토지 사기, “나만 믿어라” 조심

2009-08-27 | 작성자 윤재호 | 조회수 46,902 | 추천수 567


‘돈이 모이는 큰 시장이 땅이다'라는 속설이 충실히 적용되는 부동산시장. 부동산 거래에 있어 세제와 거래의 투명화를 곧 눈앞에 두고 있는 마당에, 여전히 토지 사기를 당하거나 엉뚱한 땅에 거액을 묻었다가 큰돈을 떼이거나, 소송에 시달리는 개미투자자들이 좀처럼 줄지 않고 있다. 큰돈이 오고가는 토지시장에서 많이 발생하는 토지 사기의 실상은 과연 어느 정도일까.

  “나만 믿으세요!”는 거의 사기

수도권 Y시 ○○구 ○○면 토지 거래현장. 토지 소개업자가 대동한 토지투자 예정자 A씨는 업자가 이끄는 곳으로 땅을 알아보러 현장에 나왔다. 업자가 한참을 이 지역 개발상황과 땅값을 설명하다가 갑자기 타고 온 차에 뭘 놓고 왔다며 잠시 자리를 비운다. 이 때 A씨 앞에 멀찍이에서 농사일을 하던 농부가 다가와 말을 건넨다. “여기 땅 보러 오셨나 봐요?”.

A씨는 대수롭지 않은 듯 “저기~ 있는 땅을 보러 왔는데 생각보다 비싸네요….” 농부 왈, “아니에요~ 바로 옆에 땅이 어제 3.3㎡ 당 50만원에 팔렸던데 이 땅은 얼마에 나왔나요?” 이 때 A씨는 갑자기 말문을 닫아버린다. 중개사가 소개한 땅은 3.3㎡에 35만원. 이 땅을 계약한다면 개발성은 나중에 치더라도 땅값만 가만히 앉아서 3.3㎡에 15만원의 차익을 거두는 셈이다.

잠시 자리를 비웠던 업자는 곧 자리에 나타나고 A씨는 무허가 사무실로 가 바로 가계약을 치르고 다음날 정식계약을 치른다. 그러나 사실 알고 보면 숨은 비밀이 있다. 여기서 갑자기 나타나 묻지도(?) 않은 땅값을 친절하게 알려준 농부는 소개업자와 모종의 밀약이 있던 바람잡이였던 것. 땅을 보러 오는 사람을 현혹해 계약을 이끄는 전형적인 사기꾼인 셈이다.

토지 업계의 공공연한 비밀 중 하나가 바람잡이를 동원하는 것이다. 계약 성사율을 높이고 부풀린 가격에 팔기 위해 순진한 고객을 유인하는 전략인 셈이다. 토지 뿐 아니라 모델하우스, 상가분양 현장에도 바람잡이 동원은 잘 알려지지 않은 마케팅기법으로 활용되고 있다. 죄의식 없이 공공연하게 이뤄지고 있는데 야바위 수법과 다를 바 없다.

사람은 신뢰의 대상이 아니라 사랑의 대상이라고 했던가. 불법 토지 브로커 즉, 사람을 믿고 토지 계약금을 치뤘거나 거래 선수금(거래가의 10%)을 먼저 지불했다가 사기를 당하는 사례는 너무나 많다. 시내 요지에 위치한 금싸라기 국공유지와 현존 건물이 버젓이 존재하는 국가재산을 매각이 가능한 땅이라 속임수를 써 자산가나 건설·시행사 직원들에게 접근한다.

아예 토지거래가 불가능한 땅이거나 매물로 나오지 않은 땅이지만 사기꾼 브로커는 청와대에 연줄이 있거나 지자체 담당자와 안면이 있다고 속인다. 이름만 대면 알 수 있는 유력 정치인이나 단체장과 친분을 들먹이며 가까 매도위임장까지 보여줘 매입에 필요한 거액의 작업비를 요구한다. 워낙 당당한 화술과 집요함 때문에 유명 건설사 용지매입 담당 직원들마저 여러 번 당해서 이제는 선 작업비를 달라고 한다면 아예 사기라고 단정하기에 이른다.

전·현직 법조계와 전문직 유력인사가 토지 사기에 직간접으로 개입된 경우도 있다. 지역 유지가 아무렴 사기를 치겠냐며 철썩 같이 사람을 믿었다가 당하는 경우다. 지원장 출신 법조인이나 변호사, 토지 평가를 했던 감정평가사이나 지방의 지적담당 공무원, 고령의 상공회의소 임원들이 개입된 사기가 대표적이다. 이들은 개발이 불가능한 땅을 개발해준다거나 시세보다 싸게 구입해주겠다고 속여 거액의 계약금을 챙긴다.

중개자격도 갖추지 않은 무허가 업자가 부동산컨설팅사 직원을 사칭해 서울시 소유 토지를 불하받기로 했다며 토지 투자자들에게 이를 매입하려면 계약금을 즉시 입금하라고 하는 사기사건도 횡행한다. 서울시가 알짜배기 시유지를 비밀리에 개인에게 매각 중인데, 우리 회사가 이미 확보한 물량이 있으니 관심이 있으면 계약금 10%를 먼저 입금하라고 꼬드긴다.

일정한 사무실도 갖추지 않고 뜨내기로 토지를 파는 무허가 중개업자가 매물로 내놓은 유별나게 조건 좋은 토지라면 일단 의심부터 해야 한다. 또 유명인사를 내세워 지금 아니면 살수 없는 매물이라고 계약을 서두르거나 토지 전문가인양 행세하며 불법 계약, 허황되게 유리한 토지라 강조하면 거의 사기매물이라고 봐야 한다.

무허가 토지 브로커와 거래할 경우 과다수수료를 착복하거나 대두리(부동산중개업의 은어로 매물의 가격을 올려서 팔고 올려 판만큼의 수수료를 챙기는 불법행위)를 붙이기도 함으로 주의해야 한다. 지자체에 부동산중개업 허가 등록을 마친 공인중개사는 고의·과실로 인한 고객 책임에 대해 손해배상책임이 있으므로 허가 받은 중개업소를 통해 토지 거래를 하는 게 바람직하다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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