돈 되는 경매 상가 고르는 요령

2012-02-16 | 작성자 윤재호 | 조회수 33,737 | 추천수 270

철저한 입지·상권분석 필수

# 서울 강동구 천호동에 사는 황창덕 씨(54)는 상가 경매에 관심이 많다. 신도시 소형 상가는 임대수요가 넉넉해 고정적인 월세 받기에 제격이라고 판단해서다. 지난 해 7월 성남시 분당구 야탑동 5층 근린상가 가운데 3층 60㎡를 감정가(1억4000만원)보다 저렴한 1억621만원(감정가의 75%)에 낙찰 받았다. 잔금을 내고 두 달 만에 건강식품전문점에 세를 줘 보증금 2000만원에 매달 70만원의 월세를 받고 있다.

# 경기 고양시 일산서구 주엽동에 사는 고상연 씨(48)는 수도권 상가 경매물건에 투자해 짭짤한 임대수익을 올리고 있다. 지난해 경매를 통해 고양시 일산동구 중산동 5층 중 1층 상가 34㎡를 감정가 2억3700만원에서 3회 유찰 후 최저가가 1억2134만원까지 떨어진 경매물건을 1억4481만원(감정가의 61%)에 낙찰 받았다. 상가 세입자를 두 달 만에 명도한 후 지난 해 11월 유기농마트에 보증금 2000만원에 월 80만원으로 세를 줬다.

고수익과 고정 월세수익을 기대하며 경매에 부쳐진 상가를 찾는 수요자가 늘고 있다. 낙찰가율이 80~90%대를 보이는 오피스텔과 다세대 등 소형 부동산이 인기를 끌자 낙찰가율이 낮은 상가로 투자자들이 몰려들고 있다.

상가는 수익형 부동산의 대표격인 데다 물량공급이 많아 물건 선택 폭이 넓어 경매시장의 숨은 블루오션으로 통한다. 하지만 값싼 경매 상가를 노리다가 임대수익은커녕 낙찰 후 수년째 놀리고 있는 상가들도 많아 주의가 필요하다.

경매물건 중 유일하게 낙찰가율 50%대를 보이는 종목이 근린 상가이다. 감정가 보다 현저히 저렴하게 낙찰 받는 대신 입지와 상권분석에 실패하기 십상인 것이 상가인 셈이다.

상가의 종착역이라고 하는 법원 경매에 부쳐진 상태이기 때문에 입지가 열악하고 상권이 침체상태일 가능성이 높다. 따라서 월세수익을 얻으려는 목적으로 상가 경매투자에 나서려면 입찰 전 철저한 입지와 상권분석을 통해서 알짜 매물만 골라내는 입찰 전략을 세워야 한다.

경매에 부쳐진 상가치고 성업 중인 상가는 드물다. 공실이거나 폐점 또는 무보증 단기임대 상가로 이용 중인 경우가 대부분이다. 경매에 부쳐지는 상가는 상가임차인이 아예 없거나 소유자가 비워두는 경우가 많다.

경매에 부쳐진 상가는 상권분석 자체가 어렵고 투자의 감을 잡기 쉽지 않다. 게다가 유동인구를 끌어들이기 쉬운 1층보다 2~3층이나 지하층에 무작위로 경매에 부쳐지기 때문에 선뜻 상가 경매 고수라도 입찰을 결정하기에 애를 먹기 일쑤다.

경쟁력 있는 상가 경매물건을 고르려면 여러 물건을 찾아 철저한 분석과정을 거쳐야 한다. 돈 되는 점포는 싸게 사서 돈 벌고, 영업해서 벌고, 팔고 나올 때 벌어야 좋은 점포라고 한다.

경매를 통해 저렴한 상가를 사고 임대로 돈을 벌다가 팔고 나올 때 권리금 차익을 함께 챙기면 금상첨화이다. 이런 상가를 고르려면 저평가된 상가를 찾기 위한 노력이 선행돼야 한다. 부지런하고 꼼꼼한 입지와 상권분석 과정을 거치는 것이 유일한 최선책이다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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