장기 투자 유망한 부동산 고르기

2011-05-04 | 작성자 윤재호 | 조회수 42,197 | 추천수 413


장기 투자를 고려할 때 유망한 투자처는 ‘유망 지역’이자 ‘개발 호재’가 있는 곳이다. 앞으로 인구 증가율이 둔화하고 주택보급이 늘어나면 부동산시장은 고가 우량주가 더욱 빛날 것이다.

현재보다 향후 가치가 상승할 가능성이 큰 지역의 부동산을 사두면 가격이 꾸준히 올라 추후에 시세차익을 올리기 쉽다. 단기 투자 시에는 상승의 흐름이 덜 반영돼 제값을 받지 어렵지만 시간이 흐르면 분명히 가격상승 탄력을 받게 마련이다.

다만 장기투자를 고려한다 하더라도 단기시장 흐름을 소홀히 하면 안 된다. 부동산 시장의 장기 투자전망은 사실 상 불가능하고 투자 시점에 있는 물건의 지역흐름을 읽고 매매타이밍을 잡을 수밖에 없다.

부동산 가격은 한번 형성되면 이를 중심으로 잔물결 치듯 퍼져 나가는 게 일반적이기 때문이다. 부동산 장기 투자에 나설 때 향후 유망한 투자상품과 함께 가격이 오를 지역을 찾는 노하우를 알아보자.

  교통 계획망을 미리 살펴라

장기적으로 부동산 값 상승에 가장 확실한 호재는 교통망이 대폭 개선되는 지역이다. 교통 인프라가 새로 개설되는 지역이라면 장기투자에 손색이 없는 1순위 투자지역이다.

도로나 지하철, 철도 등 그동안 교통여건이 미미했던 지역에 새로 교통망이 뚫리는 계획이 세워지면 집값과 땅값 상승에 가장 강력한 호재가 발생한다. 실수요 차원에서 저평가 됐던 도로변 예정지역은 멀리 내다보고 투자할만한 유망 장기 투자처다.

새로 개통예정인 교통망 자료는 국토해양부나 자치구 발행 신설 교통자료 등에서 정보를 얻을 수 있다. ‘대도시권 광역교통계획망’이나 ‘교통정비계획안’ 등을 열람하면 향후 교통망 개설과 함께 개통구역 등의 정보를 한눈에 알 수 있다.

다만 서울 등 수도권 내 교통망 구축이 성숙기에 접어들면서 신설 교통계획에 따른 가격상승 효과가 예전보다 효과가 줄어들고 있으므로 교통망 개선으로 직접적인 혜택을 입을 곳을 찾아내는 것이 관건이다.

  인구가 늘어나는 지역을 찾아라

인구구조의 변화를 통해 향후 부동산가격을 결정하고 전망하는 것은 가장 예측 가능성이 높은 객관적인 데이터를 제공한다. 장기 불황을 겪은 일본도 인구가 줄어드는 지역은 땅값 하락이 심했다.

따라서 도시 인구감소는 수요와 직접적인 연관관계를 맺는다. 지역의 인구감소로 인해 부동산값이 하락하는 것은 예상보다 빠르게 나타나고 있다. 지방 중소도시는 이미 인구가 줄면서 부동산값 하락과 도시 공동화현상이 진행되고 있다.

‘아기 울음소리’가 많이 들리는 지역 부동산에 돈을 묻으라는 말이 있다. 즉 새 생명 탄생이 잦아 인구가 꾸준히 늘어나는 역동적인 도시라야 장기적으로 부동산가격 하락을 막을 수 있다.

지역별로 인구유입이 늘어나는 지역, 경제여건이나 소득수준이 높고 소득수준에 비해 소형 평형 수요가 많은 지역, 전월세 거래와 수요가 많고 부동산의 수요증가로 인해 집값이 꾸준히 상승하는 지역은 장기투자 유망지역으로 꼽을 수 있다.

장기투자 대상 부동산을 찾았다하더라도 10년, 20년 오래 동안 가격이 제자리걸음을 할 가능성이 높거나 사자마자 가격이 떨어진다면 아무리 계약조건이 좋은 부동산이라도 일단 피해야 한다. 그런 부동산은 장기 투자할 가치가 없는 종목일 확률이 높다.

고정 수입이 발생하지 않고 환금성이 떨어지는 시골의 농지나 임야 등은 투자기피 대상이다. 지역 내 개발압력이 높은 곳, 인구가 줄지 않는 수도권 지역 내 소형 상품을 골라야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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