전체메뉴 NEW

2009년 주목해야 할 부동산상품은?

2008-12-12 | 작성자 윤재호 | 조회수 21,927 | 추천수 400

서브프라임 모기지 사태로 시작된 미국 발 경제 위기는 전 세계를 비롯해 우리나라까지 휘청거리게 하고 있다. 글로벌 금융 불안과 경기침체로 몸살을 앓는 가운데 국내 부동산 경기도 2009년 한 해 여파가 만만치 않을 것으로 보인다. 경제성장률 하락과 주가, 환율 등 금융시장이 불안하게 움직이고 대표적인 실물자산인 부동산시장도 거래감소와 가격하락의 이중고로 인해 침체국면을 띄게 될 것으로 예측된다.

2009년 부동산시장도 전반적인 침체국면을 이어갈 것으로 보인다. 2008년 정부의 10․21, 11․3 대책 등 부동산거래 활성화를 위한 대대적인 규제 완화책을 발표하며 부동산시장 거래환경의 변화를 꾀하고 있지만 시장에 강력한 영향을 미치기에는 부족하고, 금융위기에 따른 실업난도 예상돼 실수요자들의 매수세가 되살아날 지 가늠하기 어려운 상황이다.

한치 앞을 가늠할 수 없는 불확실한 시기에 부동산에 투자에 나설 때는 일정기간 ‘관망’ 후 매수타이밍을 잡는 보수적인 자세가 필요하다. 정부가 다주택자 양도세와 재건축 규제완화, 미분양 아파트 매입 등 다양한 부양대책을 내놓고 있으나 시장이 움직이는 시점은 최소 5~6개월 정도 지나 수요자들이 실행되는 관행이 있기 때문이다. 부동산 가격 하락기에는 시장 정보에 촉각을 곤두세우고 입지가 좋은 지역에 헐값에 나온 초급매물이나 경매․공매물건을 노리는 것이 최선의 투자전략이다.

2009년 부동산에 투자할 때는 거시적인 변화에도 주목할 필요가 있다. 글로벌 경기와 금리, 정책 변화의 추이를 살핀 후 철저히 ‘실수요’ 위주로 접근해야 한다. 바닥이 언제일지 모르는 시장 환경에서는 단기적인 시장변수와 상품별 등락에 연연하기보다는 일반 경기흐름과 부동산시장의 흐름의 상관관계를 따져보고 투자시기를 결정해야 한다. 변동성을 예측하기 어려운 상황인 만큼 정부정책 완화 수혜종목을 중심으로 소액투자 상품을 고르는 지혜가 필요하다.

정부정책의 수혜상품에 주목하라 - 정부는 국내 실물경기를 살리기 위해 지속적인 부동산 규제완화 정책을 내놓을 전망이다. 정부정책은 중단기적으로 부동산시장에 영향을 미치는 중요 변수인 만큼 규제완화, 수요창출, 거래활성화에 맞는 정책수혜 상품에 관심을 기울이면 기대수익을 올릴 수 있다.

2008년 11․3 대책 발표로 부동산시장 환경변화가 빠르게 바뀌고 있다. 새로운 제도변화로 인해 수요자들은 투자전략을 바꿀 필요가 있다. 투자 목적이라면 분양권 전매제한 완화조치에 따른 ‘분양권’ 시장에 주목할 필요가 있다. 길게는 10년까지 전매를 금지했던 수도권 전역이 투기과열지구에서 해제되면서 계약즉시 전매 가능하다. 전매제한 완화조치로 19만여 가구가 수혜를 입는 만큼 입지여건이 좋은 도심 요지나 수도권 재개발과 뉴타운 분양물량에 관심을 가져볼 만하다.

내 집 마련 실수요자는 분양가가 저렴한 분양가상한제 아파트에 관심을 기울이는 게 유리하다. 투기과열지구 해제로 전매제한 기간이 줄어들게 됨으로 대규모 공공택지나 교통여건이 개선되는 수도권․광역시 일대 인기지역 아파트 내 가격상승이 예상되는 곳에 실수요 차원에서 접근할 만하다. 특히 소형평수 의무 완화로 몸값이 높아질 중소형 평수 위주로 투자하면 안전하다.

재건축 사업도 걸림돌이 대거 사라진다. 법적 한도까지 확대된 용적률과 소형평형 의무비율 감소, 전매제한 완화 등으로 서울의 인기지역과 주요 수도권의 저층 저밀도 재건축 단지는 탄력을 받을 것으로 보인다. 용적률이 늘어나면 조합원의 주택면적은 물론 일반분양분이 늘어나 사업수익성이 높아진다.

다만 용적률이 늘어나더라도 예전과 달리 큰 수익은 기대하기 어렵다. 일반분양 가격을 결정하는 '분양가 상한제'와 조합원 수익의 최고 50%를 세금으로 환수해가는 '조합원 초과이익 부담금'이 만만치 않다. 따라서 목돈을 쥐고 인기지역에 진입하려는 계획이 있다면 시세하락폭이 컸던 인기지역 재건축 아파트의 급매물 투자를 고려해 볼만하다.

