공장 경매로 사면 인허가 절차 간단

2010-08-25 | 작성자 윤재호 | 조회수 37,155 | 추천수 454


  공장 경매 재테크·세테크 일석이조

공장 경매물건은 연간 2500여건이 입찰에 부쳐진다. 아파트형 공장까지 합하면 연 3000건을 훨씬 웃돈다. 2010년 평균 낙찰가율은 68.8%선이며 입찰경쟁률은 3대 1 수준이다. 2회 유찰 후 최저가에서 조금 가격을 더 써내 낙찰 받는 수준이어서 감정가 대비 30% 정도 저렴하다. 최근 경매에 나오는 공장 우량 물건은 수도권과 지방도시에 몰려 있다. 수도권은 의정부, 인천, 수원지법 등에 몰려 있고 1억 원대에서 수백억 하는 대형 물량까지 다양하게 경매에 부쳐진다.

공장 경매가 유리한 점은 공장을 낙찰 받으면 새로 짓는 것보다 돈과 시간이 절약된다는 점이다. 공장 설립에 따른 각종 인·허가 절차를 새로 밟지 않아도 돼 예비 창업자들에게 큰 혜택이다. 또 기계 설비 등을 갖추려면 최소 2년 이상 걸린다. 인·허가 과정에서 준비해야 하는 서류만도 수 백 가지가 넘는다. 그리고 공장을 짓는데 소요되는 각종 전용부담금과 세금을 줄일 수 있어 공장 경매물건은 일거양득의 투자대상이다.

경매는 이런 절차를 한꺼번에 해결해주고 값싼 땅과 기계, 건물 등을 일시에 확보할 수 있는 장점이 있다. 또 전용공단에 위치한 중소형 공장을 낙찰 받으면 전기·수도·도로 등 기반시설이 잘 갖춰져 있어 공장운영과 매각이 쉽다. 인천 남동공단, 안산 반월공단, 안산 시화공단, 안성 농공공단, 수원시 매탄동의 전자산업단지 등이 대표적이다. 공장밀집지역 내 경매물건은 예전에는 1~2회 유찰된 후 낙찰 됐지만 최근에는 2~3회 유찰된 후 낙찰되는 추세다.

공장 경매는 재테크와 세테크가 동시에 가능한 일석이조의 틈새종목이지만 돈이 되는 물건은 쉽게 눈에 띄지 않으며 사업용 부동산이라는 점에서 선별적으로 경매물건을 골라야 한다. 우선 도로망을 잘 살펴야 한다. 공장은 접근성이 매우 중요하다. 교통의 편리성이 확보되지 않으면 물류비용이 증가하기 때문이다. 제대로 된 도로가 없을 경우 새로 만들 수 있는지 또는 기존도로를 확장할 수 있는지 여부에 대해 사전조사가 필요하다.

공장 수요가 많은 곳을 노려야 한다. 수도권은 신규 공장 허가에 통상 1~2년 정도의 기간이 소요되어 상대적으로 수요가 풍부하다. 투자 유망지역으로는 김포, 파주, 화성, 양주, 평택 등지인데 이들 지역은 택지개발 및 산업단지 조성을 비롯해 도로망 확충 등 각종 개발 사업이 활발하게 이루어지고 있어 지가 상승이 예상된다. 투자 유망한 수도권에서 값싸게 낙찰 받으면 임대수익과 시세차익 두 마리 토끼를 잡을 수 있다.

용도변경이 가능한 공장이라면 부동산의 가치를 높일 수 있어 금상첨화이다. 공장을 낙찰 받아 물류센터, 음식점 등으로 용도변경을 할 수 있다면 가치를 올릴 수 있다. 사전에 관할 시, 군청 공업계 등 유관부서를 방문하면 용도변경 가능여부를 확인 할 수 있다. 또 수도권 공장은 건물보다 토지 가치가 핵심이다. 감정가에서 토지비중이 높은 게 좋다. 참고로 공장용지의 가격은 통상 동일지역 내 대지 가격의 약 70~80% 선이다.

경매에 부쳐진 공장은 명도에 특히 신경 써야 한다. 체불임금이 있으면 명도가 지연되는 게 관례화돼 있다. 체불임금은 법적으로 낙찰자의 부담이 아니다. 하지만 공장 직원들이 기계기구, 건물 등을 파손할 수가 있고 기숙사에 거주하는 직원은 주택임대차보호법에 적용될 수 있다. 명도저항이 심할 경우 모든 것을 법적으로 해결할 수가 없는 경우도 있어 명도에 다소 시간이 걸릴 수도 있기 때문이다. 이는 투자수익률과 직결되는 문제이다.

공장 경매물건을 고를 때 현장답사는 기본이다. 주변 시세와 공과금·세금 체납여부, 임차관계, 기계나 기구, 장비 포함 유무 등을 확인하고 지역특성과 공업배치법 등 관계법령에 따라 업종에 규제를 받는 곳인지 응찰 전 반드시 점검할 사항이다. 또 경매 부동산 내 오염물은 낙찰자가 처리해야 한다는 대법원의 판례가 나와 주의가 요망된다. 기계나 장비가 토지·건물과 일괄 경매되는지 알아보고 건물을 임대 사용한 경우 지상권 문제가 생길 수 있으므로 사전에 철저한 조사가 필요하다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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