수익형 경매부동산 투자 접근법

2011-07-20 | 작성자 윤재호 | 조회수 37,892 | 추천수 361


 # 사례 1.
서울 가락동에 사는 김성복(42)씨는 오피스텔 경매에 관심이 많다. 도심 오피스텔은 임대수요가 넉넉해 월세 놓기에 제격이라고 판단해서다. 올 1월 마포구 신공덕동에 있는 M오피스텔 26㎡를 감정가(1억7000만원)보다 저렴한 1억5811만원에 낙찰 받았다. 잔금을 내고 두 달 만에 인근 직장인에서 세를 줘 보증금 2000만원에 매달 70만원을 받고 있다.

 # 사례 2. 부천시 송내동에 사는 진효진씨(50)씨는 상가 경매로 짭짤한 임대수익을 올리고 있다. 올 2월 경매를 통해 인천 청천동 D아파트 2200세대 단지 내 상가 2층 27㎡를 감정가 6500만원에서 1회 유찰한 상가를 4570만원에 낙찰 받았다. 2층 상가여서 비인기 종목이었지만 낙찰 후 중개업소를 통해 학원에 보증금 500만원에 월 40만원으로 세를 줬다.

  수익성 경매, 낙찰가율 상승세

부동산 투자 패턴이 '시세차익'에서 '임대수익' 위주로 바뀌면서 경매 시장에서 수익형 부동산에 대한 입찰 열기가 뜨겁다. 경매 대중화와 고가 낙찰로 인해 도심 상가와 오피스텔 등 상업용 수익성 부동산 경매 물건은 높은 입찰 경쟁률과 낙찰가율 상승으로 이어지고 있다.

저금리가 지속되면서 경매를 통해 한 푼이라도 값싸게 사서 주변 보다 저렴하게 세를 주면 안정적인 수익을 얻을 수 있다고 판단하는 실속파 투자자들이 늘고 있다.

상가나 오피스텔을 분양 받아 세를 주면 가격 경쟁력이 떨어져 실속이 없기 때문에 경매를 통한 임대용 부동산의 입찰 열기는 지속될 전망이다. 은행 정기예금 금리가 4% 초반에 형성돼 있는 만큼 비싼 값에 분양 받아 수익률을 얻으려면 최소 6%는 돼야 투자가치가 있는데 이런 경우는 아주 드문 상황이다.

공급이 수요를 추월하면서 수익률 저하로 이어져 단순 매입 수익형 부동산에 집착해서는 이익을 보기 어려운 상황으로 바뀌고 있다.

값싸게 장만해 임대수익을 얻기에 경매시장만큼 좋은 투자처는 없다는 생각이 지배적이다. 경매시장의 대표 임대수익 상품으로 상가와 오피스텔을 꼽는다. 오피스텔 낙찰가율은 지난 5월 92.2%에 달했다.

1월 84.2%, 2월 78% 이후 줄곧 오름세를 보이다 5월 최고 낙찰가율을 갱신했다. 경매시장 최고 몸값인 아파트 낙찰가율 94.4%와 근사한 낙찰가율을 보인다. 아파트 입찰경쟁률과 비슷해 치열한 경쟁을 거쳐야만 낙찰 받을 수 있게 됐다.

상가 경매시장도 줄곧 몸값이 올라가고 있다. 5월 현재 근린상가의 낙찰가율이 50.9%를 넘어섰다. 올해 초 43.8%로 안정적인 하향세를 보였지만 하반기로 접어들면서 50%를 넘어섰다.

통상 비인기종목이었던 근린상가는 3~4회 유찰 후 낙찰가율이 40%를 넘지 못했지만 최근에는 3회 유찰 후 최저가에 낙찰되는 빈도가 늘어났다. 입찰경쟁률도 2.1대 1로 투자자들로부터 꾸준한 관심 종목으로 바뀌어 나가고 있다.

수익성 부동산의 낙찰가율이 높아졌다 하더라도 시세보다 20% 이상 싸게 낙찰 받을 수 있는데다 지역에 따라 연 임대수익이 8~12%에 달해 일반 매매와 분양 시장과 비교해 짭짤한 수익을 기대할 수 있다.

물건 공급도 꾸준해 얼마든지 값싸게 임대용 부동산을 경매로 잡을 수 있다. 서울 ․ 수도권 지역에 한 달이면 근린상가 2000여건, 오피스텔도 500여건씩 경매에 부쳐지므로 열심히 다리품을 팔면 얼마든지 수익성 부동산을 만날 수 있다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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