추석 고향길에서 알짜 땅 찾아내는 법

2009-10-01 | 작성자 윤재호 | 조회수 31,731 | 추천수 530


불과 몇 년 사이 땅값은 천정부지로 뛰었다. 우리나라 전체 땅값이 2008년 공시지가 기준으로 3226조원을 넘어서 2007년 기준 국내 총생산(GDP) 901조원의 3.6배 수준으로 미국 땅 절반을 살 수 있다는 우스개 소리까지 나오고 있다. 공시지가가 실제 거래가의 60~70% 선이라 가정한다면 실제 미국 땅 3/4을 통 매입(?)할 수 있을 정도다.

땅값 상승의 원인이 도시는 보금자리주택이나 뉴타운, 수도권과 지방 광역시 일대는 재개발과 자치단체 개발사업과 같은 전국적인 개발 계획이 잇따라 발표되면서부터다. 지금이라도 늦지 않았다며 개미투자자들의 투자가세가 땅값을 많이 올려놨다는 지적이 많다. 정부 또한 4대강 살리기, 택지지구 예정지 지정과 무분별한 지방 개발 공약이 토지시장에 가격 급상승이라는 기름을 끼얹는 꼴이 됐다.

정부와 지자체는 지속적인 토지시장 안정대책을 발표하면서 투기수요 억제책을 찾고 있지만 급격히 오른 땅값은 하락조짐이 보이지 않고 있다. 부동산 시장의 특성 중 하나가 가격의 비탄력성을 들 수 있다. 전문 투기꾼이 아닌 다음에야 평생에 한두 번 주택이나 땅을 사게 되는데 한 번 사면 매입가 이하로는 팔지 않겠다는 강한 가격집착(?) 때문에 가격하락 압력을 받으려면 상당한 기간이 필요하다. 토지의 경우 생산적인 목적이 아닌 시세차익 용도로 구입하기 때문에 거품이 빠진 가격으로 사려면 짧게는 수개월에서 1년 이상 기다려야 한다.

여전히 ‘그래도 부동산!’이라며 굳이 땅에 ‘적금용’으로 투자할 요량이면 몇 가지 토지 틈새시장으로 공략할 만한 종목을 추천하려 한다. 현재 전국 곳곳이 기업도시, 대기업 유치와 도청 이전 등 각종 개발계획으로 들떠있다. 부동산 투자의 첫 단추는 가장 잘 아는 지역에 돈을 묻는 것이다.

어릴 적 친구들과 뛰놀던 고향 가까운 곳보다 익숙한 곳이 어디 있겠는가. 고향 땅이나 지방 부동산은 친구나 친척을 통해 가격을 정확하게 파악할 수 있어 모르는 지역의 부동산을 사는 것보다 훨씬 유리하다. 게다가 가격이 저렴해 소액으로도 얼마든지 투자가 가능하다. 고향 주변에 돈을 묻을 때 관심을 기울일만한 유망 토지 투자처에 대해 알아보자.


 고향 주변 자투리 토지

자투리 토지란 일반적으로 99~132㎡ 안팎의 소규모 필지의 땅을 말한다. 도시나 주거지 개발로 인해 쓸모없어 보이는 땅으로 대체로 시내 한가운데나 동네 어귀에 방치된 상태의 땅을 말한다. 주변여건과 수요 등 입지분석을 정확히 한다면 땅의 규모가 아무리 작아도 농촌주택을 짓거나 입지에 따라 임대용주택을 지어 임대수익과 함께 투자수익을 거둘 수 있다. 소규모 땅이라도 건축공법의 발달로 인해 급경사면의 토지도 얼마든지 건축이 가능하며 합벽개발 방식으로 용적률과 건폐율을 높일 수 있다. 개발예정지 인근 토지라고 속여 파는 악덕업자를 만나느니 안정성과 수익성을 동시에 얻는 개발 가능한 자투리 토지는 잘만 가공하면 금싸라기 땅이 된다.

