소액투자 ‘자투리땅’ 잘 활용하면 알짜

2008-01-13 | 작성자 윤재호 | 조회수 41,446 | 추천수 492
 

 자투리땅도 잘 고르면 틈새종목


  부동산 상품도 유행을 탄다. 시대 흐름에 따라 투자환경이 바뀌기 때문이다. 2000년 초 부동산 경기가 꿈틀거리며 투자자들이 몰려다닐 때 ‘상가’와 개발지역 ‘땅’은 가위 폭발적인 인기를 끌었던 상품이다. 그러나 요즘은 공급과잉으로 수익의 거품이 빠지면서 인기가 시들해졌다.

  

 하지만 유행과는 상관없이 버려진 도심지나 수도권의 자투리땅을 싸게 매입해 활용하면 투자의 기회를 얻기 쉽다. 2001년부터 대지 규모에 상관없이 건축이 허용되었기 때문이다. 큰 도로 이면이나 주택가 입구변의 소규모 자투리땅은 특히 개발 가능성이 매우 높아 틈새종목으로 큰 수확을 거둘 수 있다.


  ‘자투리땅’이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 소규모 토지를 말한다. 사실 자투리땅은 그 동안 도심지나 주택가 한편에 덩그러니 방치해 주로 야적장이나 쓰레기더미로 변하면서 세금이나 축내는 애물단지였다.


  대부분의 사람들은 자투리땅을 보면서 경사지에 있거나 규모가 작아 건축 타당성이 없어 활용가치가 적다고 판단했고, 게다가 법(건축법 시행령)이 대지면적의 최소한도란 규정을 만들어 일정 평수 이하 대지에는 건축을 금지토록 했기 때문이다.


  그러나 이 같은 애물단지가 2000년에 접어들면서 주목받기 시작했다. 건축법과 주차장법 등 관련법규를 고쳐 토지규모에 제한 없이 건축을 허용토록 한 것이다. 건축경기 활성화와 만성적인 건축민원 해결 차원에서 개정됐기 때문에 얼마든지 소규모 필지의 땅을 활용해 부동산의 가치를 극대화할 수 있게 된 셈이다.


  자투리땅은 일정 면적을 따져 부르는 게 아니라 한 필지의 땅을 말하며 최소 33㎡ 단위에서 495㎡ 규모까지 다양하다. 간선도로의 이면지역이나 주택가에 보면 놀고 있는 빈 땅이 종종 발견되는 데 이러한 땅을 싸게 매입한 다음 입지여건이나 주변 환경 등을 종합적으로 검토한 후 건축 또는 활용하면 부동산 개발 틈새상품으로 가치를 부여할 수 있다.


  자투리땅 투자는 일단 적은 자금으로도 불모지나 다름없는 땅을 활용하기 때문에 유리하다. 개발이 불가능할 것으로 보이는 경사진 땅, 계단형 땅이라도 최근 건축공법의 발달로 절토를 통해 건축이 가능하다. 33㎡(10평) 안팎의 땅도 사업성을 검토한 다음 지역의 이용도를 극대화시키는 데 초점을 맞출 경우 경제성이 높다.


사업성 검토 후 특화시키는 게 포인트


  투자자의 개인 취향이나 안목에 따라 여러 사람과 다른 방식으로 개발하는 게 투자의 포인트다. 따라서 투자 전에 반드시 자투리땅 전문 중개업자나 설계업체로부터 자문을 받아 사업성이 있는지를 검토하는 것이 좋다. 미니 주차장, 임대주택, 광고탑 임대, 주차타워, 스낵 몰 등 지역이나 토지 용도에 맞게 적절히 개발하면 고수익을 올리는 효자상품으로 탈바꿈시킬 수 있다. 대학가나 주택밀집지역에는 소형 원룸주택을, 입지가 좋은 곳은 원룸형 사무실이나 근린시설로 개발하면 유리하다.


  예컨대 상업지 역세권 땅은 미니 오피스텔이나 간이 휴게음식점, 스낵몰, 주차타워, 휴게․원룸텔, 캡슐 룸, 카센터 등으로 건축해 세를 주면 고수익이 가능하다. 대학가나 주택밀집지역의 경우에는 원룸 임대사업을, 입지가 양호한 곳은 소형 사무실이나 근린시설(상가주택)로 활용이 가능하다. 또 작은 규모의 자투리땅이라도 생각을 바꾸면 입지여건에 맞게 건축해 수익성 있는 부동산으로 바꿀 수 있다.

  

 그러나 모든 땅이 투자성이 높을 수는 없으므로 최소한 도로 접면상태 등을 따져 건축 전문가와 상의하는 게 필요하다. 정부가 2001년 9월부터 도심지 주택공급을 늘리기 위해 소형 필지 내 20가구 미만 주택 건축도 건축자금을 지원한다는 점도 참고해 둘만하다.

  아무리 작은 토지라도 건축을 시작하면 최소한 3.3㎡ 당 700~800만 원은 투입되는 만큼 수익성이 최우선이다. 설계업체는 계획 설계를 하여 투자 가능성을 점쳐주는데, 일반적으로 경험이 많은 업체는 수익성 토지 중개까지 알아봐 주기도 한다.


  지역을 잘 아는 곳이나 그 동안 투자를 점찍어 둔 곳을 찾다 보면 쉽게 소규모 자투리땅을 찾을 수 있다. 마음에 드는 땅을 발견했다면 번지를 확인한 다음 등기부등본을 떼 소유주를 확인한 후 가격을 절충하면 된다. 땅값이 많이 올라 적당한 매물이 없는 경우 ‘경매․공매’ 물건 취득도 고려해 볼만 하다. 자투리땅 경매물건은 한 달이면 전국적으로 200~300건씩 경매에 부쳐진다.


  일반 매매를 통해 자투리 토지를 매입하면서 토지 소유주와 가격 절충을 할 때 수익성을 말하기에 앞서 실제 개발목적이라고 떠보면 순순히 시세보다 싸게 줄 가능성이 크다. 자투리땅을 가지고 있는 소유주의 입장에서는 보유에 따른 세금이나 관리비용 때문에 그저 애물단지로만 여기고 있을 수도 있기 때문이다. 따라서 이러한 심리를 이용한다면 보다 싼값으로 자투리땅을 확보할 수 있다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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