투자수익보다 임대소득에 초점을 맞춰라 - 부동산 침체는 2009년 하반기까지 그대로 이어져 어려운 상황을 연출할 것으로 보이는 만큼 자본소득 창출을 목적으로 한 공격적인 투자보다는 안전한 ‘캐쉬’가 발생하는 부동산상품에 투자하는 것이 바람직하다. 불경기 때 현금이 발생하는 상품으로는 도심, 역세권 일대의 소형 임대용 매물이다.

임대소득을 극대화할 수 있는 투자처로는 경매와 공매, 대물변제 매물을 들 수 있다. 과다하게 대출 받아 투자목적으로 매입했던 부동산들이 대거 경매시장에 나오고 있다. 낙찰가율 70%대에 낮은 값에 낙찰되는 물량이 늘고 있으므로 한발 앞서 투자에 가세하는 것도 필요하다. 또 경기 침체로 자영업자의 세금 체납된 압류자산 공매물량이 증가하고 있고 미분양 물량 증가로 공사대금 대신 시장에 나온 대물변제 매물을 값싸게 매입하는 것도 불황기에 노려볼 실속 있는 투자방법이다.

도심 뉴타운․재개발 지역 내 소형주택도 내 집 마련과 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 투자대상이다. 2008년 상반기까지 지분가격이 과도하게 올라 투자매력도를 상실한 것이 사실이지만 MB정부의 집중 지원을 받는 대표적인 소액투자 상품이다. 2009년 재개발․재건축 사업의 지자체 이관과 사업시행인가를 받아 사업에 탄력이 붙게 되면 아파트가 건립될 때까지 보유할 계획인 실수요자들이 투자하는 것이 바람직하다.

지분 값이 뛰어 터무니없는 가격에 거래되는 곳은 가격 하락이 불가피한 만큼 급매물을 중심으로 매물을 선별적으로 투자할 만하다. 사업초기 단계 재개발 지역의 다세대․다가구를 매입하기보다는 실수요 측면에서 접근해 관리처분 인가를 받아 분양을 목전에 둔 조합원지분이나 일반분양 물량을 노리는 것이 안전하다. 되도록 저평가된 매물 중에서 값이 저렴한 수도권 및 개발호재가 있는 지방의 소형주택을 전세 끼고 매입해 초기자금을 줄이는 것이 바람직하다.

지방의 조건 좋은 임대용 아파트도 소액을 들여 투자하기에 적당하다. 8∙21 대책 발표 이후 정책적 수혜를 입게 될 것으로 기대되는 지방 시군구의 중소형 아파트는 투자금 대비 수익률을 높일 수 있는 투자대상이다. 주택임대사업자의 규제를 시군구에 소재한 5채 이상에서 1채 이상으로 대폭 줄이고 임대기간도 10년에서 7년으로, 주택면적도 85㎡에서 149㎡로 완화됨에 따라 소액의 여유자금으로 지방 미분양아파트 구입을 고려하는 것도 한 방법이다.

임대사업용 소형주택은 임대수익과 세금감면, 규제완화에 따른 투자수요 증가로 시세차익을 기대할 만한 전천후 상품이다. 임대사업용으로 적당한 아파트를 고르려면 수도권이나 지방광역시, 인구유입이 많은 중소도시 일대에서 전셋값 비율이 60~70%대로 높으면서 교통의 요지나 역세권이나 대학가 주변에 위치하고 매입 시 투자금액은 1억~1억5000만 원 대의 조건을 만족시키면 적당한 투자대상이다.

 상대적으로 가격상승폭이 적었던 중소형 업무용 오피스텔과 소형 오피스, 아파트형공장 임대사

업도 유망하다. 다주택자에 대한 규제가 심한 주거용 부동산보다는 오피스텔 등 수익형부동산이

유망 투자대상이다. 공실률이 낮고 임대료 상승이 기대되는 강남․도심․여의도권의 소형 오피스텔

이나 택지개발지구 내 소형오피스, 아파트형 공장 등 업무시설은 임대수익률을 높이는 불황기 대

표 상품이다.

얼어붙었던 토지시장도 규제완화책이 속속 발표되면서 호재로 작용하고 있다. 군사시설보호구역

해제와 수도권 그린벨트 추가 해제 등 굵직한 완화책이 단행되면서 토지시장의 활성화 기대감이

팽배한 상태이다. 그러나 토지는 단기간에 움직이는 것이 아니므로 호재를 안고 있는 ‘알짜 땅’에

만 한정적으로 투자해야 한다. 지가상승 요인을 안고 있는 대형 개발프로젝트 지역을 중심으로 미

래가치가 높은 지역을 선점하는 전략을 세우고 개발 압력으로 시세상승이 기대되는 땅에 한정적

으로 투자하는 것이 바람직하다.

2009년 한해 부동산시장은 경기 침체와 맞물려 높은 수익을 기대하기 어려운 만큼 무리한 대출을

받아 투자하기 보다는 자신의 경제여력에 맞는 자금대에서 안전한 소형 상품 위주로 투자하는 것

이 바람직하다. 특히 경매와 공매물건은 수요 감소까지 맞물려 물량이 대기 중인 만큼 실수요자는
1~2회 유찰해 시세보다 20~30% 저렴한 매물을 공격적으로 투자할 만하다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기