대출규제 확대에 따른 투자전략

2009-10-23 | 작성자 윤재호 | 조회수 29,885 | 추천수 523


  대출 기간 늘리고 소득 높이는 전략 필요

정부의 총부채상환비율(DTI)의 규제 강화 영향으로 주택담보대출 잔액 증가 규모가 줄어드는 등 주택담보대출 증가세가 꺾이는 양상을 보이고 있다. 정부가 이렇듯 제2금융권과 함께 수도권까지 대출 규제를 강화한 이유는 최근 잇따른 주택담보대출 규제로 은행권 대출 증가세가 누그러진 대신 2금융권으로 대출이 몰리자 금융당국이 규제 대상을 확대한 것이다.

제2금융권의 경우 지금까지는 강남3구 투기지역에서만 40~55%가 적용됐지만, 이제 수도권 전역으로 확대됐다. DTI 등의 유동성 규제에 따라 내 집 마련 전략과 이를 위한 대출금액을 늘릴 수 있는 방법들을 잘 활용해야 한다.

정부의 이 같은 결정은 은행권 주택담보대출 강화로 제2금융권 주택담보대출 증가세로 돌아서고 있다고 판단했기 때문이다. 1차 DTI 규제 강화가 시장에 효과가 있는 듯 했으나, 다시 대기수요가 늘고 부동산시장에 대한 기대심리가 높아지면서 단기 조정에 그치고 여전히 부동산시장의 가격 불안요소가 많이 남아있다는 분석이다.

LTV는 그대로 두고 DTI 규제를 강화한 것으로 볼 때, 집값 하락을 유도하기보다는 수도권 집값 급등을 막고 아파트 가격의 안정세로 연착륙 하겠다는 의도로 파악된다. 또 제1금융권에서 1차 담보대출을 받은 후 2금융권에서 추가 대출을 받은 편법적인 투기수요를 사전에 막고 저가 주택 밀집지역의 투자수요를 사전에 차단해 전체적으로 부동산 과열을 조기에 차단하려는 조치이다.

DTI 규제 하에 대출한도를 늘려 주택에 투자하는 방법으로는 대출 기간을 늘리고 소득을 늘려 잡을 필요가 있다. DTI는 연소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타내는 것이기 때문에 대출기간이 길어지면 대출한도가 늘어나고 연간 상환액이 줄어든다. 대부분의 금융권에서는 20년 이상 장기대출을 취급하며 투기지역은 6억 원 이상 20년, 비투기지역과 6억 원 이하는 30년까지 가능하다.

소득이 많을수록 대출금액이 커지기 때문에 가족 소득 모두를 더하고 맞벌이 부부라면 배우자 소득을 합산해 신청하면 대출을 더 많이 받을 수 있다. 연소득은 대출 신청자 본인을 기준으로 하지만, 배우자가 주택담보대출이 없는 경우 부부합산 소득으로 계산할 수 있다. 배우자가 기존에 주택담보대출이 없다면 배우자의 소득을 합산해 DTI를 적용받을 수 있다.

또 개인의 신용등급을 높이고 원리금 분할상환을 선택하는 것도 좋은 방법이다. 주거래은행에 대한 집중도를 높여 개인의 신용도를 높이면 대출한도를 늘릴 수 있다. 신용도에 영향이 큰 대출과 공과금 연체를 막고 급여이체와 신용카드 사용을 거래 은행에 집중시켜야 한다. 거치기간이 없는 장기 원리금 분할상환이나 고정금리를 선택하면 DTI 비율이 올라간다.

  고가주택 ↓, 역세권 소형 아파트 ↑

DTI 적용 확대로 제2금융권까지 대출규제가 확대되면서 내 집 마련과 부동산투자 세태가 일대 변화를 겪을 전망이다. 따라서 새롭게 바뀐 부동산금융 환경과 정부 대책을 주시하며 발 빠른 투자전략을 짤 필요가 있다. 향후 부동산시장은 대출 의존도가 높은 대형·고가 부동산은 매수심리 위축을 보이는 반면 환금성이 우수한 중소형 종목을 중심으로 거래가 활발하게 이루어질 가능성이 높다.

특히 최근 서울과 수도권에서 급격한 가격상승을 주도했던 고가주택이나 재건축아파트, 법원 경매시장은 시세 급등에 대한 부담감이 커지는 상황에서 대출 규제까지 확대돼 투자심리가 위축되며 매매를 자제하는 분위기로 바뀌고 있다. 이들 지역 내 매물은 규제에 민감하고 대출을 통해 유입된 수요자들이 많아 규제에 대출규제에 타격이 클 수밖에 없다.

향후 시장은 전반적인 기존 아파트값 침체 속에서 세제 혜택과 시세차익을 얻을 수 있는 환금성 좋은 중소형 부동산들이 인기를 끌 것으로 보인다. 아파트 분양시장의 경우 경쟁이 치열한 인기지역보다 차순위 단지를 노려 당첨확률을 높일 수 있는 곳과 기존 대출 승계가 가능한 분양권이 유망 투자대상이다. 갈수록 대형과 중소형, 서울과 수도권 외곽 시장의 양극화 현상도 심화될 것으로 예상돼 투자자들의 옥석 가리기가 필요하다.

입지여건 좋은 신규분양 아파트와 비강남권 소형·미분양 아파트와 연립·다세대주택, 도심권 소형오피스텔은 정부의 DTI 규제를 피해갈 수 있는 틈새시장으로써 반사이익을 얻으며 가격상승을 리드할 종목들이다. 소형주택 부족으로 인기를 끌고 있는 소형아파트의 경우 5천 만 원 이하 소액대출은 DTI 규제를 받지 않기 때문에 대출을 적게 받아도 되므로 중대형 아파트보다 인기를 끌 전망이다.

DTI 규제를 받지 않는 소형 주택도 풍선효과가 기대되는 수혜종목이다. 가격 상승의 폭이 적었던 서울 수도권의 재개발·뉴타운 지역 내 다세대·연립, 단독주택 재개발지분 투자는 대출규제에서 비교적 자유롭고 내 집 장만과 함께 개발 진척에 따라 투자수익도 올릴 수 있는 종목이다. 다세대와 단독주택 투자 시에는 대지지분이 넉넉하고 지분 가격이 높게 평가되지 않았는지 따져보고 한강변이나 역세권 등 입지가 좋은 지역을 선택해야 투자위험을 줄일 수 있다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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