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2009년 부동산 재테크 이슈

2008-11-27 | 작성자 윤재호 | 조회수 20,886 | 추천수 413

   실물경기 침체와 금융시장 유동성 위기가 이어지면서 2009년 부동산 값은 상승보다는 하락요인이 더 많다는 전망이 대세를 이루고 있다. 집값과 땅값이 더 내려갈 것이 기정사실화된 상황에서 과연 내년에 강남권을 비롯한 버블세븐과 신도시 집값이 바닥을 칠 수 있을까?

  보수적이고 방어적인 투자관점에서 볼 때 내년 이후에도 집값은 약세를 면치 못할 것으로 점쳐진다. 2002년 부동산 값의 회복, 상승 국면 이후 줄곧 강남권과 버블세븐 지역의 집 값은 일반 경기흐름과 다르게 완만한 상승국면을 타며 국지적 개별적으로 움직여 왔던 것이 사실이다. 그러나 미국 발 금융위기 이후 현재 경기침체 국면을 살펴보면 동조화 현상이 나타나면서 장기 침체로 이어질 가능성이 매우 클 것으로 내다보인다.

  일반 경기가 살아나지 않는 한 1~2년 이상 부동산 경기는 상승국면을 타기 어려운 구조이다. 부동산 시장 실수요자들의 구매력 감소 여파로 기대심리가 꺾여 매매 시기를 중장기적으로 늦추고 있다. 또 경기침체와 실업률 증가, 실물경기 침체 여파 탓에 관망세로 기울어져 장기침체로 이어지는 분위기가 지배적이다. 따라서 강남권과 버블세븐 지역의 집값은 내년 이후에도 하락세를 면치 못하고 정부의 경기부양책과 실물경기 동향 등의 변수에 따라 2010년 하반기경쯤에나 회복세를 탈 수 있을 것으로 예측된다.

   최근 건설 부동산업계에서는 주택 공급 부족 우려가 불거지고 있다. 내년 주택 수급 문제는 어떻게 해결해야 할까?

  2007년부터 시작된 중소형 주택의 중대형에 대한 공급우위가 무너지기 시작한 분양시장은 앞으로도 공급물량이 감소돼 장기적으로 주택 수요의 증가를 예고하고 있다. 게다가 MB 정부가 공약사항으로 적극적으로 공급을 활성화시키겠다고 장담했던 도심 재건축 시장에서도 소형의무 비율을 완화함으로써 중소형 주택의 공급은 더욱 더 위축될 것으로 보인다.

  따라서 정부는 2~3년 후의 서민주택 공급부족에 따른 후유증을 대비하기 위해서는 이미 발표된 주택공급 대책을 조기에 실행해 시장신뢰를 회복하고 중소형 임대주택 건설 활성화와 주택 공급에 대한 장기플랜을 세우는 정책을 보완해야 할 것이다.

   금융과 실물경기 침체가 지속되면서 일부에서는 한국판 서브프라임 사태가 이어지지 않을까 걱정하는 분위기다. 과연 그럴 가능성은 없는걸까?

  지금 우리나라는 미국 발 금융위기로 주식시장은 폭락 장세를 이어가고 있으며 은행권의 리스크 강화조치로 기업은 유동성위기에 시달리고 있다. 기업은 부도공포에 시달리고 미분양 주택의 적체가 심화되는 등 각종 경제지표는 위기감이 가득한 게 사실이다.

  그러나 우리나라의 상황은 미국과 다른 상황이다. 미국의 대출 시장과 우리나라는 그 성격이 다르다. 서브프라임 모기지는 크레디트 포인트(620점 이하의 신용 불량자)가 낮은 사람에게도 대출해 주는 고위험 상품이고 신용불량자들에게 담보 가치의 80~100%까지 대출해 주었기 때문에 문제가 생겼다. 담보 가치가 대출 잔액보다 더 떨어지자 이들 신용 불량자들이 주택을 포기하면서 발생한 사태이다.

