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다가구 경매, 장기 임대용 적당

2011-09-05 | 작성자 윤재호 | 조회수 35,153 | 추천수 387


  감정가 90% 넘지 말아야

한 달에 전국적으로 500여건의 다가구주택이 경매에 부쳐지며 소형 임대주택 수요 증가 탓에 공급 물량은 감소 추세에 있다. 낙찰가율은 서울 · 수도권 78~82%, 지방은 85%를 보이고 있으며 특히 지방의 낙찰가율이 꾸준한 상승세를 보이고 있다.

입찰 경쟁률은 약 4~5대 1 정도로 일반 단독주택 경쟁률 2~3대 1보다 높아 경쟁률이 높은 편이다. 서울의 평균 감정가는 5~7억 선으로 그동안 땅값이 높아지면서 덩달아 다가구주택의 감정가가 덩달아 올라가고 있다. 수도권의 경우 3~4억 원이어서 수도권에 소액 투자용 다가구주택이 몰려있는 상태이다.

소형 임대용 다가구주택의 인기가 높아 강남․서초․송파 일대 감정가 10억 원대 주택은 평균 입찰 경쟁률이 10대1을 넘고 낙찰가율이 90%를 넘는 일이 비일비재하다. 부동산 거래 침체에도 불구하고 월세 나오는 주택 선호도가 높아지고 있다.


  임대차 관계 복잡한 주택 주의

다가구주택 경매 물건은 여러 임차인이 거주하는 탓에 임대차 관계가 복잡한 게 보통이다. 입찰 전 세입자관계의 철저한 조사와 함께 보증금 인수 여부, 대항력 등을 고려해 입찰전략을 짜야 한다.

여러 세입자가 거주하기 때문에 명도(집 비우기)에 신경 써야 한다. 타 경매물건에 비해 이해관계가 얽혀 있어 잔금 지급 후 소유권등기를 넘겨받은 후에도 주택을 넘겨받는 것이 장기화되기 쉽다. 넉넉한 시간을 갖고 세입자 명도 한다는 마음으로 입찰해야 한다.

법원 매각서류나 임차인 조사서에 나타난 세입자들의 임대보증금, 월세 현황만 믿고 임대수익을 판단하면 낭패를 당할 수 있다. 경매 직전 채무자와 가짜 임차인들이 짜고 임대가를 높게 책정해 놓은 작전용 주택도 더러 있다. 임대수익은 중개업자로부터 임대시세와 수요를 알아본 후에 따져봐야 한다.

임대 목적이라면 임대가능성에 대해 미리 검토해야 한다. 노후 다가구는 전세나 월세 임대가 쉽지 않고 개보수 비용만 추가되는 경우가 있다. 임대수요가 많은 곳은 전철역, 공단 또는 대학가 주변을 골라야 한다. 소형주택 임대수요가 많은 곳은 부동산 경기를 덜 탄다.

서울 수도권 다가구는 감정가의 90%를 넘지 않도록 하는 것이 좋다. 아파트에 비해 환금성이 떨어지기 때문에 보수적으로 입찰가를 써 내야 한다. 또 환금성을 감안할 때 시세차익을 노리고 접근하기 보다는 실제 입주나 안정적인 임대료 수입 등을 노리는 것이 좋다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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