개발지역 땅으로 돈 버는 법

2009-05-18 | 작성자 윤재호 | 조회수 33,744 | 추천수 518


토지 투자는 미래의 꿈을 사는 행위다. 땅은 주택과 달리 현재의 활용가치보다 미래가치를 따지는 종목으로써 재테크를 목적으로 매입을 하는 경우가 더 많다. 사놓으면 언젠가는 이익이 돼 되돌아오기를 기대하고 땅에 돈을 묻기 때문에 ‘개발’에 대한 기대감이 토지 투자를 결정하는 핵심이다.

실제 개발지역 안의 토지는 불황을 모른다. 시중에 여윳돈이 풍부해 잠재수요가 많은 것도 이유지만 아무리 토지에 대한 거래와 법률규제와 세금폭탄을 때려도 투자욕구를 잠재우기 어려운 종목이 개발호재를 안고 있는 개발지역 토지 투자이다. 규제가 강화돼도 개발재료에 따라 몇 년 후 땅값이 갑절 이상 올라 투자자에게 이익을 안겨다주는 것이 개발지 토지이기 때문이다.

정부는 대규모 개발계획을 내놓을 때마다 ‘선(先)투기억제-후(後)개발’을 강조하며 각종 투기억제책을 내놓고 있지만 토지시장은 여전히 개발지역을 중심으로 활발하게 움직이고 있는 게 사실이다. 참여정부 때에는 충청권 행정도시 일대와 신도시 예정지 주변의 땅값이 들썩이더니 MB정부 들어 수도권 세계경제권 육성 개발을 이유로 수도권 일대가 호재로 작용하고 있다.

초보 투자자들이 개발지역 토지에 돈을 묻을 때 쉽게 투자결정을 내려 후회하는 경우가 많다. 기대수익이 큰 만큼 자칫 개발계획 추진이 수포로 돌아가거나 사업이 장기 지연되면 환금성과 안정성이 떨어져 투자의 위험을 고스란히 안는 경우이다. 장밋빛 청사진에 현혹돼 허황된 수익을 기대하다보니 묻어두기 식 투자에 가세하는 경우다. 제대로 된 투자를 하기 위한 노력이 부족하고 미공개된 개발계획만 믿고 개발지에 거액의 돈을 묻는 게 현주소이다.

개발지역 토지에 투자할 때는 전략이 필요하다. 팔아야 할 때와 사야할 때의 타이밍이 매우 중요하다. 개발지역으로 발표되면 국민적 관심이 쏠리기 때문에 투자자들의 발길이 잦아지고 인근 개발․중개업자의 발걸음이 빨라진다. 개발지역 발표 직후 1~2개월 내에 땅값이 급상승한다. 초보자는 발 빠른 개발정보를 얻기 어려우므로 개발계획 발표 직후 가격형성이 이루어지지 않는 초기 시점에 매입했다가 개발이 가시화된 개발 중반기 때 되파는 것이 상책이다.

투자자들이 몰려들면 가격이 더 오를 것이란 착시현상이 나타나지만 가격이 천정부지로 오르는 경우는 매우 드문 경우이다. 예상 시세차익의 60~70%선에서 만족하는 것이 개발지역 토지 투자의 정석이자 그동안의 교훈이다. “무릎에 사서 어깨에 팔아라”는 격언이 적용되는 게 개발지역 땅 투자이다. 특히 개발지역으로 발표 난 이후에는 규제도 심해지기 때문에 유의해야 한다.

반대로 개발지 안에 속해 있는 토지를 팔아야 할 경우에는 어느 정도 개발에 대한 사전정보 취득이 관건이다. 개발지역으로 거론됐다가 확정되면 토지보상은 시세보다 20~30% 낮게 책정되는 게 통례이다. 이를 감안해 개발지 발표 후 가격이 두 배 정도 오른 시점에 되파는 것이 낫다. 개발지라도 수 십 배씩 땅값이 오르는 경우는 드물기 때문이다.

초보 투자자라면 개발예정지로 편입되는 곳인지 여부를 확실히 파악한 후에 사업진행 상태를 지속적으로 점검해봐야 한다. 각 지자체 개발계획을 눈여겨보고 자주 홈페이지에 들러 개발계획 여부를 살펴봐야 한다. 또 투자에 따른 거래나 보유제한 여부를 따지고 규제를 피하기 위한 대책과 함께 장단기 투자대상인지 투자목적을 명확히 한 후에 투자에 나서야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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