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우량 물건 경매 서류에서 찾기

2011-05-13 | 작성자 윤재호 | 조회수 45,131 | 추천수 434


 법원 서류만 믿었다가는 ‘낭패’

경매 투자 시에 부동산을 장기투자 목적으로 매입하려할 때에는 재개발, 재건축, 뉴타운 같은 투자호재를 바라보고 하는 경우가 대부분이다. 부동산에 투자할 때에는 매물을 알선한 중개사나 컨설턴트의 말은 단지 참고사항으로만 듣자. 대신 본인이 스스로 투자호재를 찾아내고 확인하는 노력이 필요하다. 부동산컨설턴트들은 아무래도 과장 섞이고 완전하게 검증되지 않은 개발정보를 제공하는 경우도 있다.

이럴 경우 잘못된 정보를 믿고 투자했다가 손해를 입는 경우도 허다하다. 그리고 그런 손해를 입었다고 해서, 나중에 손해배상을 받을 길도 사실 없다. 따라서 사전에 철저하게 조사해 위험을 100% 피하는 게 상책이다.

물론 경매 정보는 누구에게나 열려 있는 오픈된 정보다. 신문매각공고뿐 아니라 포털의 추천 경매물건까지 다양한 경매 정보를 접하지만 일반투자자들이 투자가치나 발전성에 관한 확실한 정보를 얻은 후 투자를 결정하기가 쉽지 않다. 정보전쟁에서 남보다 한발 앞서 경매 우량 매물과 물건에 대한 정보를 얻으려면 정보를 쉽게 얻을 수 있는 기본기를 갖추는 게 필요하다.

경매 관련 전체적인 물건정보를 검색하려면 대법원 경매정보(www.courtauction.go.kr)를 이용하면 여러모로 유익하다. 경매물건의 종류부터 경매진행 여부, 이해관계인의 권리신고 여부까지 나온다. 검색메뉴에는 매각물건, 감정가와 함께 관련서류에 감정평가서까지 공개된다.

해당 경매물건에 대한 정보가 매우 구체적으로 입력돼 있다. 굳이 경매 법원을 찾지 않더라도 경매물건에 대한 1차적인 경매 정보를 얻을 수 있다. 일반인도 알기 쉽게 경매 과정을 소개해 놓았다. 전문가도 즐겨찾기를 할 정도로 유익한 사이트다.

통상적으로 경매 사이트에 가면, 임대차관계와 등기부등본 상 권리 분석, 세입자 점유관계, 주변 물건의 낙찰 사례 같은 풍부한 경매 정보가 같이 있다. 경매 정보 외에 알짜 정보를 같이 얻을 수 있어 유용하다.

주택경매의 경우 세입자관계 조사를 위해선 주소지 관할 동 주민센터(예전 동사무소)를 방문해 ‘주민등록 전입세대 열람신청서’를 발급 받아야 한다. 경매에 부쳐졌다는 증빙서류(경매정보지, 등기부등본)를 첨부해 신청하면 ‘주소별 세대열람 내역’을 발급해준다.

현 거주자의 세대주 성명과 전입일자, 거주상태 등을 열람해 세입자의 거주상황을 알아낼 수 있고 그 내용을 기초로 권리순위를 따져 인수해야 할 세입자인지 아닌지를 확인할 수 있다. 주민등록법시행규칙 제12조2에 근거해 경매 참가자가 경매 참가를 위해 열람을 신청할 경우 누구나 열람할 수 있다.법원 비치서류 확인은 경매투자에서 중요한 절차 중 하나다.

경매관할 법원의 민사집행과 또는 입찰 당일 경매법정에 비치된 서류를 ‘매각물건명세서’라고 한다. 감정평가서 사본, 점유현황조사서, 매각물건명세서 같은 서류다. 입찰 당일 권리에 새로운 내용의 변동사항이 있는지를 파악해야 한다. 가끔 유치권이 당일에 신고돼 투자자를 곤혹스럽게 만들기도 한다.

경매 투자에서 믿지 못할 세 가지를 꼽으라면 바로 ‘감정가’와 ‘경매정보지’, ‘매각물건명세서 상 임대차 현황’이다. 이들 세 가지는 입찰자가 참고만 하라는 뜻이다. 이는 나중에 변동될 소지를 갖고 있다는 말과도 같다. 예를 들어 특히 감정가는 항상 변동의 여지가 있다는 것도 알고서 투자하자. 경매절차는 복잡하다. 그래서 갑자기 이해관계자가 불쑥 나타나 입찰자를 식은땀 나게 한다.

오로지 법원 서류 하나만 달랑 믿고 입찰했다가는 예상 밖의 권리변동 때문에 낭패를 당하는 일이 비일비재하다. 이는 경매 상식이다. 우선 그 서류상의 내용을 믿고 입찰하되 사전에 여러 정보를 취합해 크로스 체크하는 것만이 불량 경매물건을 만날 확률을 줄이는 길이다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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