아파트 경매 ‘시간차 공격’ 노려라

2009-12-17 | 작성자 윤재호 | 조회수 32,320 | 추천수 464


 싸게 사려면 너무 인기지역 고집 말아야

아파트 경매시장에서 단골(?)로 고가 낙찰되는 아파트는 거의 정해져 있다. 강남권과 버블세븐·도심의 지명도 있는 대단지 새 아파트, 수요 많은 중형 면적, 로열층, 역세권아파트, 개발호재가 있어 관심이 몰리는 유망지역의 아파트도 낙찰가율이 90%를 웃도는 경우가 대부분이다. 치열한 경쟁을 뚫고 낙찰 받아도 남는 게 없는 장사다. 인기 상종가 아파트에 입찰하느니 차라리 급매물로 아파트를 장만하는 게 훨씬 나은 경우도 허다하다.

최근 틈새 종목을 공략해 성공한 사례를 알아보자. 서울 강동구 천호동 현대코아아파트가 경매로 나왔다. 35평형이며, 25층 중 24층의 고층 아파트로써 감정가 3억 원에서 2회 유찰해 최저가는 1억9200만원이었다. 소유자가 거주하고 있으며, 등기부상의 권리도 낙찰로 인해 모두 깨끗하게 말소되는 아파트였다. 6명이 입찰한 끝에 P씨에게 2억3133만원(감정가의 77%)에 낙찰됐다.

현재 시세가 3억 선임을 감안할 때 6000만 원 이상 저렴하게 아파트를 낙찰 받았다. 대단지 서울 아파트 평균 낙찰가율이 86%인 점을 감안하면 9% 정도 낮은 값에 낙찰된 셈이다. 이렇듯 동일지역 아파트라도 주상복합이나 맨션형과 복합형 아파트는 낙찰가율이 낮다. 경매물건 상 아파트 명칭이 ‘-타워, -빌, -리버, -코어’로 불릴 경우 낙찰가율와 경쟁률이 낮은 건 당연하다.

투자자들이 한꺼번에 몰려 감정가 수준에 낙찰되는 경매물건에 줄을 서는 것보다 경쟁률이 낮고 값싸게 낙찰되는 물건이 훨씬 실속이 있지 않은가. 물론 이런 비브랜드 아파트라도 거래가에 준해 감정평가금액에 반영되기 때문에 감정가가 시세를 반영하고 있음은 물론이다. 오히려 환금성이 떨어지는 아파트의 경우 감정가가 낮은 것이 일반적이다.

요즘 인기 많은 다세대와 오피스텔도 마찬가지다. 남들 따라가기 식 인기몰이 물건만 고집하면 차익을 거두기 어렵다. 발상의 전환과 함께 틈새시장을 공략하면 더 많은 기회를 가져다주는 투자처가 바로 경매시장이다. 입찰 전 최근의 낙찰사례를 살펴보고 한 푼이라도 저가에 낙찰되는 물건과 종목을 연구해볼 필요가 있다.

사실 경매의 고수들이 노리는 물건은 따로 있다. 바로 틈새물건들이다. 일반 경매투자자들이 몰리는 일반 물건에는 시세차익을 남기기 어렵다는 판단에 일반인이 쉽게 접근하기 어려운 틈새물건을 공략한다. 저가 낙찰에 차익을 남기는 물건은 겉보다 실속 있는 물건, 외관상 어려워 보이지만 협의를 통해 해결할 수 있는 물건들이다.

특히 허름한 주택의 경우 리모델링을 염두에 두고 저가에 낙찰 받는다. 지은 지 오래돼 노후한 주택은 싼 값에 낙찰이 가능하다. 2회 이상 유찰이 보통이고 낙찰가율 60~70%대에 낙찰 받는다. 헐값에 낙찰 받아 개․보수해 임대수익을 올린 후 높은 값에 되판다. 특히 땅이 넓은 허름한 주택은 다가구나 상가주택 등으로 개보수하면 투자수익을 기대하기 쉽다.

명도가 어려워 보이는 경매물건도 낙찰가율이 낮다. 주택에 세입자가 많으면 단순한 경매물건 보다 낙찰가율이 낮다. 이는 세입자를 내보내는 데 시일이 오래 걸린다고 판단해 입찰을 자제한다. 까다로운 인도 과정을 해결해야하지만 다수 세입자가 주택임대차보호법상 소액 임차인들이어서 우선 배당을 받게 되므로 명도가 어렵지 않다.

감정가를 이용해 남보다 먼저 낙찰 받는 시간차 공격도 괜찮다. 수회 유찰되기를 기다리기보다는 감정가가 시세를 반영하지 못해 저평가된 물건을 값싸게 낙찰 받는 방법. 특히 개발지 첫 입찰 물건 중 감정가가 아주 싸게 나오는 물건을 고르면 경쟁을 피할 수 있다. 시세보다 낮게 감정된 아파트를 고르려면 한발 앞선 경매물건에 대한 정보가 필요하다.

경매의 틈새상품은 진흙 속에 숨어있다. 단기간에 집중적으로 여러 물건을 답사해 보면 반드시 ‘진주′ 물건을 찾는 게 어렵지 않다. 간혹 시세보다 크게 싼 아파트에서 우량상권 내 소형 상가까지 다양한 물건을 만나게 된다. 다만 열심히 다리품을 팔아야만 성과를 기대할 수 있다. 너무 인기지역 물건만 고집하다간 돈 되는 물건을 놓치기 쉽다. 특히 내 집 마련실수요자라면 다소 넓은 범위 대에서 경매물건을 고르는 게 유리하다.

값싸게 사야 차익을 거두는 경매시장에서 내 집 마련과 임대수익을 목표로 경매에 투자할 때는 빨리 낙찰 받으려는 조급함을 버리고 충분한 시간과 여유를 가지고 틈새물건을 공략해야 한다. 눈높이를 조금 낮춰 노후아파트나 비 브랜드, 세입자의 보증금을 끼고 낙찰(경락인수) 받으면 한 푼이라도 싸게 사는 경매 투자의 보람을 느낄 수 있다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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