아파트 경매 투자의 허와 실

2008-12-16 | 작성자 윤재호 | 조회수 22,904 | 추천수 406

 
 경매 입찰법정은 경매 시장이 열릴 때마다 많은 사람들이 몰려든다. 입찰장을 찾는 사람들 중 절반 정도는 아파트를 값싸게 사고자하는 내 집 마련 수요자들이라고 해도 과언이 아니다. 그동안 꾸준히 아파트 가격이 상승하면서 올해 하반기까지도 경매장은 경마장(?)을 방불케 할 정도로 인기 대폭발이었다. 경기침체 여파로 아파트 가격 하락세를 띄고 있는 현재에도 경매장에는 내 집 마련 외에도 임대 수익 또는 평수 넓히기, 시세차익 등을 목표로 아파트를 한 푼이라도 싸게 사려는 꿈을 안고 경매법정에 찾는다.

 정말 우리가 생각하는 만큼 경매를 통해 아파트를 장만하면 싸게 살 수 있을까? 물론 요즘처럼 가격하락기에 접어들 때는 낮은 값에 낙찰 받는 경우가 대부분이라 통상 감정가 대비 20~30% 정도 싸게 낙찰 받지만 사실은 입찰 경험이 많지 않은 실수요자들이 입찰할 경우 그리 녹록치 않은 게 사실이다. 실수요자가 경매에 참여할 경우 차익이 그리 크지 않거나 어떤 경우 경험 부족으로 바가지(?)를 쓰는 경우도 많다.

 싸게 사봤자 5~10%의 차익을 남기거나 어떤 경우 거의 시세수준에 사놓고 희희낙락하는 사람들도 많다. 왜냐 하면 명도비용과 수리비, 체납관리비 등 추가비용을 감안하지 않고 낙찰가와 시세를 단순비교하기 때문이다. 더 많은 경우 무리한 경쟁 때문에 시세 수준에 낙찰 받았다가 잔금 넣기를 포기해서 재경매에 부쳐지는 물량도 부지기수다. 이유는 몇 가지가 있지만 가장 큰 이유가 여전히 높은 아파트 선호도와 함께 무리한 가격경쟁을 벌여 우선 낙찰 받고 보겠다는 과다한 경쟁심리 탓이 크다.

 경매시장에는 한 달이면 약 7,000~8,000건, 많게는 1만 여건이 경매에 부쳐진다. 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 70~85% 선이지만 어떤 날에는 강남 등 도심 인기지역 낙찰가율이 감정가 수준에 낙찰되거나 넘어서기도 한다. 금융기관 등이 부동산담보용으로 아파트를 선호하는 데다 아파트는 낙찰가율이 높아 부실채권 회수율이 높아 안전 빵 담보물건으로 꼽힌다.

 물량이 줄어들지 않는데다 초보투자자들 또는 내 집 마련 수요자들이 입소문을 타면서 너도나도 입찰대열에 끼면서 아파트 시장이 과열되고 있는 것이다. 부동산시장의 특성 상 사람이 많이 모일수록 남는 게 없고 낙찰 받기도 쉽지 않는 상품으로 바뀌고 있다. 경매시장 불후의 인기상품인 아파트를 장만하려는 수요자들에게 좀 더 값싸게 낙찰 받을 수 있는 전략을 소개한다.

 올 해 초 강남 ․ 목동 등 인기지역 아파트값이 들썩일 무렵 서울남부법원에서 한 아파트가 경매에 부쳐졌다 낙찰됐다. 서울 양천구 목동 소재 B아파트 57평형이 감정가 11억 원이었다가 1회 유찰 후 8억8000만 원(감정가의 80%)으로 떨어졌다. C씨가 한 명의 다른 입찰경쟁자를 물리치고 9억2280만원에 낙찰 받았다.

 이 아파트는 일반상업지역에 지어진 26층짜리 주상복합아파트로 목동아파트가 인기를 끌면서 주목받는 고층아파트로 주변이 대규모 아파트촌인데다 대형평형 아파트가 많아 가격상승폭이 두드러지는 지역 대표 브랜드 주상복합 아파트이다.

 입찰 전 등기부등본 상 권리관계를 살펴보니 근저당 4건, 가압류 5건 등 복잡한 채무관계가 얽혀져 있었으나 말소기준권리인 K은행의 저당권 7억 원이 설정된 이후 모두 직권으로 말소되는 권리였다. 즉 등기부등본 상 인수해야 할 권리가 없는 깨끗한 경매물건이었다. 세입자 관계 또한 채무자 겸 소유자가 직접 거주하고 있어 낙찰 받으면 간단한 인도명령으로 집을 비울 수 있는 가장 안전한 물건이었다.

