감정가 낙찰에서 고수익 올리기

2012-01-25 | 작성자 윤재호 | 조회수 31,659 | 추천수 289


  감정가가 저평가된 매물 노려라

감정가보다 높은 금액에 낙찰 받아도 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있는 경매물건은 다양하다. 개발호재가 많은 지역 내 저평가된 시골주택, 가격 저점기에 감정된 아파트나 다세대, 거래량이 적은 지역 내 토지, 입지의 장점을 간과한 채 기준가대로 평가한 공장 등이 대표적이다.

이런 매물들은 굳이 유찰 과정을 거친 후 여러 경쟁자들을 거칠 필요 없이 첫 번째 매각기일에 낙찰 받는 것이 훨씬 유리하다. 감정가에 낙찰 받아도 얼마든지 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 오히려 유찰과정을 거치면 여러 사람이 입찰해 낙찰 받을 가능성을 낮춘다. 감정가에 낙찰 받아도 수익을 올리는 물건들은 무엇일까?

감정가와 시세의 갭에 주목할 필요가 있다. 한마디로 시간차 공격을 통해 저가에 매수할 경매물건을 고르는 것이다. 감정가가 매겨진 물건은 경매에 부쳐지기 몇 개월 전에 평가된 것이 일반적이다.

그러나 제때 입찰에 부쳐지지 않고 변경·연기 등 경매절차 상 묵혀진 상태에서 경매시장에 나오는 경우 시간차에 의한 시세변동이 생기게 마련이다. 1년 이상 적체된 물건 중에는 시세차가 발생해 첫 번째 매각기일에 낙찰 받아도 이익인 경우가 많다.

시간차 공격을 위해서는 사건번호를 관심 있게 살펴보자. 경매 물건의 사건번호는 통상 입찰에 부쳐진 연도순으로 표기된다. 올해 경매사건으로 접수된 물건은 2012타경으로 표기되는 데 2009타경, 2010타경으로 표기되면 해를 넘겨 감정한 경매물건이다.

이런 매물들은 최대 1~2년 전에 감정된 매물이라고 보면 틀림없다. 최근 입찰목록에 나오는 물건 중 2~3건은 반드시 해 묵은 물건으로 나오기 때문에 감정가와 시세의 차이를 분석해 시간차 공격에 나설 수 있다.

개발 지역 호재에 주목하면 값싼 경매물건을 낙찰 받을 수 있다. 통상 호재지역 경매물건은 1회 유찰 후 10명의 경쟁자들이 한꺼번에 몰려들어 감정가를 넘어서기 일쑤다. 대부분 첫 번째 기일은 쳐다보지 않고 다음 기일만을 기다린다.

첫 입찰에 낙찰 받는 사람은 별로 없고 1~2회 유찰 후 감정가를 넘어 낙찰되기 때문에 낙찰가율은 120%에 육박한다. 이럴 바에 유찰과정을 거치기 전 첫 매각기일에 낙찰 받는 게 훨씬 수월한 낙찰 방법이다.

개발 지역 정보는 다양한 방법으로 선점이 가능하다. 국토해양부, 자치구 정보에서 지역 개발정보를 얻을 수 있다. 대체로 부동산 정보는 공공자료를 통해 얻는 것이 확실한 취득방법이다.

중개업자로부터 수집한 개발정보는 한번 걸러진 정보일 가능성이 높다. 투자자 본인이 직접 발품 팔아 얻은 것이 우량 정보이다. 개발호재가 이미 발표된 지역보다 발표 전의 경매물건이 낙찰가율과 입찰경쟁률도 낮아 값싸게 낙찰 받을 수 있어 유리하다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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