  그러나 한국 주택 담보대출자의 평균 주택담보인정비율(LTV)은 35~40%선에 불과하고 대출 없이 주택을 마련하는 사람도 많으므로 서브프라임 사태가 오지는 않을 것이다. 더구나 은행이 담보를 잡고 대출해 줄 때 대출금만큼만 담보로 잡는 것은 아니라 주거용 부동산은 대출금의 120~130% 정도를 담보로 확보해 놓기 때문에 부실의 가능성은 낮다고 본다.

   앞으로 미분양 사태를 해결하고 건설업의 활성화 방안은 무엇일까?

  현재 부동산시장의 가장 시급한 문제는 미분양 해소이다. 주택건설업계에서는 실질적인 미분양주택이 약 25만 가구를 넘어선 것으로 보고 있다. 이러한 심각한 미분양 물량을 해소하려면 건설사가 분양가를 추가적으로 낮추는 수밖에 별 도리가 없다고 본다. 정부의 단기적이고 근시안적인 미분양 주택 매입 방식으로 대처했다가는 기업의 모럴헤저드를 가져다 줄 뿐 수도권과 지방의 악성 미분양물량을 털어버리기에는 한계가 있다고 판단된다.

  과다 적체된 미분양주택의 거래 활성화를 위해서는 미분양주택 구입자를 위한 세금면제나 대출규제 완화 등 미분양주택 구입자를 위한의 조치가 필요하며 무주택자를 위한 세금감면과 한시적 1주택자 매도기간 연장 등의 혜택을 주는 것도 하나의 방법일 수 있다.

  건설업이 경제 전반에 미치는 전·후방 효과를 고려할 때 정부는 강력한 형태의 경기부양책으로 대규모 토목공사 등을 포함한 건설업 활성화대책이 나오게 될 가능성이 높다. 침체된 건설업의 활성화 방안으로는 수도권과 지방의 SOC민간투자 사업을 적극 추진하고 금융대출 만기연장, 부동산 안정대책을 꾸준히 마련해야 한다.

   규제 완화시대를 맞고 있다. 종부세, 양도세 등 세제 완화조치가 이어지면서 주택 보유자나 투자자들은 갈팡질팡하고 있다. 세제 개편에 따른 투자전략은 어떻게 짜야할까?

  9억 원 이상 고가주택 보유자는 내년 이후로 매도 시기를 미루고 10년 이상 보유자는 장기보유특별공제혜택(최대 80%까지)을 받으면 된다. 부동산시장 하락 장세에서 굳이 가격을 크게 낮춰 초급매물로 무리하게 팔 필요는 없다. 빨리 처분해야 할 경우에는 연말까지 계약을 체결하고 내년 이후 잔금을 내는 경우에도 세제 개편 효과를 볼 수 있다.

 실 거주용 주택 구입자는 주택 비과세를 위한 거주요건이 강화(서울·과천·5대신도시 - 3년 보유 3년 거주, 이외 수도권과 지방 - 3년 보유 2년 거주)됐기 때문에 입주를 전제로 2009년 중반기 쯤 초급매물을 중심으로 구입을 저울질하는 것도 하나의 방법이다. 용인이나 수원·하남·인천 등 5대 신도시를 제외한 수도권 지역의 경우 아예 거주요건이 없다 새로 생겼기 때문에 내 집 마련을 하려면 입주한다는 전제가 필요하다.

  다주택자의 경우 무리하게 2주택을 갖고 있는 것보다는 ‘돈 될 만한’ 즉, 투자가치가 있는 확실한 1주택만 보유하는 전략이 필요하다. 투자가치가 떨어지는 아파트는 과감히 매도하는 것도 하나의 전략이다. 과세율이 낮아졌음으로 매도보다 자녀나 배우자에게 증여하는 것도 좋다. 다만 주의할 점은 자녀가 증여를 받은 뒤 5년 내 다른 사람에게 팔면 애초에 양도를 목적으로 한 것으로 간주돼 증여세가 취소되고 양도세가 부과된다는 데 유의해야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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