소형 임대주택은 '노후보장용'

2008-02-22 | 작성자 윤재호 | 조회수 38,395 | 추천수 469
  몇 년 전부터 도심 내 소형 주택공급이 줄면서 소형주택의 가치가 갈수록 높아지고 있다. 독신자와 젊은 층 단독가구가 늘어 소형 아파트와 원룸주택의 임대수요는 꾸준히 늘어나는 추세다.


  강남에서 유통업을 하는 50대 후반의 최모씨는 2000년 초부터 노후대책으로 임대사업용 소형주택을 물색하기 시작했다. 최씨는 월남전에 참전했다가 고엽제 후유증으로 고생해 힘든 일을 못하는 데다 유통업이 경기를 잘 타 마진율이 점차 떨어져 고민하던 중이었다.


  임대수요가 많은 도심 및 역세권 일대 소형주택 임대사업이 많은 품을 들이지 않고도 안정적인 월세수익을 얻을 수 있다는 판단이 섰다. 처음 투자 당시에는 아파트의 소형의무비율 폐지로 소형주택의 공급이 부족해 점차 금싸라기 투자대상으로 변해 가는 시기였다.


  처음에는 그간 모아둔 3억 원의 종잣돈을 밑천 삼아 임대용 다가구주택을 지어볼까 생각했으나 땅값이 만만치 않았다. 다가구주택으로 지을 만한 땅값만 당시 3.3㎡ 당 600~700만원을 호가해 아예 지어 놓은 주택을 싸게 매입하는 게 훨씬 낫다고 판단했다.


  고민 끝에 최씨는 우연한 기회에 신문에서 미분양 아파트 할인광고를 보고 수도권에 있는 42㎡ 아파트 6가구를 매입했다. 당시에는 연초 비수기에다 미분양 물량이 많았다. 조건이 워낙 파격적이어서 초기 투자비용은 거의 들지 않았다. 완공 후 가구 당 보증금 500만원, 월 30만원에 세를 놓았다.


  최씨의 투자는 여기서 그치지 않았다. 서울에서 헐값에 나온 허름한 3층짜리 다가구주택을 기존 세입자의 보증금을 안고 싸게 매입, 다세대 주택으로 용도 변경했다. 총 8가구로 용도 변경한 후 가구당 월 30~40만원의 월세로 전환했다. 직접 관할구청을 드나들며 주택변경 허가까지 받아냈다.


  월세수익이 점차 늘면서 최씨는 저가 매입의 기회를 갖기 위해 소형 경매주택에도 관심을 갖게 됐다. 경매 컨설팅업체의 도움을 받아 소형 다세대주택 입찰에 참여했다.


  주로 대학가나 업무밀집지역 내 33~66㎡ 허름한 빌라 지하를 3000만~4000만원에 3가구를 낙찰 받아 한 채 당 보증금 1000만원에 월 30~40만원씩 세를 놓았다. 당시 시가가 5000~6000만원을 호가하는 주택을 감정가의 70%대에 낙찰 받아 세를 줬기 때문에 주변 임대가보다 10% 이상 싼값이어서 젊은 임대수요자들이 많았다.


  이밖에도 최씨는 경기 고양시 일산 외곽에 있는 8층 규모의 오피스텔 중 6층 20평형 2실을 각 3000만원에 낙찰 받아 보증금 500만원, 월 20만원에 세를 주었다. 기존 업무용 건물을 오피스텔로 리모델링한 것이어서 입찰경쟁률이 높지 않아 감정가의 60%에 낙찰 받았다.


  이렇게 부지런히 발품을 판 결과 2년 동안 3억 원의 종잣돈을 굴렸고, 월 800만원의 고정적인 월세소득을 올리는 임대사업자로 변신했다. 수도권 아파트 6가구, 서울 다가구주택 1채와 다세대주택 3채, 일산 오피스텔 2실을 매입하는데 든 비용은 전세보증금을 제하고 2억8000만 원 가량이다.


  최씨의 성공비결은 두 가지다. 하나는 부동산 정책변수를 잘 활용했다는 점이다. 지난 98년 소형아파트 의무공급비율 폐지정책을 투자 아이디어로 삼은 것. 소형 주택공급이 줄면 수급불균형이 생겨 소형주택의 가치가 크게 뛰리란 판단이 적중한 것이다. 지금도 여전히 소형주택의 투자가치는 식을 줄 모르고 뜨겁다.


  이 밖에 투자의 목적을 임대사업으로 정하고 부지런히 발품을 판 것도 성공의 비결이다. 투자가치 있는 임대용 소형주택이 매물로 나왔다면 밤낮을 가리지 않고 현장 답사부터 한 것이 우량물건을 고르는 안목이 생기게 한 비결이었던 셈. 또 기존주택을 살 때는 최초 분양자가 파는 공동주택만을 골라 매입하는 전략을 세워 세금 줄이기에도 신경을 썼다.


  소액 여유자금 보유자가 임대사업자를 꿈꾼다면 소형주택 매입에 하루빨리 나서는 게 유리하다. 금융권에서 신용도를 쌓아 싼 이자를 활용한 대출금으로 목돈을 들이지 않고도 매입할 기회를 꾸준히 접하고 저가의 매입찬스라면 적극적으로 매입하는 것도 전략이다.


  앞으로 소형주택의 가치는 더욱 높아질 것으로 보인다. 일부 지역의 경우 만성적인 소형 전셋집 공급물량 부족도 예상되고 있다. 철저한 수요분석에 따라 투자의 안정성이 높은 도심 내 소형주택을 사 세를 주면 목돈을 들이지 않고도 임대사업자로 변신할 수 있는 게 요즘이다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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