노후 주택 낙찰받아 '임대수익' 얻기

2010-04-03 | 작성자 윤재호 | 조회수 41,884 | 추천수 540



 낡은 주택도 임대용 개조하면 수익 ‘굿’

아파트·연립 등 공동주택에 밀려 천덕꾸러기 취급을 받아오던 도심 소재 단독주택에 훈풍이 불고 있다. 올해 들어 전세를 찾는 수요자들이 점차 늘어나면서 매매가가 완만한 상승세를 보이고 있기 때문이다. 특히 도심 내 소형 단독주택은 매매가격이 안정세를 보이면서 임대사업용 수익 부동산으로 각광을 받고 있다.

◇ 단독주택 경매 시장 동향 = 건축물의 용도변경에 대한 규제 완화와 함께 서울시의 주거지역 용적률 강화로 신축보다는 값이 저평가된 기존 주택을 활용하려는 수요가 늘고 있다. 기존 소형 주택은 개발가능성이 높고 임대수익도 높아 싸게 매입해 리모델링 과정을 거쳐 수익성 부동산으로 용도 변경할 경우 짭짤한 수익을 올릴 수 있다.

서울, 수도권에서 경매에 붙여지는 단독주택은 매월 300~500건으로 지난해보다 물량이 조금씩 늘어나고 있는 추세다. 입찰 경쟁률도 지난해 경쟁률(2.9대1)보다 높은 3대 1 수준을 나타내고 있다. 소형 단독주택은 아직까지 큰 인기를 끌지 못해 유찰 횟수가 많고 입찰 경쟁률도 덜 치열해 경매 틈새시장으로 통한다.

◇ 경매 성공 사례 = 고시학원 지점을 운영하는 이모씨(48)는 지난해 동작구 노량진 1동에 위치한 대지 75㎡, 건물 155㎡짜리 노후주택(감정가 3억2940만원)을 리모델링해 임대주택으로 활용할 목적으로 2회 유찰 후 2억1950만원에 낙찰 받았다. 낙찰 후 개조비 1500만원을 들여 새집으로 고쳤다. 이 주택은 역세권에 소재, 대학생과 학원생 등을 대상으로 월세방을 놓아 한 달에 120만원 상당의 고정수익을 얻고 있다.

또 중소무역업체 사장인 강모씨(59)도 지난해 구로구 고척동에 있는 20년 된 주택을 감정가 4억9270만원의 70%선인 3억3500만원에 낙찰 받았다. 주택 인근에 각종 공장과 이공계 전문대학이 위치해 소형주택 임대사업이 가능하리라는 판단이었다. 대지 171㎡, 건물 247㎡에 지하1∼지상2층 주택으로 전면 6m 도로에 접해 있어 투자 가능성이 높았다.

각종 취득 세금 및 추가 경비로 1500만원, 개보수 비용으로 2000만 원등 3500만원을 들여 전면 개보수를 해 방 12개를 만들었다. 지난해 말부터 세를 줘 보증금 3000만원에 월세 200만원의 고정 임대수익을 얻고 있다.

◇ 리모델링의 장점 = 규모가 작은 단독주택은 2억 원 선에서 투자가 가능한 것이 특징이다. 또한 방을 여러 개 만들어 임대사업에도 알맞다. 대학가나 역세권 주거지 단독주택은 생각보다 가격이 낮은 편이다. 고급주택 단지인 서울 수도권 일대의 대지 가격이 언뜻 보기에는 비싸보여도 아파트보다 평가액이 낮다. 법원 경매는 1∼2회 유찰 후 낙찰되는 것이 보통인데 지은 지 오래된 소형주택은 감정가의 3분의 2 수준에 구입이 가능하다.

단독주택을 수익목적으로 구입할 때는 대지 값만을 평가하기 때문에 신축주택을 구입하는 것보다 낡은 주택을 구입하는 것이 유리하다. 낡은 주택을 구입해 리모델링할 경우 경제성이 높다. 대개 도심 단독주택은 입지와 교통이 양호하므로 기존주택을 간단히 개보수하거나 증·개축해 원룸이나 한식당, 사무실, 카페, 미용실 등 업무·주거·상업 겸용 공간으로 쓸 수 있다. 작은 규모의 단독주택이라도 내부에 웬만한 정원이나 녹지공간을 꾸밀 수 있기 때문에 여유로움을 느낄 수 있다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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