권리관계 안전한 물건 고르는 법

2011-10-18 | 작성자 윤재호 | 조회수 34,242 | 추천수 349


  초보자가 ‘안전한’ 물건 다양

‘경매’하면 누구나 어렵고 골치 아플 것이라고 생각하는 선입견을 갖고 있다. 부동산 가격 하락에다 거래 침체 때문에 투자심리가 얼어붙은 것도 사실이다. 이 때문에 초보자들이 요즘 같은 때에 낙찰 받는다는 게 부담스러운 것도 사실이다.

어떤 사람은 경험 없이 경매를 통해 주택을 낙찰 받았다가 세입자와의 분쟁으로 한동안 고생했다가, 그래도 ‘싸게 구입한 기쁨’을 잊지 못해 다시 경매시장 주변을 맴돌기도 한다.

이구동성으로 등기부상 또는 세입자관계 권리분석의 까다로움과 낙찰 후 명도에 대해 지나치게 고민한다. 나는 너무 고민하지 말라고 하면서, 꾸준히 기회를 만들어 우량한 경매물건 탐색에 나서라고 얘기해둔다.

동네 공인중개사마다 ‘경매투자 상담’ 홍보 글이 붙어있다. 공인중개사도 동네 고객들을 대상으로 경매 컨설팅을 할 수 있게 되었다. 이에 따라 겁 많은(?) 초보자들은 거액의 수수료를 물더라도 동네 중개업소에 경매물건을 의뢰해두는 경우가 늘었다.

안전한 경매물건을 낙찰 받기 위해 전문가에게 맡기면 감정가 또는 낙찰가의 1~1.5%의 수수료를 지불해야 한다. 그러나 불경기에 값싸게 부동산을 사기 위해 경매장에 뛰어든 이상 굳이 수수료를 주지 않아도 되는 ‘식은 죽 먹기’ 경매 물건을 찾아낸다면 경매 경험이 없는 투자자도 참여해 값 싸게 부동산을 장만할 수 있는 있다. 권리분석에 대해 이해한 다음 직접 공부삼아 낙찰 받는다면 거액의 수수료를 굳이 지불하지 않아도 된다.

이 같은 경험은 앞으로 더 좋은 물건을 고를 수 있는 기회로 발전될 수도 있을 것이다. 이게 법원 경매장의 특징이라고 단언하고 싶다. 경매시장에서 ‘식은 죽 먹기 물건’이 많지 않을 것이라고 생각한다면 착각이다.

‘권리분석’이 어렵게 느껴지고, ‘명도’가 부담스럽다면 내가 얘기하는 몇 가지 물건을 노려봐라. 경매의 경험이 전혀 없는 초보자도 얼마든지 경매투자의 묘미를 체득할 수 있을 것이다.

‘은행권에서 경매에 부친 물건’이다. 기억을 더듬어보라. 제1금융권인 은행에서 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 허술하게 빌려주는 것을 봤는가? 확실한 담보물을 갖고 있어야만 대출을 해준다.

선순위 세입자가 있거나 선순위 가처분, 가등기 같은 등기부등본 상 하자있는 부동산은 대출에서 처음부터 제외시킨다. 당연히 낙찰 후에 후순위 권리나 ‘꼬리표(근저당, 가압류 등)’들은 경매 낙찰 후에 직권으로 말소된다. 은행에서 경매에 부쳤다면 70% 정도는 세입자 관계는 깨끗할 것이고 등기부등본 상 인수할 권리는 거의 없는 안전한 물건이라고 생각하고 입찰준비를 해도 무방하다.

‘채무자가 직접 거주’하고 있다면 안전한 물건이다. 주택 경매에서 가장 신경 쓰이는 부분이 세입자 문제이다. 세입자가 한 두 세대 정도 살고 있으면 아무래도 이사비를 챙겨야 한다. 체납관리비와 각종 공과금을 낙찰자가 처리해야 한다는 것이다.

싸게 낙찰 받았다는 점 때문에 세입자들의 고충과 고민을 들어줘야 한다. 또 이사 날짜를 잡아 내보내야하기 때문에 추가비용이 만만치 않다. 그러나 세입자 없이 직접 채무자가 살고 있다면 그런 수고를 덜어주어 여러모로 편하다. 세입자와 달리 약간이 위로금만 줘도 손쉽게 명도를 해결할 수 있다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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