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입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라

2009-06-22 | 작성자 윤재호 | 조회수 31,951 | 추천수 468


 조급함 버리고 낮은 값 응찰해야 수익 남긴다

충분한 임장활동을 마치고 돈 되는 우량 경매물건을 골랐다면  이제 입찰가를 정해야 할 차례이다. 가격을 정할 때는 시간적 여유를 가지고 지역 급매물 가격과 최근 거래사례를 참고하여 수익성을 높일 수 있는 금액으로 정해야 한다. 반드시 이번에 낙찰 받겠다는 조급함은 버리고 좋은 물건은 앞으로 계속 많이 나올 것이라는 자세를 견지하고 내가 생각한 금액보다 조금 낮은 값으로 응찰해야 한다.

입찰 전날에는 정확한 법원의 경매 입찰 장소와 입찰시간을 확인한다. 입찰보증금은 최저매각가의 10%를 준비하되 자기앞수표로 찾아두고 신분증과 도장, 소형 인주도 하나 준비한다. 입찰서류를 써야하므로 사건번호와 물건정보가 나온 경매정보지를 복사해둔다.

입찰장을 찾은 후에는 바로 경매장 입구의 게시판부터 찾아야 한다. 게시판을 찾는 이유는 바로 경매 진행여부를 확인하기 위해서다. 열심히 조사하고 분석한 후 입찰이 진행될 것으로 믿고 어렵게 법원을 찾아왔지만 갑자기 경매가 열리지 않는다면 속상한 일이다.

게시판에는 경매 입찰 목록이 사건번호 순서대로 기재되어 있으므로 내가 입찰하고자 하는 물건의 사건번호를 먼저 확인해 ‘변경’, ‘연기’, ‘취소’, ‘취하’, ‘정지’라고 기재되어 있는지 확인한다. 가끔 입찰 당일에도 경매사건이 입찰에 부쳐지지 않는 사건이 생기기도 한다.

이제 집행관의 경매를 알리는 멘트가 시작된다. 이때 어떤 얘기를 하는지 귀 기울이자. 아마 초보자에게 도움 되는 얘기를 많이 할 것이다. 유심히 듣고 메모해두고 주의사항은 익혀두자. 그런 다음 집행관이 입찰 서류를 나눠준다. 서류는 대 입찰 봉투와 매수신청보증봉투, 기일 입찰표 이렇게 3장을 나눠준다. 서류를 받을 때 되도록 기일 입찰표는 여벌로 한 장 더 받아오라. 서류를 잘못 썼거나 마음이 변해 입찰가를 고쳐 쓸 때를 미리 감안해서이다.

입찰가액을 쓸 때는 금액 쓰는 공란 위의 단위를 확인하자. 가끔 초보자들이 단위를 착각하고 ‘0’하나를 더 써내 2000만 원짜리 경매물건이 2억 원이 되는 곤혹스러운 창피를 당하기도 한다. 가격을 쓴 후에는 입찰 마감 5~10분 전쯤 입찰함에 서류를 투입한다. 그다음에는 차 한 잔 마시며 느긋이 결과를 지켜보는 여유를 찾자.

드디어 내가 입찰한 물건에서 ‘1등 입찰’의 영광을 안았다. 게다가 시세보다 20% 이상 싼 값 또는 수천만원의 차익을 거둘 물건을 낙찰 받았다면 짭짤한 수익을 남기는 일은 어렵지 않다. 이제 경매 절차에 따라 기다리면 된다. ‘낙찰 잔금 납부’와 ‘명도’만 남았다.

잔금과 명도는 재빨리 마치는 것이 상책이다. 잔금을 빨리 납부해야 하는 이유는 중간에 경매 취하나 취소가 될 수도 있어서 이다. 잔금납부일이 잡히면 특별한 경우가 아니면 미리 갖다 내라. 그러면 등기도 빨리 할 수 있고 명도도 더 빨리 해결 할 수 있다.

명도를 시작한다면 점유자를 만나 이사 날짜를 빨리 잡도록 권유해라. 누구나 강제로 부동산을 비워줘야 한다면 예민해지기 마련이다. 낙찰자는 이들의 마음을 헤아려 이들의 사정을 충분히 들어줘라. 다만 내가 빨리 입주해야 한다는 점을 확실하게 알려줘야 한다. 그리고 이사비 정도는 감안할 수 있다는 언질을 하되 시간을 끌 가능성이 있거나, 될 대로 되라 식이라면 법적인 대응도 불사하겠다는 암시를 줘야 한다.

이는 경매낙찰자의 권리이다. 약한 자를 최대한 이해하고 보호하되 법을 어기고 버틴다면 법에 따라 움직일 수밖에 없다는 점을 단호하게 알려줘라. 이러면 모든 점유자는 순순히 집을 비우며 손을 흔들며 이사 가는 사람들이 더 많다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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