함정 있는 경매물건의 권리분석

2009-11-16 | 작성자 윤재호 | 조회수 31,336 | 추천수 473


권리분석은 경매물건에 얽힌 권리관계를 분석해 낙찰 받을 경우 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야할 권리가 있는지 혹은 보증금을 돌려받지 못하는 임차인을 내보내야 할 경우 저항정도는 어느 정도인지 등을 예상해 보는 것이다. 하지만 때로는 함정으로 불리는 경매물건도 이를 해결할 수만 있다면 상당한 수익을 얻을 수 있는 우량물건이 되기도 한다. 함정있는 경매물건에 대해 알아보자.

최근 법원경매는 대중화의 진전과 함께 인터넷의 활용으로 부동산 관련정보가 실시간으로 공유됨에 따라 일반물건의 경우 적정가격으로 낙찰받기가 힘들고 설사, 낙찰 받는다 해도 목표수익을 달성하기가 점점 힘들어 지고 있는 게 현실이다.

이러한 상황을 반영하듯 그간 전문가들의 영역으로 굳게 자리매김해온 함정 있는, 이른바 ‘특수물건’에 일반 응찰자들의 관심이 고조되고 있다. 이러한 특수물건은 곳곳에 함정이 도사리고 있어 자칫 잘못 낙찰 받게 되면 수익은 고사하고 큰 낭패를 볼 수 있어 초보자, 전문가를 불문하고 권리분석에 각별한 주의가 필요하다.

하지만 함정 있는 물건이라도 권리분석을 잘해서 이를 깰 수 있다면 일반물건에 비해 상대적으로 저렴한 금액으로도 낙찰 받을 수 있어 경매의 최대 매력인 고수익 창출이 가능하다.

경매에서는 등기부등본 상 ‘소유권이전청구권가등기’가 1순위로 기입되어 있으면 이를 ‘선(先)순위가등기’라고 하는데 이는 경매 낙찰로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수부담을 해야 하는 권리이다. 따라서 이러한 물건은 응찰을 피해야만 한다. 그럼에도 불구하고 ‘선순위가등기’가 있는 물건을 낙찰 받아 고수익을 실현한 주부 양○○(49세)씨의 사례를 통해 함정 있는 경매물건에 대한 처리방법을 알아보자.

‘선순위가등기’ 있는 물건 낙찰 받아 성공한 사례

여유자금이 3억 원 정도 있었고 자녀도 대학생으로 성장해 더 이상 엄마의 보살핌이 필요 없어져 여유가 있었던 양씨. 너도나도 재테크가 화두인 시대에 살림만하고 있을 수는 없었다. 그래서 양씨는 3년 전 친구의 권유로 대학에서 개설된 ‘경매최고위컨설턴트과정’을 수료했다. 본 과정을 수료할 때만해도 경매를 통해 금방 부자가 될 것만 같았다. 하지만 과정을 마치고 막상 경매현장에 뛰어들고 보니 현실은 그리 만만한 게 아니었다.

친구와 함께 경매에 뛰어들어 8개월. 그동안 10여 차례 응찰해서 2등까지는 몇 번 해보았지만 단 1건도 낙찰 받지 못했다. 이는 비록, 대학에서 2개월짜리 경매교육을 받았지만 부동산과 경매에 대한 전문지식이 부족했던지라 어쩌면 당연한 결과였는지 모르겠다. 서서히 경매에 지쳐가던 양씨, 경매교육 과정에서 알게 된 교수로부터 경매 물건을 추천 받았다. 이는 수원지법에서 진행되고 있던 물건으로 경기도 화성시 우정읍에 소재한 대지 429㎡와 임야(토지 임야) 793㎡ 였다.

감정가 4억6000만원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 2억9000만원까지 떨어졌다. 즉시 현장답사를 마치고 관련 공부를 발급받아 검토해 보니 본건은 2단1필지의 토지로서 임야는 대부분 개간되어 전(田)으로, 대지는 주거용 건부지로 이용 중이었다. 또한 도시개발구역(환지방식)에 바로 접해 있었는데 이 물건은 토지이용계획확인원 상 아파트 등 집합건축물의 건축이 가능한 제2종 전용주거지역으로 용도가 지정되어 있었다.

아울러 현황 및 지적도상에는 2M 도로에 접해 있는데 도시계획상 왕복 4차선 도로가 접해 향후 상당한 지가상승이 예상되는 우량 물건이었다. 그런데 문제는 ‘선순위가등기’가 기입되어 있었다. 그래서 보기 드문 우량경매물건임에도 불구하고 유찰이 거듭되고 있었던 것으로 보여졌다.

그런데 이 물건을 추천한 교수로부터 자문을 받아보니 이 물건의 선순위가등기는 경매낙찰로 소멸된다는 것이었다. 왜냐하면 본 가등기는 비록 등기부등본 상에는 ‘소유권이전청구권가등기’라고 기입되었지만 그 권리자가 이는 ‘담보가등기’라고 경매법원에 권리신고 및 배당요구서를 적법한 기한(배당요구 종기일까지) 내에 제출했기 때문이다.

