적게 쓰려고 했다. 하지만 입찰 법정에는 시설에 눈독을 들이는 관계자들이 나타나 긴장하게 만들었다. 3명 정도 입찰을 할 것으로 예상하고 낙찰가는 13억5110만원을 쓰기로 했다.

결국 3명이 입찰해 B씨가 최고가매수인으로 결정됐다. 뛸 듯이 기뻐했다. 이제는 굳이 경매가 진행되는 상가에서 영업하는 불안한 마음을 없앨 수 있고 내 상가에서 얼마든지 영업할 수 있어 남의 눈치를 살피지 않아도 되기 때문이다. 이렇듯 B씨는 새로운 각오로 재영업을 할 수 있는 기회가 생긴 셈이다.

한 영업장에서 오래 영업한 상인이거나 전문 기술을 가지고 장사하는 임차인의 경우 내 영업장소가 경매가 진행된다면 경매를 통해 다른 사람이 낙찰되기를 기다리지 말고 직접 입찰에 참여해 내 상가를 지키고 계속 영업하는 것이 훨씬 실속 있는 방법일 것이다.

내 영업장소를 빼앗기는 경우 권리금과 함께 기존 영업노하우를 접어야 하는 일이 발생하게 된다. 게다가 수천에서 수억 원에 달하는 임차보증금을 다 날려야 한다. B씨의 경우도 전세보증금 환산액이 7억 원을 넘어서 상가임대차보호법 적용이 안 돼 임차인의 대항력 자체가 없는 경우이다.

상가 투자자 역시 경매에 부쳐진 상가를 바라보는 시선은 좋지 않은 게 사실이다. 경매에 부쳐지는 상가는 영업성이 떨어지고 고객들의 인식이 안 좋으리라는 막연한 불안감으로 경매에 쉽게 참여하지 못하는 경우가 많다.

상가가 경매에 부쳐진 이유는 과다한 대출에 따른 담보권 실행에 부쳐진 경우가 대부분이지 입지나 상권이 무조건 안 좋아서 경매에 나온 것은 아니다. 실제 경매에 부쳐진 상가를 보면 권리금이 수 억 원 대인 유명 상가에서부터 강남 요지의 상가들도 여럿 경매에 부쳐진다.

간혹 주의해야 할 것은 영업력이 많이 떨어지거나, 지역 슬럼화 되거나, 업종변경이 필요 하는 등 문제 상가가 경매에 부쳐지기도 한다. 입찰 전 충분한 상권 및 입지조사를 통해 상가의 미래가치와 활용 가능성을 함께 따져봐야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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