아파트상가 경매로 고정수익 얻는다

2009-08-17 | 작성자 윤재호 | 조회수 35,304 | 추천수 584


  대단지 상가, 낙찰가율 80% 상회 인기

생계형 창업을 하거나 임대사업을 하기에 적합한 부동산 상품을 선택하라면 단연 아파트 단지 내 상가가 꼽힌다. 요즘 기업형 슈퍼마켓(SSM)과 쇼핑센터의 등장으로 아파트 단지 내 상가의 수익성이 떨어졌지만 독립적인 상권을 유지하고 있거나 대형 쇼핑센터와 중복업종을 피한다면 여전히 수익성이 높은 편이다.

단지 내 상가 경매물건은 1~2억 원 안팎의 적은 금액으로 낙찰 받을 수 있다. 아파트 등 주거시설 경매보다 입찰경쟁률이 낮고 낙찰가율도 60~70%에 불과해 경매시장의 틈새상품으로 꼽힌다. 단지 상가를 싸게 낙찰 받아 주변 임대가에 맞춰 세를 주거나 가족들의 노동력으로 직접 상가를 운영할 수 있어 일석이조다. 실업인구가 늘어나 경매시장에서 외면당하던 단지 내 상가의 인기도 활기를 되찾고 있다.

서울·수도권에서 매월 100∼150여건 정도의 단지 내 상가가 경매에 부쳐진다. 낙찰가율은 근린상가보다 높은 편이지만 통상 낙찰가율 70%를 밑돌아 한동안 경매시장에서 큰 관심을 끌지 못하는 상품이었다. 보통 2회 이상 유찰된 후 2∼3명만이 입찰에 참여하고 있어 입찰 경쟁률이 낮은 편이다.

아직은 경매시장이 아파트와 같은 주거용 상품 위주로 형성되고 있으나 실업자가 늘고 신규 창업 바람이 불면서 단지 안 상가에 대한 매력이 높아지고 있다. 1000가구가 넘는 단지 내 1층 33~66㎡ 규모의 배후 가구가 많은 상가는 인기가 높다. 2층 이상 상가는 30∼40%대의 낙찰가율을 보여 최초 분양가 대비 30% 이하 가격대에 낙찰되는 등 경매시장의 틈새종목으로 꼽힌다.

가정주부 L씨는 동부지법에서 입찰한 서울 송파구 방이동에 있는 O아파트 내 2층 실면적 11.5㎡(대지 17㎡)의 주출입구 상가를 낙찰 받았다. 감정가 1억5000만원에서 2회 유찰 후 9600만원에서 입찰에 부쳐졌다가 9601만원에 낙찰 받은 것. 3층 상가 중 2층으로 현재 세탁소로 운영 중이었다. 고층 아파트 122개동 5369세대의 대단지 내 세탁소여서 충분한 영업력이 예상되는 알짜 상가이다.

자영업자 O씨는 서울지법에서 입찰에 부쳐진 동작구 사당동 S아파트 상가 내 1층 19㎡를 감정가 8000만원의 30%선인 2410만원에 낙찰 받았다. 3층 건물의 1층인 이 상가는 아파트 주 출입구변에 위치해 단지 내 고객은 물론 주변 주택가 고객까지 확보할 수 있는 목 좋은 상가를 낙찰 받았다. 낙찰 후 1달 만에 보증금 1000만원에 매월 40만원의 월세를 받고 있다.

경매를 통해 단지 내 상가를 낙찰 받으면 시세 대비 30% 가까이 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 따라서 임대사업용 또는 순수창업용 상가를 찾는 수요자들은 취득원가를 크게 낮춘 선에서 매입이 가능, 큰 이익을 볼 수 있다.

또 아파트 세대와 함께 배후에 주택이 밀집된 상가는 권리금이 형성돼 있어 경매를 통해 낙찰 받으면 웃돈 없이 싸게 매입할 수 있어 일석이조다. 단지 내 상가의 업종 규제가 대폭 완화돼 입점 가능업종이 다양해졌다. 주거환경을 해치는 단란주점, 안마시술소 등 일부 업종만 제외될 뿐 노래방, PC방 등 대부분의 근린생활 시설까지 확대돼 몇 천 만 원대로 경매투자가 가능하다.

요즘 단지 내 상가를 통한 생계형 창업이 늘고 있는 추세로 임대사업용으로도 적합하다. 특히 대단지의 1층 상가는 안정적인 임대수익을 올릴 수 있고 투자성이 커 낙찰 후 시세 차익도 남길 수 있다. 기존 단지 내 상가에 입점한 상가임차인은 주로 소액임차인이 많아 낙찰 후 명도가 손쉬운 게 통례이다. 낙찰 후 보증금 전액이나 일부를 변제 받으므로 권리관계도 투명하고, 단순명료한 편이다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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