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'공유'지분 경매 물건도 고수익?

2008-02-01 | 작성자 윤재호 | 조회수 39,505 | 추천수 465
 

누구나 가능하지만 모두다 성공하기는 어려운 '경매'


 부동산재테크에 있어서 ‘경매’는 여전히 유효한 방법이다. 더불어 소수의 전문가만이 아니라 일반인들의 참여폭도 넓어져 일반화되었다. 그러나 그 만큼 경매를 통한 좋은 부동산재테크도 어려워진 게 사실이다. 보다 차별화된 전략이 필요하다.


 누구나 참여 할 수 있지만 누구나 성공 하기는 어려운 법원 ‘경(공)매’. 이는 최근 재테크 열풍에 따라 몇 년 사이에 경(공)매 참여 인구가 폭발적으로 급증하면서 생긴 일이다. 참여자가 많다보니 낙찰 받기가 상대적으로 힘들어졌고, 설사 낙찰 받는다 해도 이른바 ‘묻지마 낙찰’이 주류를 이루다보니 경(공)매의 최대 매력인 고수익 실현이 불가능하게 되었다.


 따라서 경(공)매 매력을 계속 향유하기 위해서라면 보다 차별화된 투자전략을 수립해야만 한다. 더 이상 낙찰 받는 것 자체만으로도 고수익을 창출하던 시대는 지나갔기 때문이다. 차별화된 투자전략중 하나라고 할 수 있는 공유(共有)지분 경(공)매 물건투자에 대해 알아보기로 한다.

 여러 사람의 공유로 등기된 토지를 공유자 1인이 사용 또는 처분하기가 쉽지 않다는 것은 누구나 잘 아는 사실이다. 아울러 이러한 공유지분 토지는 금융권 대출도 제한을 받게 되다보니 투자자의 관심에서 멀어지게 된다. 상황이 이러하다 보니 법원 경(공)매에서 공유지분 물건의 경우는 통상의 물건보다 2~3회 더 유찰된 후 낙찰자가 결정되는 경향을 보이고 있다.


 이처럼 쓸데없는 반쪽짜리 물건으로만 여겨져 온 공유지분 경(공)매 토지도 잘만 이용하면 ‘꿩 먹고 알 먹는’ 고수익을 올릴 수 있다. 그 방법은 낙찰 후 다른 공유지분권자와 합의 분할을 하는 것과 토지수용지역 물건을 낙찰 받는 것.


 전자의 경우에는, 합의 분할에 실패하게 되면 순수한 공유관계인 경우에는 법원에 ‘공유물분할 청구소송’을 제기하면 되고, 실제로 공유개인이 공유토지의 특정한 부분을 구분 소유할 경우에는, 상호명의신탁 약정을 해지하면서 이를 원인으로 한 ‘소유권이전등기 청구소송’을 하면 된다. 이러한 소송은 법률전문가의 비교적 간단한 도움을 받아 일반인도 나 홀로 소송을 수행 할 수 있다.


 공유물 분할청구의 소를 제기하면 법원에서는 현물분할을 원칙으로 하지만 통상 전체 토지를 경매 후 매각대금을 지분 비율대로 나누라는 판결을 내리게 된다. 하지만 경매과정에서 시가만큼의 값을 받기란 사실상 불가능하기 때문에 공유자 모두에게 재산상의 손실이 발생한다. 따라서 결국은 소송보다는 합의에 도달하게 되는 경우가 많다. 이는 대부분 공유토지의 소유관계가 상속에 의한 경우와 특수 관계자(형제, 친척, 친구 등)끼리의 소유인 경우가 많기 때문으로 풀이된다.


 후자의 경우에는, 택지개발 등 개발에 따른 토지수용을 앞두고 있는 공유지분을 상대적으로 싸게 낙찰 받아 보상금을 받는 방법이다. 이는 전문가가 아니라면 수용 보상가를 미리 예측하기가 곤란하기 때문에 일정한 리스크가 상존한다.


실제로 토지보상이 실시됐던  수원광교 이의신도시, 인천영종 택지개발지구, 고양삼송 택지개발지구, 김포양촌 택지개발지구 등에서 수용보상금을 노리고 경(공)매 토지물건을 고가에 낙찰 받았다가 낙찰가격보다 수용보상금이 적게 나와 낭패를 본 사례가 다수 발생 한 바 있다.

 하지만 성공한 사례도 많기 때문에 미리 포기 할 필요는 없다. 사전에 철저한 분석을 거쳐 적정한 가격에 낙찰 받기만 한다면 기대이상의 고수익을 올릴 수 도 있기 때문이다.


당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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