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‘공매’ 자산별 투자 메리트 다양

2010-12-18 | 작성자 윤재호 | 조회수 36,571 | 추천수 432


 '압류재산‘ 주거용 투자 시 값싸게 낙찰

공매 부동산 투자의 최대 장점은 안전하고 값싸게 사는 것이다. 유입자산과 수탁재산의 경우 법원의 경매과정을 거쳐 해당 물건에 있던 모든 복잡한 권리가 말소된 후 소유권이 이전되기 때문에 권리의 하자가 없다. 또 임차인의 문제나 소유권 이전의 책임을 공사가 도맡기 때문에 시간이 오래 걸리는 명도소송에 대한 염려도 없다.

투자자의 자금계획에 맞게 부동산을 고를 수도 있다. 할부구입이 가능하기 때문이다. 유입자산은 1개월에서 길게는 3년까지 분할로 구입할 수 있고, 계약체결 후 구입자의 사정으로 계약기간의 변경을 요구할 때는 5년까지 연장이 가능하다. 수탁재산은 1개월에서 5년까지 분할로 구입할 수 있다. 매매대금을 전액 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능하다는 장점이 있다.

'유입자산'은 금융기관의 구조개선, 자산관리공사가 법원 경매를 통해 취득한 재산 및 부실징후 기업체 지원을 위해 기업체로부터 직접 사들여 다시 일반 수요자들에게 매각하는 부동산이다. 대체로 공사 유입가격의 80% 선에 낙찰되거나 그 이하 가격에 낙찰 받는 경우도 흔하다. 특히 집 비우기(명도)를 공사에서 전적으로 맡아 해준 뒤 공매시장에 내놓는 경우가 많아 복잡한 권리관계에 대한 부담이 없다.

'수탁재산'은 일반매매와 비슷하다. 통상 기업의 비업무용 재산을 말하는 데 금융기관 및 기업체가 소유하고 있는 부동산을 공사가 매입을 위임해 일반인에게 되판다. 공개입찰과 수의계약 모두 가능하다. 금융기관 소유물건이어서 대출조건이 유리하며 권리관계가 깨끗한 편이다. 명도관계도 금융기관이 알아서 해준다.

매매대금의 분할납부가 가능한 데다 급매가 이하에 매입이 가능한 장점이 있다. 금융기관의 승낙이 있을 경우 점유사용료를 납부할 경우 대금을 다 내기 전에 부동산을 점유해 사용할 수도 있어 조건이 좋은 공매물건이다.

'국유재산'은 국가소유의 부동산을 자산관리공사가 임대 및 매각입찰에 부치는 부동산이다. 서울·수도권의 경우 1억 원 미만, 지방의 경우 5천 만 원 미만의 국유재산 중 국가가 활용하지 않는 재산 중 일부 부동산은 공개매각하기도 한다.

주로 상가나 택지, 농지 매물이 많고 권리금 없이 사용료만 내고 1~2년 임대할 수 있어 종자돈이 없는 자영업자나 개인사업자에게 유리하다. 연간 사용료가 많으면 할부납부가 가능하고 일부 수의계약 물건은 연간 사용료의 10%와 함께 신청서만 제출하면 된다.

'압류재산'은 세무서나 자치단체가 체납세금을 회수하기 위해 압류한 재산을 자산관리공사가 위탁 매각하는 것이다. 물건의 종류가 아파트와 상가, 토지 등 다양해서 실수요자 뿐 아니라 일반 투자자들이 많다. 한번 유찰될 때 10% 값이 떨어진다.

통상 주거용 부동산은 낙찰가율이 70%대, 상가 등 비주거용 부동산은 40~50%대, 토지는 70%대에 낙찰된다. 경매와 거의 유사하기 때문에 투자자가 권리분석을 별도로 해야 하는 부담이 있고 명도책임이 매수자에게 있다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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