교환 거래, 전문가 개입시켜라

2011-02-15 | 작성자 윤재호 | 조회수 39,432 | 추천수 421


  거래 경험 많은 베테랑 중개사 유리

교환 거래는 물건과 물건을 서로 맞바꾼다는 거래의 특성 상 위험도가 상당히 높다. 따라서 부동산을 맞교환할 때는 교환 전문 중개업자나 객관적으로 가격을 매기는 부동산전문가를 개입시키는 게 유리하다.

경험이 없는 초보 중개업자일수록 부동산 시세나 지식이 어두운 사람이 손해 보는 경우가 많으므로 되도록 공정한 거래를 자문할 전문가의 도움을 받는 게 좋다는 말이다. 만약의 거래사고를 대비해 허가 받은 업소를 이용하는 것도 한 방법이다.

자신의 물건이 비싸게 보여야 한 푼이라도 더 받아낼 수 있기 때문에 교환시장은 조금 삭막하다. 게다가 팔려는 매도업자의 도움 없이 맞바꾸거나, 인터넷이나 신문에서 불법 중개업소 광고만 믿고 뛰어들었다가 사기를 당하는 경우도 적지 않다.

때문에 부동산을 맞교환할 때는 베테랑 중개업자를 개입시키는 게 유리하다. 초보업자는 쉽게 다른 사람의 말에 동조하는데다 가격협상에서 밀리기 일쑤다. 고도의 지능범들이 판치는 중개시장에서 양심적이면서 교환거래 풍부한 경험 많은 중개업자를 찾아 의뢰하는 것도 한 방법이다.

부동산 맞교환 시 주의할 것 가운데 하나는 시중의 정상적인 시세에 따른 매매가 아닌, 매도자끼리 임의대로 매긴 부풀린 가격에 의해 거래가 이루어진다는 점이다. 따라서 불공정 교환이 발생할 여지가 높다. 부동산 거래 초보자는 특히 곳곳에 함정이 도사리고 있어 거래사고에 빠질 확률이 매우 크다.

이러한 약점을 이용한 일부 무허가 중개업자는 거래차익까지 챙긴다. 그래서 교환 전문업자는 “형제의 부동산도 거래를 위해 무조건 깎아 내린다.”는 우스갯소리까지 있다. 그만큼 부동산 가격은 객관적으로 평가하기 무척 어렵다는 뜻일 것이다. 뿐만 아니다. 팔려는 매도자가 중개업자의 도움 없이 교환하거나, 신문이나 정보지에서 교환광고를 보고 뛰어들었다가 사기를 당하는 경우도 많다.

교환 매매 대상으로 나온 상당수는 매매거래가 힘들거나 흠이 많은 부동산이라는 선입견을 갖고 접근하는 신중함이 필요하다. 부동산의 가치에 비해 과다한 근저당이나 가압류가 설정돼 있거나 임차인들이 많이 권리 상 하자가 있는 부동산도 있다.

또 거래 계약 후 기존 점유자가 명도(집 비우기)를 거부해 곤욕을 치르기도 한다. 따라서 권리나 물건 상 하자책임에 대한 단서조항을 계약서에 빠짐없이 기재해 불이익을 받을 소지를 미연에 방지해야 한다.

등기부 상 저당권이 설정된 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을 것인지를 계약서에 명기하고 채무 승계할 채권자가 이를 허락하는지도 본인이 직접 확인해봐야 한다. 이런 문제를 해결하지 않은 채 계약만을 조급하게 서두르거나 재촉한다면 계약 후에도 낭패를 당할 수 있다. 귀찮더라도 중개업자의 말에 의존하지 말고 본인이 직접 현장에 가 하자 등에 대한 실사를 거쳐야 안전하다.

세금문제도 미리 따져봐야 한다. 교환은 보유하고 있던 부동산을 매각하고 다른 부동산을 대체 취득하는 ‘유상 거래’ 행위다. 현금 주고받는 것을 생략했을 뿐 교환도 양도소득세 과세대상으로 양도차익에 대해 양도세를 부담하게 된다.

양도세는 교환 주체별로 계산하고 양도가액은 넘겨준 당시의 시가가 기준이다. 또 새로 취득한 주택가격의 일정률로 취득세와 등록세를 추가 부담해야 한다.

교환은 무엇보다 사람을 찾는 일이 중요하다. 마음에 드는 물건을 가진 사람을 찾는다 해도 가격협상이 쉽지 않다. 상대방 부동산이 꼭 마음에 들지 않더라도 상가나 아파트 등 매각이 쉬운 물건이라면 일단 교환을 추진하는 것이 유리하다. 다만, 먼저 가격을 객관적으로 평가하기 어렵기 때문에 교환 대상물건의 시세를 철저하게 조사해야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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