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장년 이후의 단독주택 활용방안

2011-04-04 | 작성자 윤재호 | 조회수 45,183 | 추천수 451


  장년 이후 노년에 접어든 부동산 투자예정자들의 부동산 투자와 운용은 덩치 큰 부동산에 한꺼번에 투자하거나 한 종목에만 집중 투자하는 경우 환금성이 떨어지고 경기 여파에 따라 손해를 입을 수 있다.

여유자금이 있다고 해서 새롭게 부동산으로 눈을 돌리는 무리한 부동산 투자는 좋지 않다. 안정성 위주로 임대사업을 할 수 있을 만한 부동산에 관심을 가지는 것이 바람직하다. 잘못된 투자로 인해 노후자금을 날려버리면 이를 되찾을 수 있는 시간적 여유가 없기 때문이다.

  도시 근교 농가에서 전원생활 시작

직장에서 은퇴해 전원주택을 꿈꾸는 경우 자녀들이 찾아오기 쉬운 도시 근교의 농가를 활용하면 알짜 전원형 주택으로 안성맞춤이다. 금액대가 싼 주택이 많고 텃밭이 딸린 경우라도 1~2억 원대의 적은 금액으로 매입할 수 있다. 이런 물건을 매입할 때는 퇴직한 이후라도 쉽게 현금화할 수 있는 환금성이 용이한 도시 근처에 위치한 부동산을 고르는 게 현명하다.

전원생활의 경험이 없는 은퇴자가 무리하게 고가의 전원주택을 사면 이내 후회하기 쉽다. 주택을 장만해 놓고 나서 살면서 느끼는 불편함(자녀와 병원과의 원거리, 주민간의 이질감, 외로움)을 겪고 나서야 후회하는 경우가 더러 있다.

결국 전원주택을 헐값에 팔고 다시 자녀 근처로 되돌아가기도 한다. 막연한 동경만으로 전원주택을 매입하기보다 1~2년 농가주택을 세내어 거주하며 전원생활의 장단점을 파악하는 준비기간을 가져보고 나서 전원주택 매입을 결정하는 것이 낫다.

농가나 소형주택을 이용하다보면 현지주민과의 친밀함이 생기면서 자연스레 지역 전원주택과 토지에 대한 숨겨진 정보를 얻을 수 있고 헐값에 나온 급매물을 쉽게 만날 수 있어 좋은 경험으로 삼을 수 있다. 전국에는 약 20만호에 달하는 빈농가들이 있다. 각 지자체 ‘농어촌 빈집 정보센터’나 자치구 홈페이지에서 매물정보를 얻을 수 있다.

  기존 주택으로 임대 수익용 고려

만약 큰 돈 없이 단독주택만 보유하고 있다면 재투자에 관심을 갖기보다는 기존 주택의 활용가치를 찾아보는 게 훨씬 실속 있다. 낡은 단독주택이라도 부분 리노베이션이나 개조 · 재가공을 시도하면 재테크의 기능을 갖춘 효자종목이 되기도 한다.

서울에 사는 전○○(65) 씨는 지하철 근처에 지은 지 오래된 단독주택을 갖고 있다. 자녀들을 모두 분가시킨 전 씨는 허름한 주택으로 임대사업을 해보고 싶었다. 다행히 주변에 대학가가 가까워 원룸사업 하기에 좋은 입지를 갖고 있었다.

전씨는 건폐율 60%, 용적률 200%를 적용해 연면적 290㎡에 36㎡짜리 원룸 6가구를 들이는 공사를 시작했다. 건축공사비는 총 1억5000여만 원 정도가 들었는데, 공사 선수금으로 2000만원을 내고 나머지 1억3000만원은 임대 후 보증금으로 충당하기로 했다. 기존 단독주택을 원룸으로 바꾸더라도 다가구주택으로 허가 나기 때문에 별도의 변경 절차는 필요 없었다.

임대료를 3.3㎡ 당 500만 원 이상 받을 수 있으므로 월세로 임대하면 가구 당 보증금 2000만원에 월 30~40만 원씩 받을 수 있어 매달 180만 원 이상의 고정수익이 가능했다. 3층 66㎡는 부부가 거주할 공간으로 꾸며 직접 거주할 집은 물론 고정적인 월세가 들어오는 임대주택이 탄생한 것이다.

단독주택의 원룸 개조는 절차가 그리 어렵지 않은데 주택의 가치를 높이는 최적의 리모델링 방법이다. 물론 원룸으로 임대가 가능한 수요층이 두터운 곳이어야만 사업성이 있다. 또 다른 단독주택 활용법으로 다가구주택을 다세대주택(세대별 구분등기가 가능한 소형 빌라)으로 용도를 바꾸는 방법도 있다.

소득원이 사라진 은퇴시기 이후에 중점을 둬야 할 것은 자산보다 수입을 확보한다는 마음으로 부동산을 운용해야 한다. 자산을 늘리기 위해 욕심을 내 부동산 투자에 나서면 보유세 부담과 장기적인 부동산값 안정 가능성으로 따져볼 때 불안이 커질 수 있다.

보유 부동산이 여러 개이고 당장 처분할 수 없다면 전세보다 월세로 전환하고, 나대지 땅은 주택이나 상가를 지어 운용방식을 바꾸면 현금수익도 나고 세금도 줄일 수 있다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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