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경매, 더 싸게 낙찰 받는 방법

2012-05-17 | 작성자 윤재호 | 조회수 33,465 | 추천수 278


 최근 낙찰사례를 참고하라

부동산 시장이 장기 침체하면 경매물건은 꾸준히 늘어나기 마련이다. 경매에 부쳐지는 부동산이 늘어나는 만큼 수요자들의 선택 폭이 넓어지고 더 값싸게 낙찰 받으려는 투자자들의 발길이 경매시장으로 잦아든다.

불과 몇 개월 전까지만 해도 경매 낙찰가율은 80% 안팎이었다. 1~2회 유찰 후 1회 유찰 최저가 선에서 낙찰되던 것이 올해 들어 인기지역 중대형 아파트 낙찰가율이 70%선까지 떨어지며 낙찰가율이 점점 하락하는 양상을 보이고 있다.

거래가격보다 값싸게 낙찰 받는 것이 중요한 경매시장에서 사실 경매를 통한 시세차익은 크지 않다. 낙찰 통계로 봐서는 거의 20% 정도 저렴하게 낙찰 받는 게 일반적이다.

하지만 요즘처럼 부동산 가격 하락기에는 감정가 대비 20% 저렴하다고 해도 큰 시세차익이라고 볼 수 없다. 왜냐하면 부동산 거래현장에서는 경매 직전 매물과 급급매 등 시세보다 현저하게 저렴한 매물들이 곳곳에 출현하기 때문이다.

낙찰가를 기준해 감정가 기준 최소 70%선에서 낙찰 받아야 취득·등록세, 낙찰 후 제세금과 이사비 등 추가 비용을 감안했을 때 남는 장사가 된다. 최근 경매에 부쳐지는 물건 대부분은 감정가가 시세보다 높게 잡힌 경우가 많다.

따라서 경매물건을 고를 때는 기존의 낙찰 통계에 의존해 기준 가격으로 낙찰 받는 것보다 최근 감정가의 70%선에서 저가에 낙찰 받는 방법을 강구하는 것이 불황기 경매투자 전략이다.

경험만큼 소중한 투자 교훈은 없다. 저가 낙찰을 위해서는 최근의 낙찰통계를 체크해야 한다. 낙찰가율과 입찰경쟁률, 낙찰률은 경매시장의 3대 지표이다. 관심을 갖고 입찰하려는 지역 내 최근 낙찰 통계를 분석해보면 낙찰금액 수준을 알아낼 수 있다.

최근 낙찰되는 금액과 입찰자들의 동향을 쉽게 파악할 수 있다. 특히 낙찰가율은 투자 예상지역과 물건에 다른 입찰자들이 얼마나 몰리는 지를 나타내는 참고 기준선이다.

투자 예상지역 내 유사 매물의 낙찰 통계에 근거해 고가에 낙찰되거나 한 물건에 10명 이상이 입찰경쟁을 벌인다면 경매 투자에 나서도 별로 남는 장사가 아닐 가능성이 크다.

그러나 2~3회 유찰이 잦거나 단독입찰, 70% 선의 낙찰가율을 보인다면 가격의 거품이 빠지고 있다는 증거이다. 이때부터 ‘되면 좋고 안 되면 말고’식으로 꾸준하게 입찰하면 된다. 낙찰 통계는 대법원 경매정보와 온비드, 경매정보 사이트 등에 종목과 기간별로 표기된다.

집값 하락기의 경매 감정가는 신뢰도가 떨어진다. 시세보다 과대평가되어 있을 가능성이 높아서다. 부동산 가격의 특성 상 몇 달 사이에 조정과정을 겪을 수 있어 반드시 입찰 전 임장활동을 통해 시중에 나와 있는 급매가 수준을 알아내야 한다.

2회 이상 유찰한 중소형 물건들은 더욱 신중하게 가격조사를 해봐야 한다. 주변 중개업소를 통해 실제 거래되고 있는 가격을 면밀히 따져보고 기준가격을 정해 입찰해야 저가매입의 메리트를 누릴 수 있다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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