 문제는 C씨가 이 아파트를 낙찰 받으면서 생겼다. 당시 아파트 거래시세는 같은 평형대가 10억5000만~11억 원. 층과 향에 따라 가격은 억대가 차이가 났다. 경매대상 아파트는 7층이었는데 낙찰 받고 중개업소 몇 군데에 나온 급매물을 확인한 결과 가장 싸게 거래되는 금액이 9억 원 선까지 거래되고 있었던 것. 즉 감정가는 평균 거래가로 책정됐지만 아파트의 개별요인에 따라 가격 차이가 심한 편이었던 것이다.

 입찰 전 개략적인 시세조사를 마쳤던 C씨는 평균 거래되는 가격을 기준해 시세를 혼자 판단했고 되려 최저가 보다 1억 원 높은 금액을 써내 오히려 급매물보다 더 비싼 값에 낙찰 받고 말았다. 입찰 당시 목동아파트에 대한 선호도만 믿고 입찰장 과열분위기에 휩쓸려 그만 제 값 치루고 낙찰 받게 된 것. 짧은 경매일정으로 정확한 시세파악을 소홀히 해 이런 낭패를 당하는 아파트 투자자들이 주변에는 허다하다.

 이번에는 얼마 전 의정부법원에서 낙찰된 의정부시 호원동 소재 P아파트 낙찰 사례. 59㎡(24평형)인 이 아파트는 감정가 1억 원이었다가 2회 유찰(64%)된 후 최저매각가가 6,400만원까지 떨어졌다가 입찰 당일 34명이 입찰장에 몰렸는데 L모씨가 9753만원을 써내 어렵게 낙찰 받았다.

 L씨는 입찰 전 권리관계를 분석해 보니 별 다른 문제가 없었다. 아파트의 최초 저당권은 H은행이 채권최고액 1억1,000만원에 설정했고 이후 K은행과 제2금융권 등 총 7건의 저당이 설정돼 있었으나 K은행의 설정 이후 모두 소멸하는 권리였다. 세입자관계 또한 채무자가 직접 거주해 L씨는 인수해야 할 권리가 없는 깨끗한 물건이었다.

 입찰을 결정하고 아파트의 시세조사에 착수한 L씨는 이 아파트의 매매가 평균은 1억500~1억1000만원에 전세는 6,500만 원으로 파악해 최저가를 감안해 7000만 원 정도 쓰면 적당하리라 생각했다. 감정가가 시세보다 낮게 잡혔다고 판단했다. 입찰 당일에 많은 사람들이 몰렸다. 마침 옆 사람이 아파트의 이름을 들먹이며 전화로 급하게 대화를 하더란다. 통화내용을 들으니 “사람들이 많아 가격을 더 써야할 것 같은데…”라며 걱정하더란다.

 이런 대화를 듣고 나니 입찰장에 모인 사람들 모두가 이 아파트에 입찰하는 것 같은 착각이 들더란다. L씨는 어차피 직접 거주할 목적으로 입찰하니 가격을 높여야겠다고 판단해 입찰가를 한껏(?) 높여 9,753만원을 써냈던 것. 이날 입찰장에는 L씨 외에도 33명이 더 입찰해 최고의 경쟁률을 보였다.

 L씨는 높은 값을 쓴 덕에 최고가매수인으로 결정 났고 집행관이 다른 입찰자의 가격을 부르는 것을 보니 2등하고의 가격차이가 800만원이 난 것을 알게 됐다. L씨의 경우 입찰장의 과열분위기에 휩쓸려 거의 시세수준에 낙찰 받았고 게다가 이 아파트는 7층 아파트 중 1층으로 실제 중개업소를 통해 거래되는 급매가는 9500만원까지 거래가 되고 있었던 것이다.

 이렇듯 아파트 경매에서는 과열 분위기에 휩쓸려 가격을 높였거나 시세파악을 소홀히 해 주변 급매물보다 현저히 높은 가격을 써냈다가 땅을 치고 후회하는 투자자들이 부지기수다. 특히 경험이 많지 않은 사람들 중에는 미리 가격을 정해놨다가도 입찰 현장에서 가격을 올리는 바람에 후회하는 투자자들이 많다. 아파트 가격이 하향 곡선을 긋는 지역의 경우 무리한 욕심을 내 가격을 써냈다가 잔금 넣기를 포기하는 보증금을 날리는 어리석은 투자자들도 비일비재하다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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