‘선순위가등기’라도 권리분석 철저하면 성공!

경매법원은 경매물건의 등기상에 가등기가 기입되어 있으면 이것이 ‘소유권이전청구권가등기’인지 아니면 ‘담보가등기’인지를 알 수가 없다. 따라서 그 등기 권리자에게 권리를 일정 기한 내에 신고하라고 최고를 한 후, 신고가 없으면 ‘소유권이전청구권가등기’로 간주하지만 ‘담보가등기’라고 채권액을 신고하면 비록 ‘선순위가등기’일지라도 배당을 실시한 후 이를 등기상에 직권으로 소멸시킨다.

중요한 사실을 알게 된 양씨. 응찰을 결심하고 입찰일에 수원지법으로 향했다. 입찰 법정은 그야말로 발 디딜 틈도 없이 응찰자들로 가득 차 있었다. 응찰가를 얼마로 할지 함께 간 친구와 함께 고심을 거듭하다가 일반인으로서는 어려운 물건인지라 응찰자가 없을 것으로 판단했지만 혹시 모른다는 생각으로 최저가에서 7400만원으로 올려 썼다.

드디어 개찰시간. 한명의 응찰자가 더 있었다. 하지만 결과는 2800만원 차이로 낙찰자는 양씨였다. 차 순위 입찰자와의 차이가 비교적 커서 다소 아쉬웠지만 좋은 물건을 싸게 낙찰 받았기에 양씨의 기쁨은 너무도 컸다. 나중에 알게 된 사실이지만 차 순위 입찰자는 다름 아닌 가등기권리자였다.

그 후 무사히 잔금납부와 등기를 마친 양씨. 2년이 지난 현재까지도 이 물건을 보유하고 있다. 낙찰 후, 1년 만에 도시계획상 예정되어 있던 왕복4차선 도로가 본건 토지를 접하면서 개설되었고, 인근에 토지공사가 시행하는 화성장안지구가 내년 보상을 앞두고 있는 등 호재가 겹치고 있다.

지난 2년 동안 건설업자, 부동산 등으로부터 좋은 조건으로 이 물건을 매각하라는 권유 전화만 수십 여 차례 받고 있는 양씨지만 내년에나 매각을 검토하고 있다. 이 지역은 대부분이 토지거래허가구역으로 지정되어 원주민이 아니고는 세대원 전원의 1년 이상 현지거주 요건을 충족시킬 수가 없어 사실상 부동산 매입이 불가능하지만 본건은 인접지역과 달리 토지거래허가구역에서 제외되어 좋은 조건으로 외지인에게도 언제든지 매각이 가능하기 때문이다. 사정이 이러하다보니 3.3㎡ 당 100만 원 정도에 매입한 토지가 2년 만에 현재는 3.3㎡당 300만 원을 육박하고 있다. 세전에는 200%의 투자수익이 기대되고 있는 것이다.

흔히 법원경매는 쉽기도 하지만 깊이 들어갈수록 어렵다고 한다. 즉, 비교적 쉽게(?) 돈을 벌수도 있지만 실패하면 재테크는 고사하고 최악의 경우 빚더미에 안게 되는 경우도 있다는 것이다.

경매를 하기 위해서는 모두 전문가가 될 필요는 없다. 하지만 갈수록 치열해지는 입찰 경쟁에서 남과 다른 차별화된 고수익을 원한다면 보다 많은 발품과 전문지식으로 무장하는 것 외에는 달리 왕도가 없다는 점을 명심해야 한다.

▲ 가등기의 권리분석

- 금전대차에 의한 담보가등기인 경우 선순위 가등기라도 경매로 소멸된다.

① 가등기란 - 가등기는 부동산물권, 즉 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권과 임차권의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려할 때, 때는 그 청구권이 조건부이거나, 장래에 있어서 확정될 것인 때에 그 본등기의 순위보전을 위한 예비등기이다(부동산등기법 제3조, 제6조 제2항).

② 소멸되지 않는 가등기 - ㉮ 근저당권보다 선순위가등기(소유권이전 청구권 가등기)는 경매절차에서 소멸되지 않고 매수자가 인수하여야 한다(대법원 1997.11.11 선고 96그64). ㉯ 담보가등기에 관한 법률(1984.1.1 시행) 시행 전에 등기된 가등기의 경우, 그 가등기는 순위보전의 효력만 인정되고 채권의 우선변제효력은 인정되지 않는다. 따라서 채권자와 채무자와 법 시행일 이전에 채권담보의 목적으로 한 가등기의 경우 우선변제권이 인정되지 않는다(대법원 1997.12.26. 선고 97다33584).

③ 소멸되는 가등기 - 선순위 가등기가 금전대차관계에 의한 담보가등기일 경우 경매절차에서 근저당과 동일하게 배당절차에 참가하여 배당받고 소멸된다(대법원 1997.1.6. 선고 96마231)(대법원 1994.4.12. 선고 93다52853).

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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