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소액 투자 가능한 물건 찾아라

2011-06-15 | 작성자 윤재호 | 조회수 38,528 | 추천수 406



 소액경매 바로 지금이 타이밍!

아직도 ‘경매’하면 수 억 원대의 건물을 떠올리는가? 적은 종자돈으로도 얼마든지 경매에서 재미를 볼 수 있다. 경매물건 4건 중 2건은 감정가 1억 미만의 서민형 부동산이고 그중 5000만원 미만의 물건이 절반을 차지하고 있기 때문이다. 소액경매를 잘 만 활용한다면 짭짤한 임대수익과 시세차익을 기대할 수 있다.

경매 시장에는 감정가가 낮은 물건들이 많다. 반지하나 지대가 높은 곳의 지하, 1층의 경우 대지지분만 있으면 주거성과 상관없이 입찰에 참여할 만하다. 소형 오피스텔은 건물 내에서 위치가 좋지 않은 곳도 무방하다. 

한 가구씩 A급으로 불리는 창가 옆, 공용 화장실에서 먼 곳과 C급으로 불리는 출입구 근처는 낙찰가율이 15~20% 가량 차이 나지만 실제 임대를 놓을 때는 임대료 차이가 없다. 다만 매도 시에는 불리할 수 있다는 점을 감안해야 한다. 또 오피스텔은 경매 시장에서 인기가 많기 때문에 여러 번 유찰되기를 기다리기보다 1회 유찰 후 최저가 수준에 입찰하는 것이 원하는 물건을 낙찰 받을 수 있는 방법이다.

상가는 낙찰가율이 40% 선으로 다른 상품에 비해 인기가 덜한 편이다. 일반적으로 상가의 접근성이 좋은 1~2층을 선호하지만 최근에는 고층에 위치한 상가도 병원과 학원 등으로 활용도가 높다. 신도시 상가의 경우 고층 한 층을 전체로 낙찰 받아 1인 사무실로 임대해 수익성을 높이는 사례도 등장하고 있다.

경매에는 거금이 든다는 선입관이 있다 보니 애초에 부동산 투자를 포기하고 사는 투자자들이 의외로 많다. 그러나 1년에 나오는 14만~15만 건 정도의 경매물건 중 1억 원 미만인 물건이 30~40% 가량이나 되며 그 중에서도 5000여 건 정도가 3000만~4000만 원대에 입찰할 수 있으니 소액의 종자돈으로도 얼마든지 부동산 경매가 가능하다는 결론이 나온다.

수도권에서 1억 미만 종자돈으로 투자할 만한 경매 종목으로는 서울 외곽지역 오피스텔과 다세대, 연립주택, 신도시 소형 상가 등을 꼽을 수 있다. 수도권에서는 1억 미만에 아파트 투자는 불가능하지만 지방에서는 가능하기 때문에 실 평수 33㎡ 규모의 원룸형 아파트로 임대사업이 유망하다.

아파트의 경우 매달 5000건, 수도권에서는 500건이 나온다. 이 중 3000만 원 이하에 나온 물건은 200여건 정도이고 절 반 가량이 실제 입찰 가능한 물건이다. 연립 및 다세대 주택은 매달 2000건 정도가 나오고 수도권에서만 1000건 정도가 나온다.

적당한 소액 투자금액 규모는 3000만~7000만원 수준이다. 단독주택은 수도권에서만 매달 500여건이 나오는데 5000만원 전후로 투자 금액을 계획, 시세 대비 20% 정도 저렴한 가격에 낙찰 받는 것이 적당하다.

상가는 매달 수도권서 400건이 나오는데 이 중 20~30% 정도가 입찰해볼만한 물건이다. 최소 필요자금은 2000만~5000만원 수준이다. 종목별로 공략법도 다르다. 경매에는 다양한 물건이 쏟아지는 만큼 본인의 투자금액과 원하는 상품에 따라 공략법을 달리해야 한다. 최근 인기를 끄는 소형 아파트는 낙찰가율이 80% 이상 오르고 있어서 불리한 상황이다.

일반적으로 부동산 경매 절차에는 다음의 과정이 거친다.

1. 입찰공고-입찰일 14일 전 법원 게시판, 신문, 인터넷 법원 경매사이트 등을 통해 입찰 공고가 난다.

2. 서류열람- 경매법원에서 입찰물건의 명세서, 임대차조사서, 감정평가서 등을 열람한다.

3. 물건확인- 토지, 건물의 등기부등본, 토지대장 등을 살펴 소유권, 지목과 경계, 공시지가 등을 먼저 확인한다.

4. 현장답사 - 실제 현장을 찾아 입지조건과 시세, 세입자 점유사항 등 현장조사 등을 해본다.

세입자가 있는 경매물건의 경우 주민센터에서 전입세대 열람신청 등 세입자 현황을 파악하고 직접 탐문과정을 거쳐 혹시 서류상에 나타나지 않는 다른 점유관계 여부가 있는지 체크해야 하며 인근 중개업소에서 시세와 호가를 체크해 팔고자 하는 금액 또는 사고자 하는 금액 등 이중으로 시세파악을 하는 게 바람직하다.

5. 입찰참가 - 보증금(최저매각가의 10%), 주민등록증, 도장이 필요하다.

6. 낙찰자 결정 - 낙찰허가 결정 이후 한 달 이내에 결정이 난다

매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인에게 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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