시장 침체기 부동산 투자전략

2012-02-01 | 작성자 윤재호 | 조회수 32,108 | 추천수 355


‘공격’보다 ‘수비’ 치중한 투자

투자자들이 주변에서 가장 손쉽게 접근하기 쉬운 투자대상이 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산이다. ‘연금형’, ‘무노동 수익형’ 부동산이니 하며 중장년층 투자자들을 대상으로 ‘과장광고’와 ‘임대수익률 사기’ 등으로 투자 피해를 입히고 있다. 평생을 어렵게 모아둔 노후자금으로 목 좋은 곳에 임대용 부동산을 사두면 노후생활이 가능할 것으로 막연하게 생각했다가 수익률이 생각만큼 나오지 않거나 장기 공실로 인해 피해를 입는 경우가 많다.

수익형 부동산은 사실 투자 위험한 경우가 대부분이다. 투자금액이 큰데다 분양가가 비싸 임대수익률이 실제 은행금리보다 조금 높거나 비슷한 경우가 대부분이다. 게다가 상가나 오피스텔은 법률적으로 투자자 보호장치가 미흡하다. 주택의 경우 분양 또는 매매에 따르는 하자책임을 묻는 것이 쉽지만 상가나 오피스텔 등 임대용 부동산은 투자자 스스로 최소한의 위험요소를 조목조목 따져본 후에 투자해야 사기를 당하지 않는다.

도심에 위치해 있어 임대가 용이하거나 분양이 잘 된 상가라도 지속적인 경기침체로 임차인을 구하지 못해 공실이 넘쳐나는 상가가 많다. 투자자를 끌기 위해 ‘선임대 후분양’을 실시하는 상가가 늘고 있다. 특히 임대수익률을 높여 매매를 손쉽게 하기 위해 ‘유령 임차’를 한 상가나 오피스텔은 초보 투자자들이 속기 쉬운 부동산이다. 이렇다 할 근거도 제시하지 않은 채 구두로만 ‘임차인이 정해져 있다’고 하는 경우 등이 주의해야 할 대상이다.

장기적인 투자 목적으로 땅에 돈을 묻을 때는 공격보다 수비에 치중해야 한다. 많이 벌기보다 갖고 있는 돈을 잘 지켜야 한다는 얘기다. 토지 투자에는 늘 사기라는 지뢰밭이 곳곳에 널려있다. 흔히 겪는 사기 사례로는 개발예정지라 속이는 땅을 분양받았다가 피해를 입는 경우이다. 소유권이 완전히 확보하지 않은 상태에서 매입 희망자들에게 개발이 예정돼 가격이 크게 오를 것이라고 속여 투자를 부추기는 수법으로 분양 수익을 챙긴다.

최근 유행처럼 번지는 불법 행위는 신문이나 인터넷에 대대적으로 세미나나 투자설명회 광고를 내고 직접 헐값에 매입한 부동산을 팔기 위해 순진한 투자자를 유인한다. 유명 강사 이벤트를 전면에 내세워 유망지역 찍어주기 식으로 광고하며 토지나 수익형 부동산을 되판다. “수익률 20% 보장”이나 “스키장이 들어설 지역"이라며 달콤한 유혹을 해 주변 시세보다 턱없이 비싸게 팔아넘겨 막대한 이득을 챙기기도 한다.

유익한 정보를 얻기 위해 세미나에 참여했다가 사기업체의 과장된 정보와 투자권유에 속아 거액을 날리는 사례가 늘고 있다. 부동산 침체기 때 더욱 기승을 부려 가치 없는 부동산을 이용해 투자자에게 막대한 이익을 챙긴다. 지역정보를 과장하거나 개발 가능성이 적은 땅을 턱없이 비싸게 팔아 폭리를 취한다. 이런 사기에 속지 않으려면 토지이용규제정보시스템 등을 통해 토지 정보를 확인하고, 공적장부 등을 통해 개발이 가능한지 먼저 확인해야 한다.

국내·외적 경기상황을 감안하면 2012년 부동산시장 역시 상승보다 하락 요인이 더 많아 불안감이 대세를 이루고 있다. 거래는 줄고 가격은 더 떨어질 가능성이 있다. 가격 상승을 이끌던 ‘버블 세븐’ 지역의 거래는 거의 사라졌다. 이제 경기가 호황일 때나 가능했던 '시세차익'에 대한 기대는 깨끗이 버리고 알짜 부동산으로 갈아타는 전략이 필요하다. 불황일수록 실수요자가 많고, 호재가 겹치고 규제완화 수혜가 예상되는 곳에 투자해야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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