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경매 상가로 고정 임대수익 노리자

2009-01-13 | 작성자 윤재호 | 조회수 22,635 | 추천수 477

상가는 수익성 부동산의 대표상품이다. 고정 임대수익은 물론, 잘만 하면 짭짤한 프리미엄을 기대할 수 있다. 높은 수익을 올리려면 저가매입이 우선이며 싸게 사야만 나중에 되팔 때 시세차익을 올릴 수 있다. 법원 경매를 이용하면 시세보다 훨씬 싸게 살 수 있다. 통상 경매 상가는 매매값의 20~30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 것이 일반적이다.

상가 경매는 2002년 11월 상가임대차보호법이 제정되면서 낙찰자에게 유리하게 바뀌었다. 법 제정 이전에는 임차인이 법의 보호를 받지 못해 명도소송을 통해 내보내거나 협의명도로만 가능했다. 법 제정 이후 투자자 입장에서는 임대료를 많이 받을 수 있고, 세입자 또한 5년 임대기간 보장과 경매 처분 시 우선 변제권이 생겨 임대인, 임차인 모두 유리한 법으로 바뀌었다.

새로운 낙찰자나 세입자들에게 서로 유리하게 작용하는 만큼 여윳돈을 갖고 있는 투자자들은 상가 경매투자에 적극 나설 필요가 있다. 입지여건 좋은 도심 상가의 경우 치열한 경쟁률을 보이는 상가 분양현장에 참여하기보다는 헐값에 살 수 있는 경매에 눈을 돌리면 의외의 수확을 거둘 여지가 충분하다.

현재 한 달이면 서울․수도권 지역에 중․소형 상가경매 물건이 300~400건 쏟아지고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 60~70%에 머물고 있다. 그 동안 명도저항을 예상한 일반 투자자들은 입찰을 꺼리는 수가 많았으나 소형 상가인 경우 오히려 집중적으로 입찰에 참여할 가능성이 커졌다.

초 저금리 시대를 맞아 경매시장의 비 인기종목인 상가는 물건 수는 많은 대신 입찰정보가 약한 일반인들은 경매입찰에 부담을 느끼는 경우가 많다. 경매에 부쳐지는 상가는 영업성이 떨어지고 고객들의 인식이 안 좋으리라는 막연한 불안감으로 경매에 쉽게 참여하지 못했다. 그러나 대단지 아파트를 끼고 있는 1~2층 상가 우량물건들이 대거 경매에 부쳐진다.

낙찰가율도 60~70%대여서 최초 분양가보다 30% 이상 싼값에 낙찰 받는 셈이다. 대형 할인점과 떨어져 있고 상권이 고립된 아파트 상가를 고르면 수익률은 20% 이상을 넘어간다. 싸게 산 다음 되팔더라도 시세차익을 남길 수 있는 게 바로 경매 상가인 셈이다.

지난 해 말 의정부지원에서 입찰에 부쳐졌던 고양시 일산구 주엽동 M아파트단지 내 상가 1층 92㎡ 상가가 감정가 4억6300만원에서 5회 유찰 후 이날 단독 입찰해 낙찰가율 46%인 2억1600만원에 낙찰됐다. 식당으로 이용했던 이 상가는 신도시 중심상업지역의 역세권에 위치하고 96년에 준공된 대규모 아파트 단지 내에 위치해 투자성과 함께 높은 시세차익도 예상된다.

도심 내 테마상가도 경매에 자주 부쳐진다. 지난 90년대 중반부터 영업에 들어간 동대문․남대문 일대 대형상가 내 소형점포도 경매에서 인기다. 이런 상가가 경매에 나오는 이유는 구분등기를 마친 상가주인이 상가를 담보로 거액의 돈을 빌려 썼다가 갚지 못했기 때문이다. 감정가가 권리금 등이 포함되지 않아 시세보다 크게 낮은 게 통례여서 감정가 수준에 낙찰되기 일쑤다. 이런 물건은 빠른 입찰정보를 얻은 다음 감정가 수준에서 낙찰 받아도 큰 이익이다.

서울 시내나 신도시 소형 근린상가도 수익성이 짭짤하다. 근린상가는 중소형 상가 건물에서 층별․호수별로 개별분양 했던 것으로 입지가 좋고 영업력이 꾸준하기 때문에 싸게 낙찰 받은 다음 세를 줄 경우 연 10~15% 안팎의 수익을 얻는 게 가능하다. 대체로 10m 이상 도로변에 붙어있기 때문에 고객확보가 용이해 창업과 임대수익으로 적당하다. 1층의 경우 처음 분양할 때 3.3㎡ 당 2000만원을 훨씬 넘던 상가가 경매에 부쳐지면 700~800만 원 선에서 낙찰된다.

경매를 통해 상가를 싸게 낙찰 받으려면 투자전략이 필요하다. 경매입찰 전 법원의 매각물건명세서를 열람해 소액 세입자가 많은 경매물건을 노리는 게 유리하다. 이런 상가는 명도저항이 심하지 않아 권리이전이 쉽고 이사비를 주지 않아도 되기 때문이다. 만약 고액을 들여 인테리어를 했거나 많은 권리금을 주고 들어온 세입자라면 재계약을 통해 그대로 그 세입자를 떠안는 게 유리하다.

경매 상가 투자 시 유의해야 할 점도 많다. 경매에 부쳐지는 상가는 영업력이 떨어지는 상가가 많은 만큼 빈 점포가 많거나 영업환경이 불리한 상가는 되도록 입찰을 하지 않는 게 좋다. 아무리 경매를 통해 싸게 낙찰 받더라도 장사가 안 되는 불리한 입지라면 투자해도 메리트가 없기 때문이다. 상가는 배후에 충분한 수요가 있거나 유동인가가 많아야 수익성이 높다는 점을 명심해야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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