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경매 투자 시 챙겨야 할 유의점

2012-03-23 | 작성자 윤재호 | 조회수 30,690 | 추천수 264


  불법 용도변경 여부 체크

임대수익을 높이거나 업종개선을 위해 상업용·업무용 건물을 주거용으로 전환해 임대를 놓는 경우가 많아졌다. 근린생활 시설이나 사무실이 주거용보다 임대료가 싼 경우가 허다해 건물주들이 이를 무단 용도변경하여 사용하다가 경매로 처분하는 물건이 종종 눈에 띈다.

이러한 경매 물건을 낙찰 받을 경우 모든 문제가 낙찰자에게 돌아가기 때문에 주의를 기울이지 않으면 안 된다. 때에 따라서는 이행강제금은 물론 형사고발까지 받을 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

공장 등 생산용 부동산의 경우 환경관련 시설물은 낙찰자가 이행해야 하는 문제도 있다. 따라서 무단용도 변경을 한 물건이나 공장의 경우 원상복구나 이행강제금 등 추가로 발생할 비용을 감안해야 예상치 못한 손해를 보지 않는다.

김 모 씨는 지난 해 6월 서울 강동구에 소재한 4층짜리 근린상가를 낙찰 받았다. 그러나 낙찰 받고 바로 건물이 위법건축물이라는 사실을 알았다. 건물주는 상가 임대가 어렵자 원룸주택으로 개조했다가 관할 구청으로부터 형사고발된 것은 물론 800여 만 원의 이행강제금이 부과돼 있었다.

김 씨는 건물주가 이미 형사 고발돼 있어 덤터기는 쓰지 않았지만 이행강제금을 고스란히 물 수밖에 없었다. 또한 용도변경 사실이 적발된 후 시정명령에 대한 지시를 따르지 않으면 건물 면적에 따라 이행강제금이 부과된다.

건물이 원상 복구될 때까지 6개월 간격으로 추가 부과되기 때문에 이행강제금은 기하급수적으로 늘어날 수 있다. 이를 미연에 방지하자면 미심쩍은 건물은 물건 소재지 관할 구청 건축과에 문의해 보면 위법건물 여부를 바로 알 수 있다.

또 입찰 시 경매 부동산의 입찰 여부를 반드시 체크해야 한다. 통상 매각 부동산은 매각 부동산, 매각 기일, 매각 장소, 매각 기일 등은 입찰 기일 14일 전에 법원 홈페이지나 주요 일간지 등에 공고된다. 신문공고 중 매각 부동산에 관한 사항은 그 요지만 게재하며 그밖에 입찰방법, 대금납부, 소유권 이전 및 인도 등에 관한 사항도 게재된다.

공고된 물건 중 입찰기일 전에 강제집행이 취하, 정지되거나 입찰기일이 변경된 경우에는 별도의 공고 없이 입찰에서 제외된다. 취하·정지·변경의 여부는 입찰기일에 입찰법정 입구에 게시된 입찰 사건 목록을 보고 확인할 수 있다. 정상적으로 경매가 이루어지는 물건이라면 건물등기부등본·주민등록등본 열람은 물론 현장 답사를 반드시 해야 한다는 점을 잊어서는 안된다.

매각 기일 7일전부터는 지방법원 및 각 지원 민사신청과에 입찰대상 물건명세서·임대차조사서를 비치해 일반인들이 열람할 수 있다. 이 때 대부분의 사람들이 지나치기 쉬운데 가급적 매각물건명세서와 임대차조사서를 복사해두거나 메모해둘 필요가 있다. 비치된 서류에 나타나 있지 않은 하자가 나중에 드러날 경우 입찰보증금을 소송을 통해 돌려받을 수 있기 때문이다.

매각 기일에는 입찰법정 입구에 이들 서류를 더 비치해 놓으며, 입찰 법정에서 1시간동안 입찰 사건기록을 열람할 수 있다. 입찰 기일에는 사람이 많이 몰려 혼잡하므로 입찰 대상의 매각물건명세서·임대차조사서·시가감정서를 미리 열람해 사전에 정보를 충분히 숙지한 다음 입찰에 참여하는 것이 바람직하다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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