 택지지구 단독주택지

고향 주변 도시에서 개발하고 있는 택지도 주요 투자대상이다. 토지시장의 ‘블루칩’으로 통하는 단독택지는 추첨(무주택자 대상)으로 당첨된 후 2~3년이 지나 토지사용 승인만 나면 예상 외의 웃돈이 형성되는 게 통례인데다 대략 2~3층 내외로 지을 수 있어 소형 다가구주택 사업용 투자로 적합해 임대수익도 톡톡히 누릴 수 있다. 지역에 따라 다소 다르지만 통상 투자 후 1~2년 정도 기다리면 전매가 가능하기 때문에 손 바뀜에 제약이 없어 시세차익을 보고 되팔 수도 있다.

 민간택지지구 내 체비지

지자체 또는 민간택지지구에서 매각하는 체비지도 투자대안 상품이다. ‘체비지(替費地)’란 토지구획정리사업비의 일부를 충당하기 위해 매각할 목적으로 환지(換地)에서 제외하는 토지를 말한다. 즉 사업시행자가 체비지를 팔아 공사를 진행하는 게 일반적인 관례인데 민간택지지구 체비지는 통상 일반분양 전 우선 매입할 수 있어서 좋은 조건의 가격과 목 좋은 입지의 땅을 미리 잡을 수 있는 장점이 있다.

 법원 경매 토지

부동산 규제가 강화될수록 경매시장은 이점이 부각되는 시장이다. 무리한 담보대출을 통해 투자목적으로 매입했던 수도권과 충청권 일대 토지가 속속 경매에 부쳐지고 있다. 토지는 전체 경매물량의 30% 이상을 차지하며 전국적으로 매달 8천~1만 여건의 매물이 경매에 부쳐 매달 2000여건이 낙찰되고 있다. 경매 토지는 토지거래허가를 받지 않아도 매입이 가능하며 통상 시세 대비 20~30% 저렴하게 매입할 수 있다. 주택과 달리 골치 아픈 권리분석이 필요치 않아 초보자도 손쉽게 낙찰 받을 수 있다. 다만 농지는 농지취득자격증명을 법원에 제출해야 하므로 미리 알아보고 투자해야 한다.

 공매 토지

공매는 한국자산관리공사의 네 가지(압류재산, 유입자산, 수탁재산, 국유재산)와 공공기관, 지자체, 예금보험공사 공매 등 다양한 주체에서 공매로 부동산을 매각하고 있다. 최근 5년간 국세 체납액이 17조9000여 억 원에 달해 앞으로 공매를 통해 토지를 저가에 매입할 수 있는 기회는 많다. 공매 중 압류재산은 경매와 비슷한 방식으로 진행되며 물량이 풍부해 소액 초보 투자자들이 노릴 만하다. 국유재산의 경우 5천~1억 원대 자투리 토지가 대부분이며 값싸게 땅을 빌리려는 영세 자영업자가 노릴 만 토지도 많은 편이다. 예보의 공매 또한 부실금융기관의 알짜 토지가 전국적으로 산재해 있다.

 토지 공동투자

아파트, 주상복합, 상가 등 요즘 부동산에서 공동투자는 인기가 높다. 종합부동산세와 재산세 등 보유세 여파로 앞으로 부부간 공동등기 뿐 아니라 토지의 동호인형 공동투자까지 두 사람 이상의 합치기 투자는 인기를 더할 전망이다. 덩어리가 큰 토지는 여러 명이 나누어 매입하면 더할 나위 없이 유리하다. 시세상승이 있으면 처분해 투자지분대로 나눠가질 수 있고, 직접 주택을 지어 더 높은 수익률을 올릴 수 있다. 진입도로 없는 농지나 임야도 공동투자로 싸게 매입해 공동개발 후 진입도로를 개설하면 땅값 상승폭이 켜져 수익률도 높아지게 된다. 농업진흥지역이나 개발예정지 주변 농지를 원주민들과 함께 공동으로 매입하면 까다로운 매입절차를 줄이며 덩어리 큰 토지를 값싸게 살 수 있다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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